包宗華：公眾對經濟適用房存在兩大誤區
2012-01-18 來源：中國建設報 編輯：狄海霞
經濟適用房是當前保障性安居工程中的一種重要保障形式，但是，社會對其在認識上仍有一些誤區，所以，需要強調以下幾點。
其一，經適房與商品房之間的差價，來源于包括土地出讓金在內的三項優惠，與納稅人的稅款無關。三項優惠所占比重的大小，與房價的高低密切相連。近些年，土地出讓價不斷上漲，許多大城市土地價要占房價的50%以上。如果實行三項優惠，不少大城市經適房與商品房的差價會達到50%~70%，有的特大城市會達到70%以上。
這里需要指出兩點：一是，有的小縣城，迄今商品房價每平方米只有兩三千元，所以經適房與商品房之間差價仍然很小。二是，在住房建設成本中，銀行利息往往要占10%以上。上世紀90年代建設部曾提出要求：要穩定和平抑房價，需由政府、銀行和房地產企業分別讓稅(含出讓土地)、讓息和讓利。當前和今后建設保障房，仍應繼續考慮以上要求。
其二，投資屬性不能成為否定經適房的理由。我們在學習住房問題ABC的時候就懂得，住房可以劃分為三種屬性，即：買了住房自己住為消費屬性;買了住房自己不住而放在那里保值增值為投資屬性;買了住房拿到市場上去倒賣賺錢為投機屬性。這3種屬性是可以轉化的。
最早，我國曾規定購買經適房5年以后可以上市出售，但要補足土地出讓金的差價，這是一種允許經適房由消費屬性轉為投資屬性的規定。2007年修改了經適房的管理辦法，決定經適房只供應低收入者，并按經適房屬于有限產權住房來運作。經適房只能居民自己居住，不得用以出租，如要出售也由政府按當年的經適房價格回購，這樣的辦法就強化了經適房的消費屬性。
其三，通過制度建設，完全可以實現合理的準入與退出。世界上推行保障房的國家，都制定了準入退出制度。其中，讓符合條件的居民準入，只要管理到位，一般都能較好地按規定施行。而要實施退出制度，卻是一個難度很大的問題，因而只能根據不同情況采取不同的辦法。
許多國家經過多年實踐，采取了一些比較成熟的辦法。一是有的廉租屋是居民到市場上按政府規定的價格去租住，并接受政府規定比例的補貼。其收入提高后，政府相應扣減補貼，比較容易實行。二是，對住入公有廉租屋的居民，其收入提高后要退出，問題就比較復雜。特別是有些國家住廉租屋是最低收入者，其收入有所提高，僅僅是進入了低收入人群，住房消費能力仍然很低。
如果要他們退出，就得創造兩個條件，要么提供適于他們租(購)的另一種保障性住房;要么他們的收入已經提高到租(購)得起另一種保障性住房，這就會放緩退出時間，逐步退出。三是，對購買保障房的居民大多不實行退出制度而采取另一個比較合適的規定。例如新加坡規定購買政府組屋的居民只能享有一套住宅，如要買另一套住宅則要在政府調控下賣掉現有的政府組屋。
這是因為，居民收入提高后仍愿住在現有的政府組屋內，既不影響實施住有所居的政策，政府也不會增加經濟負擔，因而沒有必要去干涉。如果在他們提高收入而沒有另外買房的情況下，硬要他們退出，只能是一種給政府添麻煩、給社會添亂的蠢辦法。
上一篇：巴曙松：2012年房地產市場仍處于回落期
下一篇：包宗華：經濟適用住房是政府的惠民德政
