童大煥：2012年的樓市調控著實令百姓揪心
2012-12-30 來源：童大煥的博客 編輯：木木
總理3月14日還在說房價遠沒有回到合理價位，5月份房價就開始大漲。應驗了我4月26日對一幫朋友公開說的預言，當時我勸朋友們，要買房最好上半年最遲不要超過今年底。
歷時兩年的史上最嚴厲調控，雖然至今沒有松動政策本身，但實際結果是經濟衰退而房價和房租都大漲。它再次證明了一個基本的邏輯和道理：時勢終歸比人強，規律是任何人都繞不過去的。今年十一月份，我的新書《窮思維富思維》緊貼著兩年的調控，把這個問題做了全面的解析。
相對于中國絕大多數普通百姓的收入來說，中國內地的房價的確是太高了。中國老百姓干著世界最長時間的活，拿著幾乎世界最低的工資，享受著世界最低水平的社會保障，卻要忍受著差不多世界最高的房價物價。誰說房價和物價不高，誰就沒有良心;但誰要是認為把房價降下來就有利于老百姓，誰就沒有頭腦!
該不該降是一回事，能不能降會不會降是另一回事。前者是價值判斷，后者是事實判斷。價值判斷服從正義標準，事實判斷服從真理標準。所謂真理，就是“真正的道理”，就是萬事萬物發展的自有邏輯和規律，你想違背它，強令它服從你的正義標準，抱歉，它不會服從你，而且一定會反過來報復你!
今天的中國房地產價格，一方面被自上而下的貨幣超發不斷拉高;被拉高的不止是房價，還有其它方面的一切物價。另一方面被地方政府招商引資和地方債自下而上地頑強抬。地方政府向銀行貸款進行征地，其中只有一小部分用于房地產建設，大部分補貼工業進行招商引資。導致“實體經濟”綁架房地產，地方債又綁架金融，金融影響整體經濟。
現在以土地做抵押的地方債已經高達十幾萬億元，但銀行所有者權益相當于凈資產只有7萬多億元。如果房價下跌，政府儲備的土地賣不出去或者賣不出好價錢，地方債怎么還?銀行怎么辦?失業怎么辦?
因此，今年的房價在宏觀調控下再度逆勢升高，并不是因為限購被時間消解，也不是因為地方政府變相抵制或放松調控，而是中央政府自己在經濟衰退的壓力下被迫放松了貨幣政策。
雖然住建部最近表示，明年繼續限購，但并不等于樓市宏觀調控加碼。因為限購就像筑壩，水位很高了，一炸壩可不得了。所以只能繼續限購，哪怕樓市調控已經導致經濟真空遠比想像的厲害得多。這就叫騎虎難下。
大家肯定很關心，明年樓市會怎樣?我要說的是，總體上持續穩定上漲沒有任何懸念。但房地產投資已經告別閉起眼睛都能只賺不賠的時代，需要智慧和眼力。
大中城市商鋪，由于電商沖擊，要特別謹慎，很多商鋪功能會被電商取代，商業地產將來的主要方向是聚會、社交、餐飲、奢侈品;旅游地產特別是旅游住宅地產已經過剩，一些地方嚴重過剩;一些空城、鬼城很難有爬起來的可能;一些城市的遠郊地產需要警惕。總之，哪些地區過剩或即將過剩，哪些區域稀缺，堅守人聚財聚人散財散的鐵律。
上一篇：曾憲斌：2012年樓市慢牛 2013年房價大漲
下一篇：岳富濤：房地產調控政策不加碼就是放松
