物業漏洞層出不窮逐顯露監管部門亂象
從幾年前的蜂擁而上,到現在的紛紛撤離,在物業公司身上,發生了喜劇性的轉變。實際上,由于物業公司的賬目不夠透明,每個小區都有一筆糊涂賬。朗琴園小區業主論壇上,業委會公示了一封致嘉浩物業的《關于物業違約支取酬金的警示》。函件稱,據對物業公司財務收支的審計,2007年11月18日至2010年5月31日,物業未經業委會審批,擅自違規支取服務酬金近98萬元。
自從建外SOHO的物業糾紛和爆出的資金黑洞,僅僅是缺乏自律的物業公司的“冰山一角”。事實上物業管理更大的問題還在其后。由于近年來不斷上漲的物價,導致不少自負盈虧的物業公司難以支撐,紛紛要求撤離。
“2010年10月,第一太平戴維斯要撤出朝陽園了。最早朝陽園的物業管理費是每平方米8元多/月,后來由于業主不滿,逐漸調整到4元多/月。現在這個費用物業公司認為沒法再接管了,下一家是誰現在還沒定。”一位朝陽園業主告訴記者。
“業委會監督物業,業主監督業委會,這都非常正常。”物業專家舒可心接受記者采訪時表示,由于我國關于小區物業的設計是包干制,再加上物業費是一個恒定的價格,要求物業公司自負盈虧,這樣就導致業主只有義務交費,而沒有知情權。同時導致物業公司以省錢為第一要務,因為每省一分錢,相當于物業的利潤就增加一分。但近幾年來隨著CPI的上漲,工人等成本不斷增加,小區很多設施出現維修問題,物業費開始難以維持小區運營,因此出現了物業管理的種種亂象。
此外,舒可心也表示,業主也應該體諒物業公司,不應該一味要求降低物業費。因為這關系著物業服務的品質。物業費過低導致小區環境出現問題,吃虧的最后還是廣大業主。
家住國美第一城的李虹(化名)近日發現,今年夏天的社區,顯得有些不同了。小區池塘里的水似乎比往年少了一些,魚也少了一些。死掉的樹無人補種。草地上的荒草長的近半米高,才來了兩個家庭婦女模樣的除草工人,用大剪刀打出坑洼不平的草坪。
類似物業管理的亂象,在北京各個小區愈演愈烈。有的小區物業攜款潛逃,造成巨大的資金黑洞;有的小區物業主動拒絕管理小區,讓小區變成垃圾場;還有的頻繁更替物業公司,但服務質量并未改變。
“物業費并沒有降低,但是服務卻一年不如一年,保安的身板一年比一年瘦弱矮小,人數也日漸減少。”李虹這樣抱怨著。服務國美的天岳恒物業公司,是北京市最早一批物業公司,在物業管理方面有一定經驗。即使如此,從業主入住以來,各種矛盾依然不斷。
此外,大部分小區物業公司還有自己額外的運營收入。有些小區物業的業務范圍相當繁雜:可盈利的項目包括,出租地下室收益或代業主出租房屋的管理費;小區收廢品管理費,小區內公共區域廣告收入及商家的小區推廣活動營收,出售業主手機和個人信息給中介公司,出售小區內廢舊器材,增收車輛管理費等等。
有業內人士認為,評估一個社區是否進入到良性運營的標準,至少有以下兩點:第一,社區有沒有一系列有效的合約(或制度)在發揮作用?第二,有沒有不同的、有時是相互制約的壓力集團(或者說利益集團)正在對社區提出目標和任務?開發商介入,也是另一種制約力量。多年來物業管理行業創新與自強不足,越來越缺乏規范有效的運作機制,企業在發展與積累的過程中,不得不屈服于簡單的叢林法則。這是導致物業公司糾紛不斷的根本原因。
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