楊廷文：房地產業將進入雙軌制高速發展
2011-11-02 來源：楊廷文博客 編輯：狄海霞
房地產是根據人們的居住條件決定他的發展的，中國的房地產應該說還是一個初創，離滿足人們的消費需求還很遠很遠。在將來的某一天中國的房地產市場不會出現崩盤。中國政府所有的調控政策就是要避免崩盤，如果房地產崩盤一定會對中國的整體經濟產生巨大影響，而我們的政府是一定要保八的。
買不起房子的靠政府保障，要不然就得個人努力。決定房價的另外一個重要因素是人們的收入增長，如果收入增長的速度快于房價增長的速度，那么能買得起房的人就增加了，所以國家首先要解決的是如何提高居民收入問題。
房地產業還需要高速發展很多年，中國至少要解決的有幾大問題，第一是城鎮化問題，二是非成套住宅的改造問題，三是家庭分裂速度問題，23歲適齡年輕人的最高峰是2015年，后面要組成新家庭的分裂還有一個很長的周期。
現在只有限購城市出現樓盤的相對下降，現在絕對下降的只有溫州，其他都是漲幅下降。非限購城市的房價還是緩慢增長。對于購房者來說只要有需求什么時候都要買房，就像買衣服你不能裸體上大街。
限購限的是人們的權利，和房子有沒有人住沒關系。如果人們因為戶籍而不能自由遷徙，就喪失了人的尊嚴。保障性住房如果落到真正有資格有需求的人手里，和房價是沒有任何關系的。怕的恰恰是保障性住房讓可以買房的人居住了。
房價和收入并不一定嚴重不成比例，有些地區的房價很低，但老百姓也買不起，因為那些地區的收入大部分用于吃穿了，所以先要說恩格爾系數在你收入中所在的比重，你可以拿出多少錢來用于住房消費，然后才能說可支付性能力和房價的關系。
國家用GDP來衡量房價漲幅是沒有道理的，我個人認為房價的漲幅只要低于收入的漲幅就是合理的。問題在于城市化過程中有大量的移民，他們的收入也許高于當地區的收入，所以凡是能吸引更多移民的城市房價會脫離當地的收入標準。
保障從聯合國人權公約的角度看，只解決社會安全網問題，超出這一標準的應該用其他方式解決，買不起可以租房子，即使在美國租房最困難的同樣是收入高于保障線，而距離購買自己私宅還有一段距離的收入者。
現行的土地租用制度中，收取房產稅存在很多重復和不合理，大部分國家房屋保有稅是從土地角度出發征收的，中國在收取大量土地出讓金的同時不應征收房產稅，英國也有出租土地上征收房產稅的先例，但出租土地和私有土地上的稅率是差距巨大的。
中國的首次購房年齡遠低于日本英國美國，但從中國市場供給的情況看，早買房子可以鎖定住房的價格，把未來的收入流變成如今的消費。房地產的低迷一定會影響建筑業的發展，目前中國的情況是房地產的統計和保障性住房的統計是雙軌制，我們沒法判斷保障性住房對建筑業的影響，只有把這兩個統計合并在一起時才有利于判斷。
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