深圳全國首次改進土地出讓協議“招拍掛”方式
2011-09-28 來源：北京晨報 編輯：狄海霞
作為率先實行土地有償使用的城市，深圳在國內第一次把土地由資源變為資產，作為商品可以買賣。在此基礎上，深圳開創性地實行經營性土地的招拍掛，使得房地產市場全面建立，實現了土地的有效利用和土地價值的回歸。
目前，深圳土地儲備量和土地供應堪稱捉襟見肘，2011年住宅用地供應量僅相當于北京的3%,天津的4%,南京的21%,廣州的16%。除公益性用地采取劃撥供地外，深圳包括供應用地在內的土地供應基本都實施有償使用，但有償出讓方式仍備受詬病。
但從1987年12月1日深圳率先敲響土地使用權出讓“第一槌”至今，深圳國有土地出讓經歷了數次調整變革，但土地招拍掛制度卻遭遇到不小的現實考驗。
由于新增土地量越來越少，深圳從2007年以來逐漸興起一種很特殊的土地出讓方式，這種土地出讓方式表面上依然是公開的招拍掛，但實質上，對競買人資質設置了許多限制性條件。通常情況下，這些地塊最終全部都只有一家競買人參加，競買人全部都是國內知名企業，全部都是底價成交，地塊大部分都被作為競得人的企業總部。
公開資料顯示，深圳2011年房地產開發的居住用地供應中,有4塊地通過掛牌和拍賣方式出讓,而協議出讓或定向出讓的有33宗。2011年以來，深圳以招拍掛方式出讓的土地更是屈指可數，多數用地均采取協議或定向出讓方式。這種供地方式被俗稱為“定向出讓”，實質為政策性用地，主要限定在被定位做城市CBD的商業辦公地塊，以及少部分用來做扶持產業的配套居住的住宅地塊。
深圳市世聯土地房地產評估有限公司執行董事羅守坤在接受采訪時認為，這場利益博弈的主體不是企業，而是地方與中央政府。國家土地副總督察甘藏春表示，土地資源配置的最終目標是取消土地供應雙軌制，提高土地供應和調控能力。
不愿透露姓名的深圳某大型上市房企董秘向本報表示，實際上國內房地產用地基本都已經采取了招拍掛方式拿地，未來取消土地供應雙軌制并不會對房地產企業產生太大影響。 羅守坤認為，盡管土地協議出讓也屬于土地有償使用，但這并非是公開市場操作方式，無可避免地帶來很多不公和利益輸送。
但該董秘強調，取消土地供應雙軌制一定程度上是為了解決土地使用的不公平問題，但土地有償出讓同樣面臨諸多難題。他表示，公司近兩年在深圳土地市場收獲甚微，一方面因為是土地供應量不斷減少，另一方面是很多土地定向出讓把部分開發商擋在門外。
根據《深圳市城市更新辦法》，包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等區域的更新在內，原權利人可作為更新改造實施主體,改造項目無需由發展商實施,同時政府鼓勵權利人自行改造，而不用一定經過“招拍掛”的方式。
對于自行改造的項目，實施主體在取得城市更新項目規劃許可文件后,可與市規劃國土主管部門簽訂土地使用權出讓合同補充協議或者補簽土地使用權出讓合同，土地使用權期限重新計算。這些規定均被視為政府對土地協議出讓方式的默許。
值得關注的是，深圳2010年12月1日開始實施的《深圳市城市更新辦法》中，對土地的協議出讓方式給予放行。業內人士解讀認為，取消土地供應雙軌制意味著未來土地供應將以招拍掛方式為主，協議出讓是否合法仍待政策進一步明確。
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