土地資源“定向出讓”將面臨地產市場嚴峻考驗
2011-09-28 來源：第一財經日報 編輯：狄海霞
摘要：9月18日，國土局消息透露，國家土地副總督察甘藏春近日指出，土地資源配置的最終目標是取消土地供應雙軌制，以提高土地供應和調控能力，中國將會逐步擴大有償使用國有土地的覆蓋面。
具體執行面臨諸多不確定因素
中國土地估價師協會副秘書長、中國人民大學商學院副教授俞明軒指出，此消息意味著，以后政府行政辦公用地，能源、電力等行業用地，學校、醫院、博物館等使用土地也要通過招拍掛形式有償出讓。
不過，滬上有開發商代表認為，對于開發商來說，參與競拍的經營性用地幾乎都是招拍掛形式，因此判斷取消雙軌制對市場影響應該不大。中國指數研究院副院長陳晟認為，政策的初衷應該是為了減少特權促進公平，更多強調發揮土地的效益。“可能會有增加土地財政的考慮，但是這個肯定不是政策初衷。”
取消土地雙軌制，對上海商品住宅市場的影響或十分有限。同時，具體執行層面也還存在諸多不確定因素。多位業內人士在接受采訪時做出上述表示。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，未來如果取消了雙軌制，對商品住宅市場的影響可能不會太大。“對于地價來說，則要和整個市場的供應形勢聯系起來。”他指出，目前土地新增供應依舊從緊，供求關系導致地價還維持一個比較高的水平。因此即使取消雙軌制，由于增量土地數量有限，對地價影響也不會很大。
上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍預計，取消免費劃撥是第一步，但并不見得馬上就市場化。而對于政策的具體執行層面，業內人士普遍表示，還存在諸多不確定性因素。
目前來看，市場中有一種出現頗多的操作形式，即是將公共設施放入經營性用地中捆綁出讓。以去年9月出讓而長風11號西北地塊為例，在早前的土地出讓書就要求，競得人在地塊內6785.3平方米的教育用地上代建幼兒園，建筑面積約6030平方米，建成后由政府無償收回土地使用權和地上建筑物。
所有經營性用地都應統一出讓
日前，有消息顯示，廣州地鐵公司、廣州建筑集團、廣州市政公司、番禺海關、華南理工大學等8家單位將利用自用土地建設13395套保障房，其中公租房和廉租房這類租賃型保障房總共有10235套，占了絕大多數，但仍有3160套經濟適用房。
廣州市住房保障辦公室有關負責人日前表示，所有保障房都將“只租不售”，對于上述單位自建房最終是否在市場上流通，目前還不得而知。 “很多有背景的單位依然享受了一定數量的政府劃撥用地。”廣州一位業內人士稱，例如廣州幾大制造企業，以及部分高校以及科研機構，其針對職工內部銷售的自建房用地，大多來自政府劃撥。
盡管廣州的大部分經營性用地都采取了公開出讓的方式，但目前市場上用于房地產開發的劃撥土地依然存在。有業內人士透露，相當多企事業單位名下仍擁有大量政府劃撥用地，近兩年，一些單位正借保障性住房的名義進行住宅開發。
廣州市政協委員、廣州市新城市房地產董事長曹志偉認為：應該有兩個標準來判斷土地是否應該公開出讓，而非劃撥。一是土地是否具備經營性質;二是土地是否可以在二手市場上轉讓。如果具備兩個條件中的任何一條，都應該納入公開出讓的統一渠道。
曹志偉表示，保障性住房用地也不應該由政府劃撥，因為保障房也是有經營收益的，限價房和經濟適用房用于出讓，公租房也是有租賃收益的。
廣州市社科院科研處處長彭澎表示，如果取消土地出讓雙軌制，有利于規范土地市場，避免地方政府在土地資源上的浪費。但同時，也會助推地價上漲。在他看來，過去一些公用事業用地不經過招拍掛，征地成本極低，被征農民所獲得的補償也較低。但未來這些用地也公開出讓后，農民將擁有更大議價空間，從某種程度上有助推地價上漲的作用。
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