雨潤以食品加工廠為名不斷擴張其商業地產版圖
2011-08-22 來源：中國房地產報 編輯：狄海霞
南京富豪祝義才的雨潤系以“農業產業化龍頭企業”而知名，多年以來，其業務范圍在雨潤控股這個大平臺上，已經形成了一張縱橫捭闔的多元化產業網絡，集食品、物流、百貨、旅游、房地產、金融等六大產業于一體，且擁有雨潤食品和商貿類南京中商兩家上市公司。
媒體的質疑集中于雨潤食品，這家以生豬屠宰和肉制品為主業的上市公司，因涉嫌在遼寧變相無償拿地5000畝，且這些用于生豬養殖與屠宰的項目卻一直沒有開工，一時間被媒體認為是“不忙屠宰忙圈地”，以騙取補貼。更有媒體質疑圈得的土地是否被用于商業土地或其他用途。
利用中國城市化進程中工業用地的變性可能性，以及食品加工廠配套住宅與商業;利用物流產業配套商業開發用地，并借此獲得地方政府青睞從而便于獲取低成本土地，祝義材的若干地產類投資“拔茅連茹”，茁壯擴張。
“近日媒體的負面報道對公司影響很大，希望媒體手下留情。”8月17日，中國雨潤食品集團有限公司業績發布會上，雨潤系掌門人祝義材如此表示。
此前3天，該公司針對媒體質疑進行澄清回應，指稱集團擁有的土地都是根據合法方式取得，屬于工業用地，不能用于房地產業務，且集團(上市公司)并未從事任何商業地產或物流業務，集團總裁祝義材的若干私人投資“與集團無關”。
這份聲明旨在將雨潤系的房地產業務與雨潤食品之間撇清，然而本報記者調查發現，祝義材的若干私人投資與上市公司之間有著千絲萬縷的聯系。
以食品加工廠為名
“雨潤食品擴張，主要是通過兼并和收購各地倒閉的食品加工廠和肉聯廠。這些廠家在區位上位于以往的城市郊區，但是隨著城市化進程就變成了副中心區域。在政府規劃中，已經不適合做工業廠房，所以相當部分的土地要進行變性。又因為權屬歸屬雨潤，當地政府往往會在土地變性以及其后歸屬上給予這個重點扶持企業方便之門。”8月17日，一位曾任職雨潤中層的知情人士對記者表示。
雨潤食品對此表示，公司從未從事任何商業地產或物流業務，其財務報表等公開資料中，也的確難以見到與之有關的痕跡。但是，這并不代表雨潤食品與雨潤系的地產業務全無瓜葛。該人士透露，有些土地已經改變性質，部分被雨潤用作了商品房的開發。
另外一種方式，則是收購了當地的加工廠以后，把原來的加工廠面積縮小，囤積大量的工業用地，然后通過工業地產配套住宅和商業，以及物流地產的名義進行圈地。
公開資料顯示，在雨潤系擴張的初期，從1997年到2003年，其曾一口氣收購了19家國企。即使是近期，項目的收購也從未終止。這其中有多少被并購公司的土地最終成為雨潤的地產資產，仍是未公開的數字。
物流產業助力
據記者不完全統計，過去兩年間，雨潤地產至少達成了4個超大型的農副產品采購中心的投資協議，分別位于廣東中山、陜西西安、天津東麗區和遼寧沈陽，意向總投資額高達420億元。
除利用食品加工廠土地涉嫌開發地產業之外，雨潤系也因自身的產業性質和規模獲得了不少地產開發資源。
如位于南京河西新城雨潤工業園的雨潤集團總部，總投資110億元。這個2010年年初開工的項目總建筑面積達223萬平方米。其中，該項目盈利性的生活配套部分建筑面積約為47萬平方米，商業配套51萬平方米，還包括五星級酒店、5A級辦公樓和高端商場。再如其同期興建的青島北方總部，亦有配套的金融類寫字樓和星級酒店資源。
事實上，雨潤控股旗下的六大支柱產業中，除了通過食品產業的“捷徑”獲得土地外，其他產業也成為其獲取商業開發土地的便利渠道。
雨潤控股下的物流產業，所依托的仍是其在食品產業上的優勢。以肉制品、副食品和農產品形成的三條物流主線，雨潤在地方政府的支持下，在不少二線城市建成了規模可觀的大型物流交易平臺。
如南京農貿中心、南京華商副食品市場、哈爾濱南極食品批發市場以及華中最大的肉食品交易平臺長沙福潤肉制品市場等等，雨潤對這類物流地產的投資一直樂此不疲。
“這種物業是各級政府非常歡迎的，也是國家扶持的。所以建設企業取得土地的代價很低。”一位不愿具名的地產業顧問表示。
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