小產(chǎn)權(quán)房買賣中要辦理的手續(xù)和避免的風(fēng)險(xiǎn)
2012-10-30 來源：0352房網(wǎng) 編輯：無憂
我們俗稱的小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)有三類概念劃分：
第一類小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑;
第二類小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房;
第三類小產(chǎn)權(quán)房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”;
什么是小產(chǎn)權(quán)房?它和一般的商品房房產(chǎn)有何不同?
“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
小產(chǎn)權(quán)房與一般的商品房的不同之處主要在于：
1、小產(chǎn)權(quán)房屋買賣不受國家法律保護(hù);而商品房是經(jīng)國家批準(zhǔn)建設(shè)的，買賣受國家法律保護(hù);
2、小產(chǎn)權(quán)房國家不辦理房產(chǎn)證、土地使用證、契稅證;而商品房由國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，國有土地使用證、契稅證;
3、小產(chǎn)權(quán)房不具有房屋合法所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，商品房具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利;
4、購買小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，而購買商品房可以辦理按揭貸款等。
小產(chǎn)權(quán)房的合法所有權(quán)主體是哪些人群?小產(chǎn)權(quán)房所有人需要具備什么條件?
小產(chǎn)權(quán)房的合法所有權(quán)主體人群是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。小產(chǎn)權(quán)房所有人需要具備的條件是農(nóng)村宅基地使用權(quán)證。
小產(chǎn)權(quán)房能夠買賣或轉(zhuǎn)讓?需要辦理什么手續(xù)?
小產(chǎn)權(quán)房一般不能向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的第三人買賣或轉(zhuǎn)讓。若要向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的第三人買賣或轉(zhuǎn)讓，但因不能辦理過戶，所以，在買賣或轉(zhuǎn)讓時(shí)要簽訂詳細(xì)內(nèi)容的合同，并辦理公證或律師見證手續(xù)。
小產(chǎn)權(quán)房買賣交易有無風(fēng)險(xiǎn)?容易產(chǎn)生哪些糾紛?
小產(chǎn)權(quán)房買賣交易有：法律風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)。
這些風(fēng)險(xiǎn)容易產(chǎn)生的糾紛是：
第一，法律風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，而不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度不適用小產(chǎn)權(quán)房，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到有效維護(hù);
第二，政策風(fēng)險(xiǎn)。若購買的是在建小產(chǎn)權(quán)房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償;
第三，轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房若向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，因不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值有很大影響。
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