前五個月128個城市中土地收入同比下降5%

2011-06-30 來源：未知編輯：狄海霞

　　中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，土地市場行情趨冷原因復雜，和當前嚴厲調控的政策環(huán)境有關，房企對后市的預期下降，買地意愿下降，資金鏈緊張，支付能力下降。此外，和地方政府的土地出讓方式、推地的節(jié)奏、策略、數(shù)量、結構有關。

　　上海某開發(fā)商告訴記者，政府的調控態(tài)度很堅定，開發(fā)商對房價預期開始變得不樂觀，由于拿地后要等兩三年商品房才能上市，開發(fā)商對后市普遍信心不足。

　　上海的土地出讓收入出現(xiàn)大幅下滑，上半年上海土地出讓收入總額約為336億元，僅相當于去年的兩成，出讓的土地總面積為503萬平方米，建筑總面積為856萬平方米，所有土地折合樓板價成交均值近6000元/平方米。而去年上海一共出讓了567幅土地，出讓總收入高達1524億元。業(yè)內人士預計，上海的土地出讓收入在連續(xù)多年創(chuàng)出新高之后，今年全年很有可能首次出現(xiàn)下滑。

　　北京的土地出讓情況同樣不容樂觀。截至6月27日，北京上半年共計出讓各類用地113塊，出讓土地的總面積為1031.09萬平方米，出讓總金額為324.8億元。出讓金額與去年同期相比下降了48.6%，其中，住宅用地出讓金為120.3億元，同比下滑75.4%。

　　此前地王頻出的杭州市場也頗為冷淡，賣地收入創(chuàng)下了近五年來的新低。今年上半年杭州主城區(qū)地價環(huán)比、同比增速放緩，共賣地77.55億，創(chuàng)下了近五年杭州主城區(qū)上半年賣地新低。而此前四年，上半年杭州主城區(qū)的賣地金額均在百億之上，2010年上半年的賣地金額更創(chuàng)出250億元新高。

　　方正證券統(tǒng)計，1-5月，全國128個城市土地出讓金比去年同期下滑了5%。5月，一線城市的土地成交溢價率已回落至18.93%。

　　深圳今年上半年則只有5塊住宅和商業(yè)性辦公用地出讓，出讓總收入僅22.79億元。

　　與土地出讓收入下滑相伴，土地儲備貸款面臨壓力。2009年北京市土地出讓收入約928億元，2010年為1636.72億元。2009年北京市完成土地儲備開發(fā)投資1165億元，2010年完成土地儲備開發(fā)投資1470億元，兩者基本匹配。而根據(jù)北京市《2011年度土地儲備開發(fā)計劃》，今年計劃安排土地儲備開發(fā)投資為1000億元，如果土地出讓收入大幅下滑，則土地儲備貸款壓力驟增。

　　地方財政壓力驟增，導致部分地區(qū)和行業(yè)償債能力弱，存在風險隱患。從地區(qū)來看，有78個市級和99個縣級政府負有償還責任的債務率高于100%，分別占兩級政府總數(shù)的19.9%和3.56%。部分地方的債務償還對土地出讓收入依賴較大，至2010年底，地方負有償還責任的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額約2.55萬億元，涉及12個省級、307個市級和1131個縣級政府。

　　審計署報告顯示，截至2010年底，全國省、市、縣三級地方政府性債務余額共計10.72萬億元人民幣，其中政府負有償還責任的6.71萬億元，擔保責任的2.34萬億元，可能承擔一定救助責任的1.67萬億元。土地出讓收入銳減，隨之而來的就是地方財政的吃緊以及地方政府性債務的巨大壓力。

　　有專家表示，在地方融資平臺最旺盛的地區(qū)，土地作為地方政府最重要的資產(chǎn)，被大量收儲，注入平臺公司，目前這些地方恰恰就是資金最吃緊的地方。地方融資平臺貸款大部分是土地抵押貸款，很多還款主要依靠土地出讓收入。如果土地市場繼續(xù)低迷，地方的土地出讓收益繼續(xù)縮水，會使土地抵押貸款的債務開始惡化。一些地方的“鐵公基”項目漸露違約苗頭。

　　隨后又有傳言稱大連將修改限購政策，自6月1日起在大連市高新園區(qū)及城四區(qū)內購買住房，認定房屋套數(shù)改為以個人為單位，而不是以家庭為單位，該傳言后也被大連市政府否認。就連限購政策最嚴格的北京，也被爆出擬放寬高端住宅限購的傳言，后來北京市相關部門也出面進行了澄清。

　　中原地產(chǎn)北京市場研究總監(jiān)張大偉表示，目前北京市場商品住宅庫存相比春節(jié)前增加了1.5萬套，庫存積壓影響開發(fā)商拿地積極性。1-5月，北京的房地產(chǎn)開發(fā)項目本年到位資金為2034.3億元，由1-4月的同比增長2.2%轉為下降2.6%，數(shù)年來首次出現(xiàn)下調。

　　鑒于土地市場的快速降溫，以及地方財政以及地方融資平臺的巨大壓力，有部分業(yè)內人士擔憂，下半年地方政府可能在房地產(chǎn)調控政策的落實上打折扣。

　　專家陳晟指出，一線城市是房地產(chǎn)調控重點城市，所以短期內沒有松動可能性。但是二線城市迫切希望取消限購或者限購有所松動，有些地方政府希望在某些區(qū)域對限購令進行一些松動，但估計難以成行。

　　上半年各地土地出讓收入大幅下滑，地方財政面臨考驗。業(yè)內人士分析，盡管房地產(chǎn)調控政策的落實或面臨一些新的不確定性因素，但總體上難言松動。

（責任編輯：0352房網(wǎng)）