物業管理企業作為一種專業化機構，能為業主提供優質、完善的服務，大幅提高了業主的生活質量，同時也提高了整個社會的服務水平。然而，物業管理企業的快速發展也凸現出目前的物管畸形模式——完全依靠物業企業的單一模式。普通商品房早已經是物業企業的地盤;而經濟適用房、廉租房這類福利性住房，也相繼引入了物業企業管理。目前公布的物業管理政策，也多以指導物業企業為主。國務院頒發的《物業管理條例》對物業管理的定義為“業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動”，定義暗含了只有物業企業參與的物業管理才是《物業管理條例》規范的范圍之意。其他各省市相繼出臺的物業管理文件，也以規范物業企業的權利、義務等內容為主旨。這就從法律規范上，默認了物業管理是必須以物業管理企業為主體的模式。

　　多樣化模式是發展潮流

　　以外國發展經驗和我國的市場實踐來看，依靠物業企業的模式是市場化的必然結果，是運營效率最高、最容易推廣、發展最成熟的模式。但作為一種市場化的模式，必然有其局限性。典型的缺點是市場化的物業企業以利潤最大化為目標，較少考慮社會效應，不愿意進入利潤微薄、規模小、運作困難的物業項目。諸如老小區、公房等物業，由于組織維修困難、住戶為中等偏下收入水平、產權復雜難統一管理、居民觀念傳統等原因，物業企業往往不愿意接手。這就導致這些先天不具備市場化條件的小區無法獲得優質的物業服務，這些小區通常垃圾遍地、治安環境惡劣、公共設施殘破。這種單一物業模式下的弊端在大城市明顯地體現出來：近幾年發展的新小區引入了物業管理，小區干凈整潔，環境良好;而那些老小區則多處于無人看管的臟亂狀態。

　　物業管理相對發達的我國港臺地區和國外，雖然一方面也是靠物業企業提供物業服務為主流，但是另一方面有各種各樣的物管模式對企業不愿進入的領域進行補充。我國香港的不少樓宇是由業主立案法團自行組織管理，提供簡單基本的服務;在我國臺灣，一種自營物業管理模式早已經運行多年，其樓房業主自己選出比較精干的管理委員會,由其全權負責物業管理，然后再聘請少量的清潔、保安人員等其他人員從事具體工作;意大利人則通過戶主會的形式共同管理公寓樓的重大事務，日常事務則聘請兼職物業管理員進行統籌規劃。這些非主流模式既降低了業主費用又填補了市場空白，取得了良好效果。

　　多樣化物業管理模式，是多樣化物業的要求。我國目前不同的住房類型，必然對物業管理要求不同。普通商品房業主支付水平高，服務要求高，這部分人群是物業公司的服務對象;經濟適用房、廉租房、公房業主收入水平偏低，只能支付較低的管理費，一般只要求最基本的物業服務。如果把各種物業都市場化，一律交給物業企業管理，對企業而言經濟效益不合理，對業主而言也未必能獲得最適合的服務。

　　雖然我國無論從法律界、理論界還是實際運用中都以物業企業為主，但在某些地區的實踐中已經出現了各種多樣化的模式。在寧波出現了一種“準物業管理模式”，由街道辦成立物業公司，根據老小區低收入家庭多的實際情況確定物業收費標準和服務標準，物業管理不以贏利為目的，虧損部分由政府補貼，其實質是社區管理的福利化;上海華僑新村小區采取成立村義務管理小組的模式，由村長和管理員開展日常物業管理工作;鹽城市對未實施物業管理的小區推行“社區物業管理模式”，即由社區居委會牽頭，成立社區管理委員會，實施業主自治管理，組織轄區內的下崗職工、社會低保人員、特困殘疾人員成立管理隊伍，實施簡單的保安、保潔、維護、維修等服務工作……這些模式充分發揮其貼近居民、運作簡單、成本低廉的優勢，獲得了社區居民的認同。

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