牛刀：炒樓者將如何應(yīng)對(duì)這一季泡沫破裂
2011-12-07 來(lái)源：牛刀博客 編輯：宋羽欣
經(jīng)濟(jì)學(xué)家在炒股炒樓上，從來(lái)就沒(méi)有成功的先例。我常常想經(jīng)濟(jì)學(xué)家、世界銀行副行長(zhǎng)林毅夫當(dāng)年苦勸自己的堂弟，不要去日本炒樓。他堂弟不聽(tīng)，坐飛機(jī)從臺(tái)北趕到東京，買了一套房子，花了5億日元，結(jié)果一年后，賣出去只值1億日元。這樣的笑話，在2012年這個(gè)時(shí)候在中國(guó)到處都是。香港著名樓市炒家羅生2011年初自殺于東莞一家酒店，就因?yàn)槌礃琴Y金鏈斷裂，生前曾經(jīng)與多位影視明星有染，可見(jiàn)炒樓發(fā)財(cái)確有其事，只是不能善終。
上海的天氣也漸漸的冷了。盡管上海市政府有意托市，想在冬天燒一把火，但是，心有余而力不足。上海市嘉定新城原來(lái)賣25000元的房子，開(kāi)始降至17000元馬上放大成交量，上海市政府說(shuō)不行，降20%要報(bào)政府備案，結(jié)果價(jià)格跑到20000元上方，可惜的是，房子也沒(méi)有人買了。溫州人在上海拋盤，很多650萬(wàn)的豪宅，掛牌500萬(wàn)往外賣，也沒(méi)有人接盤。
在海南三亞，曾經(jīng)被炒到6萬(wàn)元一平方米的海邊公寓，現(xiàn)在2萬(wàn)元也無(wú)人問(wèn)津。溫州、義務(wù)、長(zhǎng)沙、南京、成都、合肥，鄂爾多斯的康巴什、天津的濱海新區(qū)、南昌的紅谷灘，曾經(jīng)炙手可熱，現(xiàn)在冷僻朝陽(yáng)。更有全國(guó)許多縣城，把農(nóng)民趕上樓，強(qiáng)行拆遷，毀壞耕田，破壞山林，一股腦的來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，現(xiàn)在工地已經(jīng)停工。
人們很奇怪，中國(guó)人那么有錢，那么現(xiàn)在的錢去了哪里?一個(gè)主要原因，原來(lái)大量樓市資金來(lái)自銀行貸款，不是城市居民購(gòu)買力形成的市場(chǎng)，現(xiàn)在銀行支持不住，不敢給房地產(chǎn)貸款了，整個(gè)資金鏈一下斷裂。樓市是資金十分密集的市場(chǎng)，缺少真實(shí)購(gòu)買力的樓市，總有一天會(huì)出問(wèn)題。每次到上海、北京、深圳等地，我都會(huì)去看看那么多大樓的亮燈率，即使五年的豪宅社區(qū)，亮燈率也不足40%;兩三年的社區(qū)亮燈率鮮有超過(guò)30%。我就在看看房?jī)r(jià)到底能夠炒到什么時(shí)候?看他能否大漲20年。
無(wú)論是何種資產(chǎn)，只要是資產(chǎn)，價(jià)格都是有周期性的，從來(lái)沒(méi)有一種資產(chǎn)價(jià)格可以一直往天上漲。越是長(zhǎng)得快的資產(chǎn)，跌起來(lái)也是驚人的。這是市場(chǎng)的規(guī)律。很多人把希望寄托在貪官污吏身上，說(shuō)他們依賴土地財(cái)政，肯定會(huì)一直會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。可是，這些從來(lái)不了解中國(guó)的歷史，貪官污吏一多，就有很多人會(huì)為土地問(wèn)題買單。
再看看全球，金磚四國(guó)財(cái)富效應(yīng)消耗殆盡，中國(guó)也不例外。2009年刺激經(jīng)濟(jì)只是財(cái)富的最后的盛宴，盡管是一頓饕餮大餐，但是，盛宴散盡，杯盤狼藉。政府債務(wù)問(wèn)題，全球爆發(fā)。歐債率先，中國(guó)債務(wù)問(wèn)題將緊隨其后，最后是美國(guó)債務(wù)泡沫將要破滅。政府行為，受到全球的質(zhì)疑。這種行為，更多的是助漲全民瘋狂。
意大利債務(wù)收益率已經(jīng)突破8%，預(yù)期在明年6月債務(wù)危機(jī)爆發(fā)是，意大利債務(wù)收益率將會(huì)突破10%。中國(guó)資金瘋狂奔向歐洲。僅僅是10月份一個(gè)月，1800億美元出逃中國(guó)。11月數(shù)據(jù)還沒(méi)有出來(lái)，預(yù)期將超過(guò)10月份。跨國(guó)公司在中國(guó)拼命生產(chǎn)，推高庫(kù)存，一旦風(fēng)吹草動(dòng)，他們采取的措施是，以庫(kù)存產(chǎn)品抵消在中國(guó)商業(yè)銀行的貸款，然后一走了之。
