趙曉：房地產(chǎn)調(diào)控政策中的兩個奇怪邏輯
2012-09-24 來源：趙曉的博客 編輯：無憂
改革開放30年，出口和投資的“雙劍合璧”為我們創(chuàng)造了世界上少有的經(jīng)濟奇跡。尤其是建立在工業(yè)化和城市化基礎(chǔ)之上的房地產(chǎn)迅猛發(fā)展為中國的經(jīng)濟騰飛做出了巨大貢獻。但中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的過度依賴同樣導致了今天我們所看到的經(jīng)濟困局。高房價、高泡沫，既為政府擔心，又被民眾埋怨。是愛，還是恨，不管是政府，還是百姓，心中都是五味雜陳。
前幾天，有人問我：“在當前形勢下，有什么辦法既能維持當前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，又能盤活房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)再次成為中國經(jīng)濟復蘇的引擎?”。我的答復是不可能有這樣的好辦法，除非政府真的能下定決心突破房地產(chǎn)調(diào)控中的兩個奇怪邏輯。一個是房地產(chǎn)調(diào)控的目的邏輯，另一個是房地產(chǎn)調(diào)控的博弈邏輯。
談到房地產(chǎn)調(diào)控的目的邏輯，我們需要回顧一下中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的基本歷史。2005年的兩會上，溫家寶總理第一次公開表達了政府對不斷攀升的房地產(chǎn)價格和經(jīng)濟可能過熱的深切憂慮，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控便由此開始。隨后，國家出臺了一系列調(diào)控措施抑制房地產(chǎn)投資過快，其政策重點主要是提高房貸門檻和房地產(chǎn)投資成本，以打擊供給環(huán)節(jié)和消費環(huán)節(jié)的炒作行為。2006年，中國經(jīng)濟開始出現(xiàn)過熱，部分城市房地產(chǎn)價格上漲過快，中央出臺了“國六條”。2007年，CPI突破5%，為控制通脹，當年除強化土地及金融政策外，還推出了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收政策(開征土地增值稅)。2008年世界經(jīng)濟危機呼嘯而來，房地產(chǎn)調(diào)控政策來了個180度大轉(zhuǎn)彎，調(diào)控轉(zhuǎn)眼變成了救市，房地產(chǎn)成了經(jīng)濟復蘇的救命稻草。隨著2009年4萬億的推出，我國經(jīng)濟迅速復蘇，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)報復性飛漲，“穩(wěn)物價、控通脹”又成了首要政策目標，房地產(chǎn)調(diào)控的“新國十條”和“國八條”緊急出爐，限購、限價和限貸等嚴厲的行政調(diào)控手段相繼推出。而房價走勢方面，以北京五環(huán)附近的住宅房為例，每平米從2005年的5000元左右，到2007年的8000，到2009年的1萬5，到2010年的3萬，2011年底短暫回落到2萬6，半年后又超過3萬，可以說是馬不停蹄，一路狂奔。
從理論上講，房地產(chǎn)調(diào)控的目的一要保增長二要保民生，畢竟我們一再強調(diào)住房不是投資品，而是民生消費品。但是，從上面的歷史回顧中我們看到，政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策一直左右搖擺，而房價卻是越調(diào)越高。另外，在上面的歷史中，我們還看到，從2005年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)調(diào)控政策更多的是在為經(jīng)濟增長保駕護航，控房價保民生頂多就是保增長下的附屬品。簡單的規(guī)律就是，CPI走高，房地產(chǎn)調(diào)控就嚴，房價上漲勢頭得到遏制，而經(jīng)濟一旦下行，房地產(chǎn)調(diào)控就放松，房價隨之報復性反彈。經(jīng)濟過熱時，我們擔心樓市泡沫破裂，而一旦經(jīng)濟下滑，泡沫和民生就很快被拋到了腦后。到底是保民生，還是保增長?明眼人都能從上面的歷史中看出來，調(diào)控的目的邏輯都錯了，房價調(diào)控當然難見效果。
基于調(diào)控中錯誤的目的邏輯，理所當然地就導致了調(diào)控的另一個奇怪邏輯-房地產(chǎn)調(diào)控的博弈邏輯。
我們看到，每次新一輪調(diào)控政策出臺時，購房消費者和開發(fā)商剛開始都是邊觀望邊博弈。隨著心理預期的改變，住房成交量開始下降，房地產(chǎn)開發(fā)商要么以促銷去庫存化，以盡快回籠資金，要么捂盤悄悄潛伏準備過冬。而消費者則是捂著錢包，傻傻等待房價回落。地方政府則是馬上放慢土地供應(yīng)的節(jié)奏，抱著好女不愁嫁的心態(tài)在一旁偷偷觀望。隨著博弈進入膠著狀態(tài)，有些前期過于冒進或小規(guī)模的開發(fā)商就會出現(xiàn)資金鏈緊張，經(jīng)濟增速也會由于缺乏房地產(chǎn)的有效支撐而出現(xiàn)緩慢回落。在這個博弈白熱化的緊要關(guān)頭，我們往往能看到什么呢?肯定是各地政府想方設(shè)法給調(diào)控悄悄開口子。缺口一打開，消費者的心理預期瞬間逆轉(zhuǎn)，出于害怕再次踏空的心理，壓抑許久的購房剛性需求在短時間內(nèi)集中釋放。開發(fā)商趁機提價，房價報復性發(fā)彈在所難免，調(diào)控成果也就瞬間土崩瓦解。
好比兩個人拔河比賽，其中一個是開發(fā)商，一個是購房消費者，政府本應(yīng)是比賽規(guī)則制訂者，是裁判。可每當雙方賽得勢均力敵，決不出輸贏時，裁判總是悄悄到另一方暗中使把勁，最后的比賽結(jié)果可想而知。消費者總是輸?shù)脩K烈，卻又無可奈何，總不能和裁判打架吧?2006年、2007年、2009年、2010年，2012年，雖然每次博弈的時間長短不同，但無一能逃脫上面的規(guī)律。
試想一下，如果在博弈的白熱化時期，政府加快土地供應(yīng)會出現(xiàn)什么情況呢?如果在加大土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，再改“招拍掛”為“限房價競地價”呢?如果限完房價，再要求配建一定量的保障性住房呢?房價肯定會迅速回落，只可惜這種情況從來沒有出現(xiàn)。實際情況往往是，博弈平衡打破后，房地產(chǎn)市場價量齊升，開發(fā)商又有了巨額資金，地方政府也樂于在高點加大土地供應(yīng)。于是，地王又誕生了，經(jīng)濟又回升了，政府也高興了。可誰又想過，新的地王誕生為下一輪博弈會埋下什么樣的糟糕伏筆呢?
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