城市間房產市場分化 未來調控將“分而治之”
2013-08-02 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：中國指數研究院8月1日發布的7月百城價格指數顯示，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10347元每平方米，環比上漲0.87%，百城價格自2012年6月以來連續第14個月環比上漲。值得注意的是，與上月相比，此次環比上漲的城市個數減少10個，但是，房價漲幅超過1%的城市也增加了7個。
業內人士認為，隨著房地產調控的持續，不同城市間房地產市場分化加劇，未來房地產調控將“分而治之”且更具針對性，房價漲幅較高的重點區域嚴格實行調控各項措施，而對于大部分已經較為平穩的市場，則會適當采取去行政化的手段調控。
數據顯示，7月重點監測的100個城市中，61個城市環比上漲，39個城市環比下跌。與6月相比，環比下跌的城市數量增加10個，其中跌幅超1%以上的有7個。環比上漲的城市數量減少10個，但漲幅在1%以上有33個，較6月增加7個。
值得注意的是，就北上廣等十大城市的房價而言，7月十城的住宅均價為17609元每平方米，環比上漲1.34%，與去年同期相比上漲11.06%，這也是近三年來同比漲幅首次超10%。而與之相對應的是，環比下跌的城市增至39個，東莞、菏澤、湘潭、濰坊、鹽城、嘉興等三四線城市領跌，東莞跌幅最大，達1.71%。
同比方面來看，全國100個城市住宅均價與2012年7月相比上漲7.94%，漲幅比上月擴大0.54個百分點。其中廣州、汕頭、衡水漲幅分別為22 .56%、21 .26%、20.54%。
在房價漲跌分化加劇的同時，各地庫存也出現分化。數據顯示，重點城市市場庫存下滑仍在持續，除杭州以外，7月十大重點城市的庫存同比全線下跌，其中北京和廣州跌幅最大，都超過20%，隨著去庫存節奏的加快，重點城市的消化周期快速下降，截至7月底，8成重點城市商品住宅的消化周期已經降至6個月至12個月的區間內，其中南京已經低于6個月紅線。
而三四線城市卻是庫存高企，供過于求明顯。數據顯示，一線城市供求比僅為0.64，但三四線城市，例如甘肅武威供求比高達8.06，山西大同供求比高達5.7，延安4.34，存在嚴重供過于求現象。
“7月數據顯示，一方面，庫存高企需求卻不足的三四線城市環比下跌數量增多，另一方面，北京、廣州等一線城市房價漲幅繼續增加，且部分新開盤項目價格上調幅度有所擴大。”中指院指出，房價較高的熱點城市價格環比漲幅繼續擴大，帶動全國平均漲幅擴大，但同時不同城市分化加劇。
記者近期走訪發現，位于廣州市荔灣區的龍津華府，銷售人員報給記者的價格從1月的3萬元每平方米上調到3.5萬元每平方米;在位于海珠區的羅馬家園，去年10月的價格是2.5萬元每平方米，而其附近5月拍出一塊樓面地價3.5萬元每平方米地王之后，近期報價已經上漲到3.5萬元每平方米;位于天河區的瑞安創逸，去年底的價格是3.3萬元每平方米，目前價格漲到4萬元每平方米。
北京方面，7月開盤的中建國際港項目，開盤當天1462套房源全部售罄，日銷金額高達37.9億元，創造了2012年以來北京乃至全國的單盤成交紀錄。
但在重點城市熱度不減的同時，十堰、無錫、營口、酒泉等三四線城市則多是無人問津而遭空置的樓盤。
“出現兩極分化的主要原因是供需不平衡。”鏈家地產市場研究部張旭指出，以北京為例，看似供應量有所增加，但剛需盤僅占四成左右，且位置多處偏遠地帶。這一供不應求造成價格高企，北京7月一居和兩居純商品房的成交均價分別上漲44.9%和10.4%。
CRIC研究中心研究員楊晨青也指出，一方面庫存在快速下降，另一方面供應卻沒有相應地跟進，如果這一現狀不能得到明顯的改善，重點城市下半年的供求風險或許將集中爆發。
對此，原住建部政策研究中心副主任王玨林在接受記者采訪時表示，由于各地房地產市場已呈現不同態勢，因此，未來房地產調控方向將更具有針對性，房價漲幅較高的重點區域嚴格實行各項調控措施，而對于大部分已經較為穩定的市場，則會適當采取去行政化手段調控。
王玨林同時指出，在差別化調控的同時，有關部門可能利用信息聯網、不動產登記、擴大房產稅試點三種手段影響市場未來預期，確保房地產市場平穩健康發展。
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