深圳二手房市場進入“冰凍”期，市場觀望氣氛濃厚。與此同時，隨著限價令等政策推向新房市場，深圳新房市場呈現(xiàn)出微妙變化。

　　中聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的《2011年上半年深圳市二手房市場分析報告》認為，下半年二手房成交量不容樂觀，特別是7月和8月，預計交易量會跌至年內(nèi)谷底。房價方面，目前二手房業(yè)主議價空間已經(jīng)打開，不過幅度僅約5%左右。21世紀不動產(chǎn)深圳泛城房地產(chǎn)總經(jīng)理楊創(chuàng)慧分析認為，二手房市場觀望局面會延續(xù)，預計下半年深圳二手房整體價格水平將有10%左右的下跌。

　　據(jù)了解，自2009年起，深圳二手房成交均價呈現(xiàn)上漲趨勢。據(jù)統(tǒng)計，2011年上半年，深圳共成交二手房52835套，環(huán)比2010年下半年下降約17%。由于業(yè)主惜售心理較為嚴重，致使放盤價格持續(xù)上漲，推動成交均價穩(wěn)步上升至16359元/平方米，環(huán)比漲幅約20%。但在“7·11”后，深圳二手樓價格出現(xiàn)新變化。最新數(shù)據(jù)顯示，2011年7月實行的二手房按評估價征稅后，全市二手房成交價格出現(xiàn)明顯下滑，較6月環(huán)比下降10%。

　　對此，李耀智分析說，深圳市二手房成交套數(shù)出現(xiàn)明顯下降趨勢，一方面住房的需求逐漸放緩;另一方面，二手房交易成本的增加使購房壓力增大;第三，持有成本的增加使二手房的租金回報率降低，業(yè)主以投資為目的出租已經(jīng)難以抵消月供。“‘7·11’政策正式實施，使購房成本提高，大部分購房者選擇觀望，市場成交量大幅下降，市場進入政策消化期。”

　　李耀智認為，二手房價格和整個成交量相互關聯(lián)，如果目前低迷的成交量維持1至2個月，部分區(qū)域價格將會下跌。“‘7·11’政策出臺，預示政府調(diào)控樓市力度不減反增，目前市場對二手房降價的預期已經(jīng)形成，未來二手房成交量將進入一個較長的低迷期，成交價格將會繼續(xù)下跌，且跌幅將會拉大，預計年底二手房價格下跌15%。”他還向記者透露一個細節(jié)，業(yè)主是否“反價”是樓市變動的一個“信號”。在成交活躍、價格不斷上漲的情況下，業(yè)主“反價”現(xiàn)象屢有出現(xiàn)，即使在今年6月，還有業(yè)主“反價”。但進入7月后，基本沒有業(yè)主“反價”現(xiàn)象，部分業(yè)主在實收基礎上，表示可以適當調(diào)低價格。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心謝志軍分析下半年樓市走勢時指出，目前二手房缺乏量的支持，不少二手房業(yè)主主動降低報價，幅度約在5～10個百分點之間，致使二手房價出現(xiàn)松動，關外跌幅尤為明顯。中聯(lián)地產(chǎn)和21世紀不動產(chǎn)等多家房地產(chǎn)中介公司也對下半年二手房走勢進行預測，普遍認為隨著樓市調(diào)控政策的深入，今年下半年二手房價格松動已是大勢所趨，只是價格回調(diào)幅度，各家有不同看法。

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