物業服務存在瑕疵可否拒交物管費?

　　案例：劉先生自2010年5月入住某小區后，認為物業服務公司的清潔衛生做得不好，樓道地面常有污物，而且單元樓的對講系統經常出故障，屢次維修未能徹底解決。因此，劉先生以物業服務公司服務水準不合格為由從2010年10月起拒交物管費。受此影響，其他一些業主也紛紛效仿，最終導致該小區的物業管理陷入僵局。

　　律師解答：從我們日常的觀念出發，所謂一分錢，一分貨，只要物業公司服務不好，業主不交物業費完全是有理的。但想從法律角度分析，動輒以拒交物業費的做法來表達對物業服務的不滿并不可取，而且未必合法，甚至可能形成業主違約的事實。業主和物業服務企業之間是一種服務合同的關系，物業服務企業服務不好的情況可以區分為重大違約和一般違約兩種情形。物業服務企業完全不承擔物業管理的主要職責，甚至有加害業主的行為，造成業主權利損害的，屬于重大違約。在這種情況下，業主可以通過法律渠道追究其違約責任，包括停止支付物業服務費和賠償違約金，甚至可以依法炒物業公司的魷魚，更換物業服務企業。在物業服務公司按合同要求履行了義務，但是履行的內容不完全符合物業服務合同的標準時，屬于服務有瑕疵的一般違約行為。業主可以要求物管企業嚴格履行義務，達到服務標準，滿足業主的合法需要。業主也可以根據其服務瑕疵大小，適當地減少物業費，但在其服務達到合同標準后，應當恢復約定的物業費水平。因此，動輒拒交物業費用的行為并不可取，甚至可能激化業主和物業企業之間的矛盾，使原本可以通過協商解決的問題陷入僵局。建議在訂立合同時，業主最好將可不交或少交物業費的情況在合同中明確約定。

　　空置房如何交納物管費?

　　案例：市民楊先生2009年初購買了某樓盤商品房一套，該樓盤于2010年6月交房，楊先生在收房時交納了三個月的物業管理費。此后，由于種種原因，楊先生的房屋一直空置，雖然物管公司多次電話催繳物管費，但楊先生認為，既然房子沒有人住，自然就不應交納物管費。

　　律師解答：大多數新建小區入住率都不會達到百分之百，會出現不少空置房，這些業主往往會拒絕繳納物業費或要求少繳納。實際上，物業管理是對全體業主住宅進行維護、維修的服務，不因某一住戶沒入住就明顯減少服務，目前的法律規定并不支持空置房可以少交或不交物業費，因此空置房也應由產權人全額支付物業費。在業主大會或業主委員會沒有就空置房可以少交或不交物業費用達成一致并形成決議的情況下，空置房的業主依然要與其他業主一樣平等承擔義務，按時、全額地繳納物業費用。如果拖欠不交或少交的，屬于不合法地加重其他業主負擔，侵犯其合法權益的行為。(以上問題由中豪律師集團(貴陽)事務所劉云飛律師解答)

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