盧鏗：2012年之際全國土地市場將更健康
2011-08-10 來源：中國房地產報 編輯：宋羽欣
不少專家對于2011年房價的走勢做出了下跌的判斷，甚至有人給出了下跌20%的具體數字。我認為房價下跌20%的可能性不大。而且對于中國這么大的一個市場來說，在各地的市場情況差別很大的情況下，很難用一個簡單的數字來預測。
對于目前的房地產調控政策，我們應該有一個正確的認識。我認為調控的出發點是好的，但在策略上有些考慮得不夠周全。這些政策一方面起到了一定的控制房價、保障民生的作用，但同時也帶來了一些新的問題。面對這么大的一個市場，不能用太簡單或者“一刀切”的方式來對待，如果在政策的調控效果沒有想清楚之前，太倉促地出一些政策，有時候其效果不一定能滿足出發點的需求。
政府有關方面應更加審慎地看待現在政策的正確性、可持續性并適當地進行一些糾偏，讓出發點良好的政策發揮更有效的作用�？葱蝿菀撮L遠，不能只看眼下的形勢。從中國經濟三五年及至十來年的趨勢看，房地產行業一定是穩步向上的趨勢，中國的經濟、城市建設和房地產都會是向上走的。因此，我認為2012年中國房地產市場的形勢和調控政策都會更健康一些。
下跌20%可能性不大
現在當一二線城市房價出現震蕩波動時，三四線城市就會漲得很厲害。如果進一步對二三線城市進行限購的話，將來四五線城市是不是房價又會出現大幅上漲呢?因此簡單地預測房價沒有太大的意義。我估計在某些地區、某個時候，房價可能會有10%～15%的振幅，但這是分項目、分城市、分區域的，不能一概而論。開發商的能力各不相同，挺得住就會挺下去，挺不下去當然就有可能降價。
現在的政策效果是“有錢人不讓買，沒錢人買不起”，但就算房價降一半，該買不起的還是會買不起，所以房價是不可能降一半的。如果把目前整個市場中所有城市的情況都納入其中的話，總的趨勢肯定還是量、價都在增長的。而隨著我國工業化、現代化、城市化進程的加快，再加上土地越來越稀有這一因素，長期來看中國的房價一定會是一個穩中求進的狀態，過山車一樣的大起大落，肯定也不是政府所希望看到的現象。而且在土地的稀缺和人們的需求這兩個矛盾作用下導致房價長期的趨勢是上升的時候，短期的震蕩也是沒有太大意義的。
地產業洗牌一直在進行
當前房地產市場的“洗牌”一直在進行，“馬太效應”也在越來越顯現，對于這一市場行業競爭的理解，每個企業也是不一樣的。目前不少房企特別是中小企業面臨著巨大的資金鏈壓力，將來也肯定會有一些企業做不下去被淘汰。這是一定的，以中國房地產業的建設規模，有幾千家房地產企業也就差不多了，但現在全國有6萬多家房企，這也是不正常的。
現在的房地產市場已經不是以前那樣有錢就能做的時代了，更多的開發商需要考慮一下創新的問題了。像最近美的、蘇泊爾電器等制造型企業都在大量拿地。海爾是比較早進入房地產市場的制造型企業，我覺得海爾地產是真正在用制造業的管理思想來指導其房地產事業的發展，用海爾的戰略轉型來考慮房地產，它是在用房地產整合其產業鏈上的一些環節，來追求品牌的一些提高，這和一些企業“改行”或選擇一些分支來做房地產的價值觀是不一樣的。我相信在不同的城市，根據企業不同的實力、創新能力等方面的情況，制造型企業今后會在一定程度上給這一市場帶來一定的沖擊，但總體來看影響不會太大，因為畢竟制造型企業進入房地產的數量上也并不算太多。
中國房地產企業低碳難成潮流
低碳、綠色建筑、環保住宅這些概念近些年來正在興起，但我認為在當前的政策環境下，到了明年這很難成為一種趨勢或潮流。目前的開發商可能會遇到一些困擾，比如建房的成本很高，但市場由于政策的限制房子出現滯銷，利潤空間變得越來越小，甚至以前很多地方推行的“精裝修”就會出現一定障礙，在這種情況下開發商可能更多地會考慮生存而不是技術進步的問題。
對于今年大量建設的保障房，這是政府的一種責任，我相信今后也會進一步推進。但保障房的建設目前在效果上也出現了一些問題。保障房牽扯的因素太多，比如蓋房的錢從哪里來、誰是投資主體、怎樣甄別資格、怎樣保障工程質量、如何做物業管理，包括怎么選地、地段選得太遠沒人去住怎么辦等等，這些問題都需要今后政府相關部門好好去思考。
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