樓市調(diào)控市場(chǎng)主導(dǎo)切換現(xiàn)端倪 轉(zhuǎn)軌≠政策放松
2013-06-08 來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 編輯：李建霞
摘要：近期土地市場(chǎng)火熱，折射出開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)行政調(diào)控手段退出、享受城鎮(zhèn)化“盛宴”的樂(lè)觀(guān)預(yù)期。調(diào)控轉(zhuǎn)軌不能誤解為調(diào)控放松，恰恰相反，著眼于樓市短期穩(wěn)定的周期性政策應(yīng)保持穩(wěn)定，以防止房?jī)r(jià)脫韁式的上漲，保障市場(chǎng)環(huán)境的平穩(wěn)，為調(diào)控模式的成功切換護(hù)航。
近期土地市場(chǎng)火熱，折射出開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)行政調(diào)控手段退出、享受城鎮(zhèn)化“盛宴”的樂(lè)觀(guān)預(yù)期。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，樓市調(diào)控模式從行政主導(dǎo)向市場(chǎng)主導(dǎo)切換已顯現(xiàn)端倪，但需要警惕的是，調(diào)控轉(zhuǎn)軌不可能朝發(fā)夕至，更不等于政策放松。事實(shí)上，轉(zhuǎn)軌成功更需既有政策的護(hù)航和市場(chǎng)環(huán)境的平穩(wěn)。
樓市調(diào)控轉(zhuǎn)軌的預(yù)期是近期土地市場(chǎng)和新房市場(chǎng)升溫的主要原因。現(xiàn)行的樓市調(diào)控模式是行政主導(dǎo)，突出表現(xiàn)在限購(gòu)、限價(jià)、限貸的“三限”上。這種行政主導(dǎo)的模式對(duì)于短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)泡沫放大有一定效果，但也遭遇了“越調(diào)越漲”、假結(jié)婚、假離婚怪相叢生的尷尬。目前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步入“深水區(qū)”，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)強(qiáng)調(diào)去房產(chǎn)化，政府簡(jiǎn)政放權(quán)、推動(dòng)職能轉(zhuǎn)變，樓市調(diào)控模式向市場(chǎng)主導(dǎo)型轉(zhuǎn)軌顯得更為迫切和必要。
多種跡象顯示樓市調(diào)控步入轉(zhuǎn)軌時(shí)期。從今年3月以來(lái)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議和高層表態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控言之甚少，提及時(shí)主要強(qiáng)調(diào)兩方面內(nèi)容：一是保障房建設(shè)，強(qiáng)調(diào)加快落實(shí)建設(shè)任務(wù)，健全分配制度，推進(jìn)公租房、廉租房并軌;二是加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)下半年可能會(huì)有實(shí)質(zhì)動(dòng)作，此項(xiàng)改革被視為樓市調(diào)控模式加速向市場(chǎng)主導(dǎo)切換的風(fēng)向標(biāo)。可以預(yù)期，市場(chǎng)主導(dǎo)的調(diào)控模式將以保障房為核心，以保有環(huán)節(jié)征稅為抓手。
調(diào)控轉(zhuǎn)軌不能誤解為調(diào)控放松，恰恰相反，著眼于樓市短期穩(wěn)定的周期性政策應(yīng)保持穩(wěn)定，以防止房?jī)r(jià)脫韁式的上漲，保障市場(chǎng)環(huán)境的平穩(wěn)，為調(diào)控模式的成功切換護(hù)航。歷次房地產(chǎn)調(diào)控顯示，行政主導(dǎo)的模式將重心放在抑需求上，在地方財(cái)稅體系等長(zhǎng)期制度改革未完成的情況下，如果匆匆放開(kāi)“三限”，房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈恐難避免。
從目前的市場(chǎng)走勢(shì)看，一線(xiàn)城市的樓市環(huán)境有脫離“平穩(wěn)”狀態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)，而“平穩(wěn)”狀態(tài)是調(diào)控部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者都能接受的市場(chǎng)環(huán)境。風(fēng)險(xiǎn)的直接表現(xiàn)就是搶地大戰(zhàn)和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期再度強(qiáng)化。公開(kāi)資料顯示，北京、上海、廣州等地在5月份出現(xiàn)總價(jià)或單價(jià)“地王”，并且前5個(gè)月的土地出讓收入逼近去年全年水平。部分熱點(diǎn)區(qū)域地塊樓面價(jià)短短1個(gè)月上漲近50%，超過(guò)兩個(gè)月前的在售商品房價(jià)格。地價(jià)上漲強(qiáng)化了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，并與目前新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的局面疊加，加劇一線(xiàn)城市樓市可能“不穩(wěn)”的擔(dān)憂(yōu)。此外，不少地方對(duì)新型城鎮(zhèn)化的認(rèn)識(shí)仍未打破“造城運(yùn)動(dòng)”的思維，做大土地收入“蛋糕”的動(dòng)力強(qiáng)勁。一些地方政府追求GDP增長(zhǎng)的政績(jī)觀(guān)也尚未打破，舍不得房地產(chǎn)這個(gè)政績(jī)工具，落實(shí)樓市調(diào)控政策不積極。
鑒于此，目前探討行政調(diào)控的全面退出不合時(shí)宜，更可行的是在堅(jiān)持市場(chǎng)邏輯的前提下，對(duì)既有政策進(jìn)行完善和修正。例如，優(yōu)化預(yù)售證管理，加大市場(chǎng)供給;強(qiáng)化閑置土地監(jiān)管，重罰囤地行為。當(dāng)然，更緊迫的是又好又快地推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)圍，使其發(fā)揮樓市“穩(wěn)定器”作用。
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