人民幣到今天為止，盤中連續(xù)4個(gè)交易日天天跌停。央行拼命買入美元，進(jìn)行護(hù)盤。但是，基本沒(méi)用。待國(guó)家財(cái)力無(wú)法支持人民幣貶值時(shí)，人民幣只有兩條出路，一是一次貶值到底，將會(huì)徹底散失國(guó)際市場(chǎng)出口份額，經(jīng)濟(jì)步入衰退，像日本一樣，失去20年;一是瘋狂印鈔，像津巴布韋一樣，貨幣徹底崩潰。
無(wú)論如何，都將影響到房?jī)r(jià)。2009年，我們可以采取4加9模式刺激經(jīng)濟(jì)，4萬(wàn)億財(cái)政投入加9萬(wàn)億信貸投放，還可以支撐于一時(shí)，現(xiàn)在的國(guó)際環(huán)境完全變了。用貨幣來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)的方法，已然不靈。中國(guó)只有像印度一樣，擴(kuò)大內(nèi)需，才能尋求經(jīng)濟(jì)新的動(dòng)力。現(xiàn)在的問(wèn)題是，我們還有多少內(nèi)需?
中國(guó)最近幾年，稅收增漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的幅度。稅收卻大量用于腐敗高發(fā)的投資建設(shè)，而不是主要用于調(diào)節(jié)貧富懸殊。在民營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)不斷下滑的情況下，壟斷企業(yè)利潤(rùn)卻大幅增加。這些不僅增加了社會(huì)通脹的壓力，而且導(dǎo)致了社會(huì)分配的嚴(yán)重失衡。進(jìn)而削弱整個(gè)社會(huì)的需求增長(zhǎng)。
中國(guó)已經(jīng)面臨全面的產(chǎn)能過(guò)剩，而產(chǎn)能過(guò)剩必將引起民間投資的大量減少。投資在投入期間，實(shí)際也是一種需求，等于投資需求減少。產(chǎn)能過(guò)剩還將引起以前投資項(xiàng)目的投資回報(bào)大幅下滑，而投資利潤(rùn)的下滑還將引起金融壞賬的增加，并阻止金融貸款的增加，這會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利的影響，阻礙需求的增加。
中小企業(yè)面臨生產(chǎn)成本和生活成本大幅提高的雙重壓力，很多已經(jīng)無(wú)法生存;股市從年初的2808點(diǎn)單邊下跌到現(xiàn)在的2300點(diǎn)上方，1.3億散戶財(cái)富散盡。農(nóng)村大拆遷，趕農(nóng)民上樓，家電下鄉(xiāng)，早已透支了農(nóng)民的多年的積蓄，家家負(fù)債累累。我們所作的一切，都是不考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，只顧眼前的短期行為。
未來(lái)中國(guó)各大城市房?jī)r(jià)將進(jìn)入普跌狀態(tài)。至少將下跌三年。三年后，房?jī)r(jià)將會(huì)走穩(wěn)，隨后兩年溫和上漲，但是，此時(shí)，中國(guó)房產(chǎn)稅開(kāi)始開(kāi)征，隨后，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生作用，無(wú)人會(huì)去買房子，像現(xiàn)在的歐美一樣。經(jīng)此泡沫破滅，中國(guó)未來(lái)十年之內(nèi)無(wú)人會(huì)去炒賣住宅，因?yàn)闊o(wú)利可圖。
現(xiàn)在看起來(lái)，我是非常感到中國(guó)政府的偉大，偉大到了把全球樓市炒家全部套了進(jìn)來(lái)。小到P民，大到全國(guó)聞名的所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平教授也被套了進(jìn)來(lái)。不過(guò)，開(kāi)心的是，他在房?jī)r(jià)最高時(shí)，花了一千萬(wàn)在上海買了一套房子，現(xiàn)在，起碼縮水200萬(wàn)，相當(dāng)于郎教授14場(chǎng)演講費(fèi)白拿了。2012年這個(gè)時(shí)候，那種偽豪宅還會(huì)縮水更多。
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