李宇嘉：房產泡沫比想象嚴重 靜態評估不科學
2013-06-19 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：房地產泡沫，只有在其破滅和發生金融經濟危機的那一刻，我們才知道泡沫已累積到何種程度。在這之前，沒有誰會相信泡沫會破滅，因為房價一直上漲形成了房價將會繼續上漲的預期，而這種預期不斷地自我實現又加深了對于房價上漲的篤信，這讓更多的人加入到了對房價上漲的預期中，而這種預期也不斷被鞏固。
在股市上漲周期中預判頂點幾乎是不可能的任務，只有等到時鐘進入下跌周期的那一刻，我們才能知道頂點在哪里。房地產泡沫也一樣，只有在其破滅和發生金融經濟危機的那一刻，我們才知道泡沫已累積到何種程度。在這之前，沒有誰會相信泡沫會破滅，因為房價一直上漲形成了房價將會繼續上漲的預期，而這種預期不斷地自我實現又加深了對于房價上漲的篤信，這讓更多的人加入到了對房價上漲的預期中，而這種預期也不斷被鞏固。
因此，靜態地評估泡沫的大小是不科學的，一定會低估泡沫的潛在威脅和可能的損失，而現在我們對于房地產泡沫的判斷就存在這個問題。近期，政界和學界都在評估房地產泡沫的大小和可能產生的損失，主要順著兩條線：一條線是泡沫破滅對于金融系統的影響，主流的觀點是房地產泡沫對于銀行的沖擊有限，理由是我國商業銀行對房地產貸款一直堅持審慎的原則，房地產風險暴露小于20%、按揭貸款/抵押物價值小于70%，不存在類似于美國次貸危機中過度杠桿利用的情況。而當前銀行業1.26%和0.37%的房地產行業不良率和住房按揭貸款不良率也驗證了上述觀點;另一條線是泡沫破滅對于宏觀經濟的影響，主流的觀點認為沖擊也有限，理由是我國當前城鎮存量住房價值占GDP的比重在75%-120%之間，低于次貸危機爆發時美國170%的水平，也低于日本泡沫危機時的350%，2001-2011年間我國城鎮人均住房面積每年增長1平方米，低于西班牙房地產泡沫發生至破滅時期人均1.5平方米的增長。目前，城鎮人均住房面積盡管達到了32平方米，但城鎮無房戶還很多，住房問題是分配不均的問題，而非供過于求和空置的問題。另外，城鎮化還在加速，改善性需求剛開始釋放，而存量房也需要更新，真實住房需求還有很大空間。
但是，房地產泡沫會走向哪里，或者說房價頂點在哪里，取決于目前推動房價上漲的所有動力將在后續房價走勢中扮演怎樣的角色。是通過政策調控和制度革新來減緩對房價的繼續推動，還是在現有的政策環境下任由這些因素繼續推動房價上漲?從政策調控來看，在行政性緊縮措施繼續嚴厲的情況下，對于房地產行業的資金供給逐步趨緊，如對于開發商貸款的收緊、投資性杠桿利用的限制、地方融資平臺的清理以及保障房建設等。從制度革新來看，樓市調控長效機制的構建(房產稅的推出、土地出讓制度改革)、中央地方關系的財稅體制改革、疏導投資資金流向的匯率和資本管制制度改革等也在頂層設計和付諸實施中。
上述措施能否減緩房價上漲和阻止泡沫進一步累積?我們至少在短期內還沒有看出端倪。推動房價上漲的動力在繼續發揮作用，而且這種推動遠遠超出了我們的想象。根據微觀調研的信息，我們最擔心的不是當前房地產泡沫有多大，而是整個社會對于房地產的依賴到了需要泡沫來支撐的地步，這讓房價上漲的預期成為不能打破的傳說，而這正是未來出現泡沫破滅的征兆。事實上，短期內無恙會麻痹對于問題的長遠認識，也會耽擱問題解決的最佳時機。
目前，假借中央地方財權事權不對等，假借基礎設施建設的公共財政職能，地方政府將“土地財政”異化到了極致的地步，有意徹底地綁架上層，逼迫其不能收緊政策。一些地方政府操縱房價可謂令人瞠目，例如，東部某經濟發達的二線城市，2009年擴大內需時期國家發改委批復了兩個軌道交通建設的項目，2011年下半年以來，房地產市場回調造成該市土地市場遇冷，剛開始施工的1號線和仍舊處于開工前期的2號線全部停工。2012年，為了激活土地市場，政府不僅出臺措施來支持房地產二級市場交易，而且要求本地媒體都要一致地報道“房地產市場已經見底，市場回暖在即”，鼓勵居民來買房。
其實，這只是地方政府需要房地產泡沫化支撐運轉的冰山一角。2008年以來，地方政府對于房地產的依賴到了無以復加的地步。土地的一級開發基本上是由開發商(有的是融資平臺)來承擔，條件是讓予其他土地或承諾在土地二級市場交易上為其獲得土地“量身定做”;政府重大項目、會展中心、軌道交通、博物館等)全部由開發商來做(如BT)，條件也是讓予其土地;保障房建設基本上也是開發商來做，條件同樣也是讓予土地。地方政府空手套白狼的游戲，就需要給開發商房價不僅不能下跌，還必須要繼續上漲的承諾，這才能覆蓋建設成本、運營成本和稅費、資金成本和利潤空間。開發商有地方政府的土地投入或隱性擔保，就可以拿政府信用和土地抵押來貸款，進而放大土地杠桿，甚至不惜在上層收緊銀行信貸投放時進行更高成本的銀行表外信貸融資。銀行不能倒、地方政府不能倒，這就徹底地綁架了調控。
企業也需要房地產泡沫化的支持。深圳某知名高科技企業近期向銀行申請貸款，穩定的償債資金來源竟然是其辦公樓出租收入。這種現象并不鮮見，各地方政府招商引資的重點之一就是所謂的高科技企業，給出的優惠條件除了稅費就是土地。這些企業除了將一部分土地用作廠房和辦公之外，大部分拿來建設辦公樓和寫字樓出租。近年來，隨著LED、光伏、多晶硅、風力發電等政府支持的高新技術行業走向產能過剩，行業盈利能力嚴重下滑。于是，很多所謂的高新技術企業借樓宇出租收益來補貼經營虧損，繼續頂著高新技術的光環。因為，地方政府要政績、企業要政策優惠。
房地產泡沫對于居民個人的影響也不小。今秋被稱為史上最難就業季，畢業大學生平均工資在2000-3000元，而一、二線城市房屋租金往往占畢業大學生月均薪水的一半以上。作為經濟的基礎性行業，房地產價格水平(包括租金)理應反映國民經濟的真實需求和實際負擔。如果連最真實的住房需求都無法承擔，大學生會有多高的創業熱情?整個社會的實體經濟又將如何發展?而這種泡沫又能維持多久呢?
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