葉檀：房地產企業即將面臨重組洗牌危機
2011-10-05 來源：北京晨報 編輯：狄海霞
根據清科研究中心的數據，從2010年三季度開始，房地產并購數量在我國并購市場居首，當季中國并購市場共完成并購案例118宗，同比增76.1%。房地產行業并購完成20起，占比16.9%。2011年上半年，房地產行業完成并購案例57起(包括未披露金額并購案例3起)，占所有行業并購案例數量的12.2%，位居第一位。
房地產企業的并購重組是被資金鏈所困的小企業出手優質地塊的過程。平均單筆并購金為4973.51萬美元，不及單筆并購金額位居第一(2.06億美元)的能源以及礦產行業，但數量增加。被收購的中小企業大多擁有優質資源，可以免去大企業重新布局、購地之累。
與此相關的新聞是，熱點地塊紛紛被遺棄、土地流標。在全國土地流標前十的城市中，有8個是已經執行限購的城市。而據“鏈家地產”市場研究部統計，2011年全國平均樓面價為1680元，較去年下降19.8%。住宅類則下降9.8%。
土地財政趨勢正在扭轉，各地方政府的債務風險與社保赤字開始浮出水面，導致地方政府加緊推地。土地價格逐漸下降。中國指數研究院報告便顯示，7月，全國130個城市住宅類用地平均溢價率為10%，較上月減少1個百分點，較去年同期減少8個百分點。
盡管如此，對房地產企業的擠壓還沒有到頭。許多開發商出現資金饑渴癥，用以緩解資金饑渴癥的房地產信托則受到銀監會的嚴厲監管。從7月份起，銀監會已將信托公司的房地產信托由事后報備制度改為事前報批制度。
在地方政府的抵制下，住建部未能在7月底8月初公布二三線城市限購擴容名單。導致一些疑似將限購的二三線城市，開發商正趁機加緊銷售，短期內房價猛漲。行政性的限購政策將對房地產市場產生重大沖擊，在一些城市外地的投資者占比30%以上，這些投資者手握重金、將當地的住宅地產轉變為最重要的投資品種，他們現金充裕、不受限貸政策左右，他們擁有極大的財富，使當地的房價擺脫了傳統的房價收入比的束縛。
令人擔憂的傾向，政府不是通過財稅、信貸手段抑制房地產價格泡沫，而是以更強大的行政力量直接干預市場。這種干預短期行政效力強大，商品房價格尤其是大城市一手房市場會出現拐點，這一輝煌勝利的背后，是中小開發企業的大規模倒閉、是大型企業的降價促銷、是地方債務風險的證券化過程。
最后一擊來自更大范圍的限購。目前二三線城市已經成為房地產企業的重要增長極，2011年上半年，一線城市房地產銷售面積只占市場份額的4.6%，二三線城市分別占到了市場份額的30.2%和65.2%。據中國指數研究院2011年7月中國房地產指數系數百城價格指數顯示，2011年7月全國100個城市住宅平均價格是8874元/平方米，較6月上漲0.21%，其中66個城市的價格環比上漲，大多是二三線城市。50個未限購二三線城市無一下跌，37個城市價格反而出現小幅上揚。
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