肖國元：房地產行業暴利時代已悄然來臨
2011-08-08 來源：肖國元博客 編輯：宋羽欣
近幾年來，房地產調控接連不斷，政策頻頻出手，而且越來越嚴厲，但效果似乎不太明顯。原因何在?簡而言之，就是調控不給力沒有打中“七寸”。一些人頗在乎價格與成本之差，厭惡“暴利”;政府也希望房價低一些，讓民眾有安身立命之所。唯獨加大供應、降低門檻、鼓勵更多資源開發房地產等有助于增加房屋供給、抑制價格飆升的舉措被晾在一邊。借著對“暴利”的打壓，政府上下其手，忙得不亦樂乎，但“暴利”之源并沒有祛除。打壓之后，“暴利”之聲還會在耳邊回響。
面對高企的房價，我們似乎喪失了思辨力，將一些最基本的常識丟棄不用而期期艾艾于一些莫名其妙的鼓噪。與其他商品相比，房子很特殊嗎?不，它們本質上是一樣的。它們所反映的市場關系遵循著同樣的規律：高利潤一定吸引更多的投資;供給擴大了，價格就會下跌。將房地產看得很特殊，編入另冊，表面上極為重視，好像是在為消費者著想，實際結果卻恰恰相反。
日前，有媒體曝光北京釣魚臺7號院每平米售價達30萬元，并拋出“暴利”質疑。北京市建委隨后表示，已暫停該項目23套定價過高房屋的銷售，并對該項目展開調查。“涉嫌暴利-暫停銷售-展開調查”不僅環環相扣，密不透風，而且滲著嚴格的邏輯，呈現出不可疑議的因果聯系。這不僅讓監管者理直氣壯，似乎也得讓開發商心服口服。而那些希望對“暴利”行為施以嚴懲的人也獲得了心理慰藉，末了，還會衍生出房價下降的強烈預期以圓自己的住房夢。
據報道，該樓盤2009年7月21日開盤時以7.2萬元的最高售價刷新北京最貴豪宅紀錄。2010年第一季度，每平米售價突破8萬元，三季度達到10.35萬元。而北京市房地產交易管理網2011年5月的數據顯示，該樓盤公布了一批拿到銷售證的現房，其中3號樓每平米售價為30萬元。
從每平米7.2萬元漲至30萬元，僅用了不到兩年時間。有分析人士指出，該樓盤成本最高很可能在每平米4萬元以下。更有人從北京市國土資源局獲悉，該項目2005年已拿地，當時這一地塊的規劃建筑面積為26萬平米，土地成交價為58030萬元，即樓面地價僅有2232元/平米。如此低的地價、不足4萬元/平米的成本，卻賣到30萬元/平米。
為什么輿論對釣魚臺這么敏感?問題出在售價以及與此有關的高利潤上。一些人對高價格耿耿于懷，對由此可能產生的邪惡與墮落心懷憤懣。在他們看來，高售價有勾引作用，對房地產調控不利，就像街上花枝招展的姑娘有傷風化一樣。因此，抨擊、打壓、限售，乃至停售，就成了不二法門�？墒�，每平米能賣到30萬元的房子，在中國寥若晨星。即使每平米10萬元的上海湯臣一品們在中國也是屈指可數的。而售價在5萬元以上的豪宅，與一般人關系亦不大。對于社會而言，豪宅不過是品質高一點的房子，怎么成了社會的負累與邪惡之物呢?
當今中國，體制急劇變革，利益紛爭四起，整個社會似乎失去了平衡。在這樣的背景下，獲利與受損如同孿生兄弟突兀四野。這時，“暴利”是最最令人痛恨的字眼，最能挑動民眾的神經，激起公眾的義憤。要想打壓誰，滅掉誰，最簡單有效的辦法，就是給他貼上“暴利”標簽，弄得人神共憤，繼而群起攻之，務必除之而后快。不幸的是，人們不曾細想，打壓過后，消滅之后，乾坤會怎樣運轉，被“暴利”猥褻、裹挾的權益是否會回歸大眾的懷抱?讓我以房地產行業為例細說于下。
豪宅的高價格意味著高利潤。開發商的高利潤，一方面增強開發商的實力，為增加房地產市場供給鋪墊基礎;另一方面保障了國家的高稅收，意味著政府手里可以動用更多的資源用于保障房建設等民生開銷。如果以“暴利”為由終止豪宅的開發與售賣，那么，除了打亂開發商正常的經濟活動以及使一些人暫時獲得臆想的心理慰藉之外，平民百姓將一無所獲。其實，就此而言，豪宅是財富二次分配的好工具。
而政府高調介入高價房調查，果斷做出停售決定，除了貌似傾聽民意、維護市場秩序之外，唯一的理由就是這樣的高價會抬高民眾的市場預期，不利于房地產調控。稍加琢磨就可以明白，這樣的推理實屬杯弓蛇影。
人們的預期對經濟活動的影響是客觀存在的。美國經濟學家羅伯特·盧卡斯因為將理性預期引入經濟分析而獲得諾貝爾經濟學獎。不過，預期不會憑空而來，更不是臆想之物。放在10年前，即使你發神經，也預期不到今天的房價。而且，最重要的一點是，在經濟活動中，作為政策制定者的政府與作為市場參與者的民眾，他們處在相互預測狀態。因此，政府的責任是要通過一系列政策，尤其是利益杠桿來引導，調校民眾的預期，以便引導經濟活動合理適度，而不是粗暴地干預具體的經濟活動，活生生地斬斷民眾的預期，乃至采取“鴕鳥政策”。
“暴利”之說頗能吸引眼球，也能激起民眾的義憤，但不是一個好用管用的概念，對于我們認識社會經濟活動、解決經濟問題毫無裨益。經濟學上是沒有“暴利”之說的。如果價格高企，那一定是需求太大而供給不足所致。其實，高價格的功能是兩方面的：一方面向消費者顯示出要獲得該商品代價不菲，會自動限制一些人的購買意愿;另一方面向市場發出高利潤信號，亦向其他投資者發出邀請函。這樣，隨著供給增加，價格將趨于合理，“暴利”得以回歸為正常利潤。
少數房子價格畸高，一定有著其特殊的原因，是不可復制的。這樣的高價與一般民宅的價格變動也許有牽連，但這種牽連一定是與決定整體房地產市場走勢的內在因素有關，而與某個樓盤的高價無直接聯系。企圖以停售高價房來降低民眾的房價預期無異于揚湯止沸。這樣的粗暴干預對房地產市場矛盾的解決沒有半點幫助：既沒有增加供給;也沒有減少需求，唯一可見的就是房地產買賣活動戛然而止。
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