業主選“管家”不同于開發商選物業公司，開發商在選擇時有可能會以有利促銷、招租為目的;業主選“管家”，目的是更好地“過日子”。

　　業主選“管家”一般由業主委員會具體操作，業主委員會在選聘物業管理公司時，可以采用招標或其他方式進行。目前，大多數小區采用邀標、議標的形式。這是因為業主委員會委員都是兼職，而公開招標、評標手續煩瑣、委員們可能沒有精力、時間;邀標、議標只要是有針對性地進行，效果也會是好的。

　　在選擇合適的“管家”時，要注重考慮企業的服務質量與管理費用，即通常講的質量價格比。因此，應根據居住區域所屬保障、改善、舒適等不同房屋類型以及全體業主的消費觀念、消費水平，選擇相應的企業，最好考慮選擇在本小區附近有管理服務項目的企業，這樣企業可發揮規模效應，降低成本。另外，經驗表明，由業主委員會成員以外的人員或者機構推薦企業為邀標單位比較公正。對于被推薦的單位，業委會應當在邀標、議標前進行一番“明查暗訪”，查明這家物業公司的業績和市場口碑，并廣泛聽取業主的評價。

　　在議標、決標的時候，有的業委會采用“兩步走”的方法，效果頗佳。第一步由業主大會或者業主代表大會對經“明查暗訪”后篩選出來的企業進行首輪選擇，選出得票的2—3家企業;第二步，業委會與這些企業具體商議物業管理服務合同，最后選定一家企業。

　　根據《上海市居住物業管理條例》和市房地局頒發的《加強業主委員會管理若干規定》，以及一些業主委員會運作的經驗，下面的做法可以借鑒。

　　1、一個物業管理區域內應當依法成立一個業主委員會，一個業委會應委托一個物業管理企業管理物業。

　　2、區、縣房地產管理部門負有對所在地的業委會指導、檢查的日常管理責任，因此業委會應把要解聘、選聘物業管理公司的做法及時告知房地辦事處，必要時向街道(鄉鎮)有關部門、居委會通報，以得到他們的支持和指導。

　　3、業委會應當就解聘、更換物業管理公司召開會議和作出決定，并由全體出席會議的人員在會議記錄上簽字。

　　4、業委會應當把此事列為物業管理區域內全體業主的一件大事，及時召開業主代表大會或業主大會，對此事進行討論，作出決定，也可采用問卷調查方式。

　　5、業委會和召開業主代表大會作出的決定，最好以公告形式告知全體業主、使用人，且要書面通知物業管理公司。

　　6、業主委員會在與新選聘的物業管理公司簽訂服務合同之后的十日內，解聘的企業應當將該物業管理區域內的下列檔案資料移交給業委會或者新選聘的企業，并辦理移交手續：

　　(1)各類物業設施的驗收、接管檔案(圖、卡、冊);

　　(2)與供水、供電、供氣、環衛、有線電視等單位訂立的協議書、合同資料;

　　(3)物業分戶產權清冊、租賃清冊、業主使用人情況表;

　　(4)共用設備、公共設施設置清單、圖紙以及運行、傳真、改造、維修記錄憑證;

　　(5)維修基金以幢為單位的分戶清冊或資料;

　　(6)財務收支帳冊;

　　(7)其他物業檔案資料。

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