馬躍成：說地價推動房價漲只是一個借口
2012-07-17 來源：0352房網 編輯：雯倩
中國的房價為什么總是上漲?有不同的說法，有一種說法是供求關系決定的，但是多年來市場上都是供過于求的，北京的空置房一直在10萬套左右，有人說，是因為土地稀缺是根本原因，但是，沒有聽說任何一個地方出現土地緊張，北京多年都完不成土地出讓任務，2011年以來還多次出現土地流拍的情況，底價成交的情況已經很普遍。另一個比較有影響力的說法，就是成本推動了房價的上漲，特別是地價漲了，房價不得不漲。
按照道理應該是這樣，確實是，這些年，因為采取招拍掛的形式，地價上漲了不少，甚至也有地王出現。因此關于地價推動房價漲還是，房價帶動地價漲的爭論一直不斷，其實，每個人心里都明白，在土地供應充足的情況下，房價不漲，土地有什么道理上漲?土地漲價意味著開發商賠錢，他還有買高價地的沖動嗎?
開發商之所以敢高價拿地，甚至不惜當地王也要拿地，肯定是對房價有信心，而不是對地價有信心，他相信地王之后肯定是房王出現，房王的利潤要遠遠大于普通房子的收益。這是他們的理想，有時候是夢想和幻想，但是他們肯定就是這么想的，或者是這么測算的。他們也有失算的時候，特別是對調控不肖一顧的時候，地王就變成了菜地。
中國人有買漲不買跌的習慣，購房人買房也看重的是，未來房價的漲跌情況。如果房價上漲，他們就不惜一切也要買，不管房價多高，是不是符合自己的實力都要買，哪怕東借西湊。而如果房價不漲了，下跌了，他們就舍不得出手了。投資人當然更是這樣，只要有高額利潤，他們是不在乎房價有多高的，可氣的是，他們為了獲取高額利潤還會不斷地制造房價上漲的氣氛，造成恐慌心理，讓更多的人入市接盤，這就像擊鼓傳花。
珠海取消限購被連夜叫停了，如果追究這次房價再漲的根源，應該是從揚州新政被住建部的局長、主任推崇開始的。說地價推高房價只是一個借口，對利潤的預期才是開發商決定購買土地價格的依據。最近的事實正好說明這一點， 北京的地價下降了15%，但是下半年以來，卻出現了房價上漲的現象。
北京市國土局昨天發布，2012年上半年住宅樓面單價為4528元/平方米，較2011年下半年下降15%。截止6月30日，已成交的住宅用地有29宗，約317公頃，成交額約256億元，成交地塊大部分以交易起始價成交。此外，由于長期無人參與競買，已取消交易的住宅用地14宗，約220公頃。
與往年同期相比，土地市場交易量明顯下降，市場需求降低。進入4月后，土地市場在一些住宅用地難以成交的同時，個別規模較小、位置較優的地塊出現了競爭情況。2012年上半年住宅樓面單價與其他時間對比，較2011年下半年的5333元/平方米下降15%;較2011年全年的4908元/平方米下降7%;較2010年全年的7255元/平方米下降38%。
全國的土地市場也差不多，2011年上半年土地市場一直處于較為冷清的局面，據統計，1-6月全國130個城市共推出土地11706宗，其中住宅類用地3495宗，推出面積19463萬平方米，同比減少15%。上半年，全國130個城市共成交土地9511宗，其中住宅類用地2854宗，成交面積16179萬平方米，同比減少6%。
2011年以來，底價、低價成交貫穿整個土地市場，成交價格非常理性。據統計，6月份，全國130個城市成交樓面均價為903元/平方米，環比下跌9%，同比下跌26%;其中住宅類用地成交樓面均價為1418元/平方米，環比下跌2%，同比下跌12%。上半年，住宅用地每月成交樓面均價均低于2011年同期。
全國土地溢價率大幅下降，據統計，1-6月，全國130個城市土地成交溢價率為17%，較2011年同期減少14個百分點，其中住宅類用地溢價率為19%，較2011年同期減少18個百分點。上半年，住宅用地溢價率每月均低于2011年同期，且一直處于低位水平。
與此同時，除了地價之外，與房子相關的鋼材水泥價格也跌回2007年，商戶進貨量減七成。據中國指數研究院的數字，與房地產及建筑市場密切相關的鋼材、水泥、陶瓷、防水等行業，從2012年年初以來，價格已陰跌半年之久。其中，鋼材、水泥的價格，已經跌至2007年的水平。唯一不同的是：2007年的建材市場，處于向上的行情，2012年則恰恰相反。價格下跌與產能過剩同時出現，2012年下半年的建材市場走向，仍難以樂觀。
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