三亞部分商品房以95%的空置率引發業界的擔憂
2011-07-08 來源：第一財經日報 編輯：狄海霞
三亞市房地產交易管理所市場部有關人士表示，國外的研究表明，空置率在10%以上，就說明商品房空置率嚴重，三亞高達百分之八九十的空置率相當驚人。
今年春節期間和6月底，三亞市房地產交易管理所市場部隨機從三亞五個片區已銷售80%以上且已交付使用的近300個項目中，抽樣調查23個項目的入住情況。調查顯示，在7333個抽樣樣本中，6月底平均空置率為84.75%，大東海和海坡片區的空置率分別為94.26%和96.26%;即使在海南旅游度假旺季的春節期間，平均空置率也達62.99%，海坡片區更是高達87.25%。
但根據海南省三亞市房地產交易管理所市場部的最新調查顯示，臨近7月，三亞市商品住房空置率平均高達近85%，尤其是擁有稀缺海景資源的三亞灣、大東海等片區商品住房空置率達到95%左右，引起業界對海南樓市日益加劇的高空置率問題的關注和擔憂。
業內人士認為，改變海南房地產單一產品結構、鼓勵開發經營性地產、盤活空置房租賃——降低空置率需政府、房企、業主合力“解困”。
7月4日21時，記者在位于三亞鳳凰路上的高檔樓盤小區“山水國際”看到，距離小區門崗最近的兩棟高層建筑，亮著燈的戶數寥若晨星。后面的聯排疊拼別墅更是一片漆黑，連路燈也沒開，走進小區深處，只能看見值守的保安打著手電筒在到處巡查。一位來自蘭州的住戶告訴記者，每到這個季節入住的人極少，難得見到亮燈的住戶，走在小區內都要用手機照明。
據“山水國際”物業公司相關負責人介紹，這個小區包括多層住宅、高層住宅、聯排疊拼別墅、獨體別墅在內共1600余戶。業主大部分來自島外，在此購房只為休閑度假，并非居家常住。
小區的一位保安對記者說，空置率高給安保工作帶來了較大困擾，“很多業主冬天來住一兩個月，平時都空著，很容易招小偷，所以，我們必須24小時不停地在小區內巡查。”
在三亞大東海和海坡兩個擁有稀缺海景資源片區的住宅小區，空置率問題則更為嚴重。調查顯示，三亞越高檔的房屋空置率越高，如“鳳凰水城”的洋房和別墅空置率均在95%以上，“半山半島”空置率也達90%以上。從北京來三亞度假的馬璐嘆息道，面朝大海卻無人享受美景，這么好的資源就這么浪費了，真是太可惜了。
除了三亞，在海口、文昌、瓊海、陵水等海南沿海市縣，高空置率問題也較為突出，很多高空置率的小區一到晚上就黑燈瞎火。
高空置率的背后“推手”究竟是誰，引起了業界的極大關注。
高空置率與海南房地產結構單一、外向型特征明顯的特點密切相關。目前，海南房地產開發以住宅地產占絕對主導，商品住宅竣工量占商品房的90%左右，而商品住宅中的80%以上又賣給了島外人。
海南省一名官員曾表示，海南房地產投資和消費市場兩頭主要在島外，80%以上的投資來自島外，近80%的房子賣給島外人，新房成交量和成交價格主要反映的不是本島居民的購買力，與本島居民的實際購買力關系不大。
“海南‘第二居所’的特征和投資投機性購房較多造成了目前高空置率的局面。”海南大學中國現代經濟理論研究所所長王毅武說，目前海南約有“候鳥”人群45萬至50萬人，約占海南人口的5.8%，所購房屋季節性、非常住的使用特征明顯。
此外，海南存量房交易和租賃市場長期處于不活躍狀態，二手房交易量多年來呈低迷態勢。如三亞二手房交易量不足一手房交易量的15%，6月20日三亞二手房網上備案系統正式運行以來，三亞市掛牌出售量僅有200余套。
海南以島外市場為主、季節性居住的特點，帶來房地產業的脆弱性以及物業控制和設施配套、物業管理的難題。海南省住房和城鄉建設廳總規劃師宋祎說，空置率居高不下不僅給小區的物業管理帶來難題，物業費收取困難，也造成巨大的資源浪費。
王毅武認為，由于房屋空置率居高不下，且又沒有充分利用，從物業管理企業管理成本、公共服務設施的使用、空置房屋資源的使用等方面造成極大的浪費，業主與物業管理企業方面容易引發糾紛，還造成了投資投機性購房者和本地居民的矛盾。
如何破解高空置率“困局”，成了政府面對的新問題。
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