賈臥龍：30%房企即將在資金劫難中倒閉
2011-10-25 來源：賈臥龍博客 編輯：宋羽欣
在房地產市場上，銀行把控著市場的兩端。在供應的一端，銀行的開發貸款，為開發商拿地開發“撐腰壯膽”;在消費的一端，銀行的個人住房按揭貸款，為購房者超前消費“排憂解難”。又“煽風”又“點火”，對于昔日火爆的樓市而言，銀行起著“推波助瀾”的作用。而今，出于調控的需要以及對樓市風險的防范，銀行不僅不再“煽風點火”，更是“釜底抽薪”，將加劇樓市低迷、房企困境與房價下行。
自2010年4月伊始，為了調控房地產市場，控制脫韁的高房價，國家啟動新一輪宏觀調控，打出系列組合拳為樓市“降溫”。歷經一年多的調控，房地產市場終于迎來了松動，“金九銀十”變“冷九寒十”，樓市陷凜冽寒冬。然而，這一切遠未結束，盡管行政政策逐漸見底，但“金融調控”的威力卻越來越猛，并且后勁十足。
樓市調控正由“組合拳”階段進入“金融調控”階段，一腕遏開發房企，一腕遏購房需求，金融鐵手腕劍劍封喉。將有越來越多的房企“無米下鍋”，面臨生死考驗，房地產市場將迎來轉讓潮、兼并潮和拋售潮。
一方面，收縮房地產開發貸額度、收緊房企融資渠道。不僅屢次上調利率和存款準備金率，造成銀行信貸額度驟減，而且，在開發貸吃緊的基礎上，又連續叫停房地產信托業務以及海外融資，使得融資渠道一緊再緊。過慣了“豐衣足食”美日子的開發商，不由得陷入困境，過完緊日子過苦日子，資金愈發捉襟見肘。
而由于樓市持續低迷、銷量大減，銷售回款同樣艱難，盡管明知風險，但越來越多的開發商還是選擇了高息民間借貸。在直接“渴死”和慢慢“毒死”這道選擇題上，不少開發商如飛蛾撲火般選擇了民間借貸“飲鴆止渴”。鄂爾多斯開發商資金鏈斷裂，中富老板跳樓自殺，開發商終于被錢逼上絕路，為毒所傷、被火吞沒，開啟開發商“跳樓”時代。
另一方面，提高首付比例、提高房貸利率，打擊購房需求。從此前嚴控二套及以上住房貸款，到現在向首套房“開刀”，銀行打擊投機、投資購房需求擴大到剛性需求。此前，二套房首付比例不低于5成，貸款利率不低于基準利率的1.1倍;三套以上住房的，首付比例和貸款利率大幅提高，房價過高地區可暫停放貸。
如今，14城上調首套房貸款利率，在基準利率基礎上上浮5%-30%不等。而且，除首套房利率上調之外，房貸首付比例也呈蔓延之勢，放款時間的變相延長，更令購房者急上加急，北京、福州、南京等地有銀行甚至明確表示暫停個人住房貸款發放。金融緊縮致剛需卻步，樓市勢必更加低迷，房企本已脆弱不堪的資金鏈，更是岌岌可危。
從先后多次上調存準率至十年最高，到多家銀行紛紛上調首套房利率，再到銀監會主席劉明康宣稱銀行可承受房價下跌四成，種種信號表明，樓市調控由“組合拳”階段進入“金融調控”階段，金融調控一方面打壓開發企業，另一方面壓制購房需求，供需兩頭下狠手。對身處“寒冬”的房企而言，無異于“雪上加霜”，甚至稱得上“落井下石”。
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