物業公司、開發商到業主剪不斷理還亂
“現在搞物業管理,真難。”昆明市正順物業公司經理董和平提起他的公司,就頭疼不已。“一不小心就被投訴,與開發商、專業公司的關系難以協調,夾在中間,處處難做人。”
近年來,老百姓對物業管理的投訴大幅度上升,而另一方面,物業公司自身虧損嚴重,舉步維艱。董經理反映的情況并不是個別現象。
按照物業管理條例,物業公司一般是由業主大會聘請,簽訂協議后才能接管小區。然而,在大多數地方業主大會制度并沒有真正實現,因此目前絕大多數物業公司還是由開發商指定的,與業主之間并沒有什么協議,“這樣一來,我們該做什么,能做什么,住戶并不清楚。遇上什么麻煩都找物業公司,我們沒法解決時,往往就會引起住戶的不滿,造成物業公司與住戶之間的矛盾。其實,仔細分析物業投訴,70%都是開發商遺留問題,真正該由物業公司負責的,只是很少一部分。”
據了解,昆明260多家物業公司,有95%是由開發商派生出來。老百姓入住后,發現施工質量不過關、配套設施缺乏等問題,找不到開發商,就只好找物業公司。“我管轄的這個小區建于上個世紀90年代末,與現在新建的小區相比,硬件配套設施自然差了些,于是,有的住戶提出要在街頭安裝紅綠燈,有的要求增加娛樂設施,可這應該是開發商的事啊。”住戶目前反映最多的,當屬墻壁開裂、下水道阻塞、水管漏水等工程質量問題。如果過了保修期,物業公司就與住戶協商,實行有償服務。對此,董經理表示,“我們也希望盡量為老百姓排憂解難,但我們是企業,受到財力、物力等因素的限制,往往力不從心。現在多數群眾對物業管理是有償收費還不能接受,反而認為我們只收費,不管事。”他苦笑著,搖搖頭說。按照規定,物業公司的職責主要包括保安、衛生、綠化、公共設施維護等4項內容,普通小區收費定價從1角到1元不等。由于昆明的住宅小區大多面積較小,運作成本相對較高,幾年來,他的公司一直處于虧損局面。昆明物業管理協會秘書長唐曉林告訴記者,物業公司的虧損,目前主要還是依靠開發商補貼,從十幾萬到上百萬元不等,因此現在根本沒法割斷它們之間的關系,否則物業公司將無法運行下去。兩者之間千絲萬縷的聯系,導致了物業公司與開發商之間責任、權利、利益分不清楚。據了解,現在全國大多數省份都還沒有出臺相應的物業管理地方性法規,缺乏具體操作方法,物業公司現在就處于這樣一個進退兩難的尷尬境地。
“還有,物業公司與專業公司之間的關系也是剪不斷,理還亂。”代收有線電視、煤氣、水電等費用是物業公司的一項內容。但在實際工作中,董經理告訴記者,總表與戶表之間常常會出現非人為的差錯和故障,“無論是煤氣,水電公司損失,還是住戶交多了錢,都得由我們來承擔,水電費的投訴可還真不少。”“物業公司的職責和權利本來很小,是住戶們把我們的能量放大了。除了逐步理清各種關系、明確各自責任之外,真希望大家相互之間能多多溝通,增加理解啊。”
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