前不久，在焦點房地產網的積極組織下，京城業主管委會聯盟論壇正式開通，并召開了首次業主大會。恰逢3·15前夕，與會的業主群情振奮，在投訴物業糾紛的同時，也提出了一些令人深思的問題，直逼當前政策層面與市場層面的缺失。與會的律師、物管專家圍繞業主反映集中的問題，一一進行了解答。

　　紛爭1成立業主管委會為何這樣難

　　-業主投訴：

　　某別墅項目的業主投訴，他們在1995年就開始籌備成立管委會，但小區辦一直不予批準。小區辦稱，小區成立業主管委會時須經開發商牽頭，否則不予備案。到如今，成立業主管委會的事仍然無從落實。這是我們面臨的一個最大的問題。業主與開發商之間也多次出現糾紛，我們現在該怎么辦?

　　-專家答疑：

　　國家的有關文件確實明文規定，在成立業主管委會時，由開發商或物管公司牽頭組織。為什么要這樣規定?建設部解釋說：小區之內的廣大業主之間并不熟悉，也缺少聯系，因而必須強制要求開發商或物業公司出面牽頭。但是，如果業主有能力自行組織成立業主管委會，而無須開發商或物業公司協助的話，當然是可以的。很顯然，小區辦誤解了有關文件的規定。

　　去年，北京市下發新的文件規定：在小區符合成立業主管委會的各項條件后，開發商與物管公司應在15天之內負責牽頭組織成立業主管委會，否則，10%的業主可以聯合起來，在4個月之內，自行組建業主管委會。

　　紛爭2新舊物管公司如何順利交接

　　-業主投訴：

　　我是某住宅小區的業主，我們的業主管委會辭退了原物業管理公司，但是，原物業管理公司不與新任物業管理公司進行工作交接，從而影響了小區的正常管理秩序。類似這樣的問題該如何處理?

　　-專家答疑：

　　在招聘新的物管公司之前，應與原任物管公司簽署一個備忘錄：如果原任物管公司中標，則由它繼續執行園區的管理工作，如果原任物管公司落選，則須與新任物管公司順利完成交接工作，否則予以處罰。如果業主管委會手中握有這樣的備忘錄，就會非常有利，也為日后的法院判案提供了依據。然而，由于當前大多數業主的法律意識不強，因此讓不法物管商鉆了空子。

　　有些小區，新舊物管公司未能實現順利交接，其原因就在于原任物管公司有抵觸情緒，從而令社區的管理工作一度陷入混亂狀態。其實這一方面反映出原任物管公司的職業素質太差，但同時也反映出業主管委會的監控能力不強。千萬不要等到爆發管理危機的時候再來更換“管家”。

　　紛爭3換公司不如換經理

　　-業主投訴：

　　我們已不止一次地更換過物管公司，然而，令人十分痛惜的是，小區的管理狀況卻越來越糟，每家新到任的物管公司都是從重新打基礎開始做起，走了很多彎路，也使廣大業主付出了昂貴的“學費”，卻未見小區的管理工作出現大的起色。

　　-專家答疑：

　　不要輕易更換物管公司。若對小區眼下的管理工作不滿意，可以與物管公司商談更換總經理，因為一個物管公司的優劣與高層負責人的能力息息相關。這樣便可以在不必興師動眾的情況下，起到優化管理的效果。如果必須更換物管公司，也可以適當留用原來的技術人員。尤其是工程部的人，最好不換。工程部的人對這個小區所有的水、電、暖等設施的運行狀況非常了解，若更換新人，反而會影響工作。某小區在兩年中先后換過4任物業經理，小區的管理水平也在逐步提高。看來，有時不必更換物管公司，同樣能解決問題。

　　很多小區都是滾動開發，很多設備與設施正處于完善期，盲目聘用新的物管公司會增大管理成本，多走彎路。如果現任的物管公司能夠改造好的話，就應繼續留用。

　　紛爭4如何制止亂收費

　　-業主投訴：

　　我們的小區存在嚴重的亂收費問題，而且物管公司的財務狀況不透明，我們懷疑物管公司在財務上存在“黑洞”。而且，該物管公司還自行羅列收費項目與收費標準。以上這些問題該如何妥善解決?

　　-專家答疑：

　　物管公司付出了勞動，業主當然應該支付費用。但是，有一點我想告訴大家，物業管理的所有各項收費都應該歸到物業管理公司的賬上，但是，物管公司拿到的只是它應得的物業管理酬金。

　　有些小區的物業管理酬金是定額，干好干壞都拿這么多錢。這樣的話不利于物管公司提高服務水平。有的物管酬金比例為物業管理費用的10%，這樣的話也容易出現問題，物管公司會想方設法把業主的錢都花出去，因為花的錢越多，物管公司掙的錢就越多。

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