住宅物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾沖突，已成為當前社會矛盾的突出方面。因此，上海市人大正在審議的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定（修訂草案）》備受各方關(guān)注。上海市人大也基于這項立法工作涉及到社會方方面面的利益，特別是關(guān)系到民生改善，于日前召開了一系列座談會并在媒體上向社會公開征求意見，還以聽證會的形式讓不同利益群體的意見進行交鋒，以更好地匯聚民意和民智。
  　　但是，從匯總的意見和建議看，圍繞擬修改的條款內(nèi)容所形成的分歧和爭論，構(gòu)成了復(fù)雜多元的利益訴求，從一個側(cè)面反映了當前社會矛盾的多樣性、復(fù)雜性、變動性。這些復(fù)雜多元的利益訴求，主要來自業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)政府管理部門以及物業(yè)小區(qū)的參與者。其中，最核心的問題包括以下幾方面：
  　　一是物業(yè)管理不僅僅是房屋管理，還涉及到物權(quán)維護、財產(chǎn)保護，而且物權(quán)維護、財產(chǎn)保護要高于房屋管理，是物業(yè)管理的本質(zhì)。也就是說，先有物權(quán)后有物業(yè)管理，尊重物權(quán)是物業(yè)管理的前提。忽視物業(yè)管理的本質(zhì)，就會見物不見人，看不到物業(yè)管理規(guī)定調(diào)整的不僅僅是有形之物，最根本的是調(diào)整人與人之間的利益關(guān)系。更重要的是，以個人產(chǎn)權(quán)形式出現(xiàn)的商品房的大量存在，已經(jīng)在事實上要求對私人財產(chǎn)權(quán)進行保護和尊重。有關(guān)住宅物業(yè)管理規(guī)定在修訂過程中只有立足于這一根本出發(fā)點，才能體現(xiàn)立法的價值追求，增強立法的針對性和有效性。具體來說，就是要圍繞這一價值核心，把政府監(jiān)管、市場運作、業(yè)主自治加以協(xié)同，形成物業(yè)管理管理的多贏格局。在制度設(shè)計中，單純騙向任何一方，都會產(chǎn)生|“按下葫蘆浮起瓢”的困境，甚至舊的問題沒徹底解決，新的矛盾卻隨之產(chǎn)生。
  　　比如，對于個別小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會在實際運行上存在的不規(guī)范現(xiàn)象，到底是顯示政府相關(guān)行政管理部門的強力作用，強調(diào)加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建和日常運作的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，還是注重發(fā)揮政府的引導(dǎo)和疏導(dǎo)作用，推動業(yè)主大會、業(yè)主委員會在自治中學習自治和自律。一味強調(diào)政府的強勢介入，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的自治既無法體現(xiàn)，也有違物權(quán)管理的自治要求。
  　　二是物業(yè)管理不僅僅是物業(yè)形態(tài)的小區(qū)管理，還涉及到社會管理層面上的社區(qū)管理，在管物的同時還要管人、管社會，或者說是管物與管人、管社會相互交織，難分彼此。就管理內(nèi)容來說，物業(yè)管理已經(jīng)從房屋及其設(shè)備維護、保養(yǎng)延伸到區(qū)域保潔、安全、文明創(chuàng)建等工作，而且業(yè)主大會、業(yè)主委員會的參與，也提出了社會組織的監(jiān)管問題。這些管理要素的交互作用，無疑增加了物業(yè)管理行為相對人及其行為方式的多重性、復(fù)雜性。在具體的矛盾糾紛化解、利益關(guān)系協(xié)調(diào)中，很多時候難以在對與錯之間進行協(xié)調(diào)和選擇，而是需要在尊重不同利益訴求的基礎(chǔ)上，進行利益協(xié)調(diào)和平衡。這就要求有關(guān)住宅物業(yè)管理規(guī)定不能籠統(tǒng)地對問題作原則的規(guī)定，而必須細分不同情況，設(shè)計和制定有針對性的條款。關(guān)鍵性的條款，既要以房屋管理為基礎(chǔ)，又要超越房屋管理，著眼于社會管理的創(chuàng)新，為社會性管理因素的參與留下空間。說到底關(guān)住宅物業(yè)管理規(guī)定的起草修訂，既要以政府房屋行政管理部門為主導(dǎo)，但又不能僅僅從政府房屋行政管理部門的角度思考問題，在強化政府行政管理色彩的同時，忽視或者淡化市場組織、業(yè)主自身以及其他社會組織的作用。政府行政管理部門應(yīng)該在市場組織的資本強勢、社會自治組織無序之間進行協(xié)調(diào)，當好“守夜人”的角色。具體的法規(guī)條款在設(shè)計制定中，應(yīng)該體現(xiàn)這一原則，而不是相反。
  　　比如，物業(yè)管理費的收繳、維修基金的使用，往往是不少小區(qū)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間矛盾的焦點，單靠條款規(guī)定哪一方權(quán)利和義務(wù)，都不足以解決問題。其背后的矛盾根源，已經(jīng)不是單純的市場行為造成的，而是有其各個不同的具體原因。因此，在重市場與重保障并存的房屋政策環(huán)境下，單一的規(guī)定或條款難以涵蓋由物業(yè)管理衍生出來的一系列矛盾和問題，再加上部分物業(yè)管理企業(yè)與部分業(yè)主誠信意識的雙重缺失，就更使問題變得錯綜復(fù)雜和難以掌控。這就要求有關(guān)住宅物業(yè)管理規(guī)定在制定中不能“包打天下”，而必須注重相關(guān)法規(guī)之間的銜接，實施問題聚焦、“一事一治”，而不是攪和在一起，四面出擊，疲于應(yīng)付。
  　　總之，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定（修訂草案）》在修訂中所遇到的多重難題表明，僅靠單一的法規(guī)條文，已難以從根本上解決復(fù)雜的矛盾沖突，必須以多種社會力量的介入為前提，加強多種社會力量的協(xié)同推進，形成“共治”的格局。法規(guī)所要做的，就是在利益充分博弈的基礎(chǔ)上，取得共識，確定大的原則和方向，形成相應(yīng)的“硬約束”，推進物業(yè)小區(qū)成為老百姓安居樂業(yè)的幸福家園。
 

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