海南市樓市進入陣痛期 隱形資金鏈危機
2013-01-11 來源：0352房網 編輯：無憂
摘要：很多中小開發商在海南炒地的常用手法：低價收購工業用地，然后通過片區規劃調整和土地性質變更，再尋找買家高價出售。但隨著國家房地產調控政策的持續打壓，海南樓市隨之在2011年開始急轉直下，一度陷入冰凍狀態，這讓很多中小開發商措手不及。
海南樓市正在進入陣痛期，開發商偷工減料、壓縮配套、延期交房、拖欠工程款和工資，甚至老板“跑路”等現象層出不窮。
撐不下去的中小開發商只能“斷臂求生”，尋求有實力的房企進行兼并收購，進一步加劇海南房地產市場的激烈洗牌。
小開發商出局
兩年后，陳鴻昌（化名）坐在我們面前，話語客套但卻難掩疲態，完全沒有了當年的意氣風發。
陳鴻昌依然迫切地詢問：“你有沒有認識一些需要地塊的開發商，我手上有幾塊地要急著出手。”
而陳鴻昌在兩年前問過類似的問題。只不過，當時熱衷于買地的陳鴻昌，是想聯絡一些開發商，收購地塊。
此前的2010年1月，國際旅游島政策出臺刺激海南在短期內急劇膨脹，購房者和開發商都蜂擁而至，催生海南樓市的第二波熱潮。
正是奔著這股熱潮，陳鴻昌在2010年初從湖南轉戰海南，以每畝十幾萬的價格收購了位于海口西海岸一個老工業區內的150畝地塊。這是一塊工業用地，陳鴻昌收購后以每畝20多萬元的價格補交的地價差，將這幅地塊變更為住宅用地。
本來打算自己開發，但有開發商竟然想高價收購這幅地塊。陳鴻昌隨之將這塊以每畝180萬元的價格出售給對方，轉手獲利2個多億。
這讓陳鴻昌感到像做夢一樣，“我決定不做開發，只做土地買賣，這樣賺錢更快”。陳鴻昌隨后通過入股、直接收購等方式，在海口、文昌、瓊海收購了五幅地塊，面積從幾十畝到600多畝不等，都是工業用地。這也是很多中小開發商在海南炒地的常用手法：低價收購工業用地，然后通過片區規劃調整和土地性質變更，再尋找買家高價出售。
但隨著國家房地產調控政策的持續打壓，海南樓市隨之在2011年開始急轉直下，一度陷入冰凍狀態，這讓陳鴻昌措手不及。
陳鴻昌說，一方面是政府對炒賣土地行為的打擊力度不斷加大，申請調整規劃和改變土地性質越來越難，另一方面是市場逆轉導致沒人愿意接手。而這兩個環節對炒地來說，缺一不可，“尤其是很難找到敢接盤的人”。
“出來混，遲早要還的。”陳鴻昌略帶一絲自嘲，他說自己公司的資金鏈已經難以支撐，2010年賺的利潤又全部砸了進去。
隱形資金鏈危機
陳鴻昌的遭遇，折射目前海南房地產市場的縮影。驚喜、興奮、貪婪、未知乃至恐懼等諸多復雜情緒，在海南開發商中反復交織。有人甚至調侃說，海南的房地產開發商每天都在驚喜和驚嚇中度過。
陳鴻昌當年出售的這個地塊上看到，這里已經是樓宇林立，但該項目并未對外推售。陳鴻昌說，當時這個項目樓面地價約每平方米1000元，建安成本2500元，加上稅費和銷售成本等，預期銷售價格為8000元。
但根據目前情況來看，這個項目附近的房價普遍在每平方米5000至6000元。這意味著，如果低價銷售，這個項目的接盤者很可能無利可圖。
陳鴻昌說：“接盤者也不是很專業，但當時根本也沒想到房價會下跌這么多，畢竟那時候大家都像瘋了一樣。”
有知情人士透露，按照計劃該項目在2012年6月份就可以推售，但接盤的開發商不斷延緩工期，并遲遲不愿意開盤，主要是周邊樓市價格下調導致該項目的銷售壓力太大，“定價高了難以銷售，定價低了可能會虧本”。
陳鴻昌坦言，公司陷入資金鏈困局主要是因為被一時暴利沖昏了頭腦，幾個項目同時上馬，一旦某一個環節出現問題，就很容易導致整個鏈條面臨斷裂。
本報通過對多位開發商訪問了解到，類似于陳鴻昌的案例在海南樓市中并不在少數，目前很多中小開發商普遍因銷售回款遇阻而陷入資金鏈壓力。
而更深層次原因是，在海南房地產市場中2009年至2010年之間上馬的項目過于集中，導致大量樓市扎堆入市，競爭過于激烈。
根據官方統計，僅僅在2010年，海南全年房地產開發就完成投資467.87億元，同比暴增62.5%。而有機構統計，開發商2010年在海南房地產的總投資不低于1000億元，房地產項目可謂遍地開花。
深圳某大型上市房企海南負責人表示，目前海口樓市這一輪推盤的項目多是在國際旅游島熱潮時所拿地塊，而且很多都是通過招拍掛拿地或接手二手地塊，土地成本相對較高，很難對售價進行大幅下調。
該負責人稱，目前海南中小開發商普遍都存在不同程度的資金壓力問題，尤其是以投機為目的的開發商被套牢。“雖然沒有出現大量開發商倒閉的情況，但因資金鏈壓力而陷入半停工和停工狀態的開發商越來越多。”
尤其是一些開發商開始采取了偷工減料、壓縮配套、延期交房、拖欠工程款等方式，緩沖資金鏈帶來的壓力。
根據海南當地媒體報道，在2012年下半年，海南陵水、三亞、瓊海、文昌等地出現了多起開發商拖欠工程款和欠薪情況，包括三亞某標志性樓盤。
行業并購上演
相對普遍存在隱形危機而言，海南樓市中出現的中小開發商顯現危機更值得關注，尤其是一些開發商開始尋求外部輸血。
深圳某大型上市房企海南負責人透露：“2012年以來向我們尋求收購的開發商越來越多，這些開發商大多擁有土地，但沒能力開發，也有很多是項目進入部分開發狀態，部分開發商甚至想把項目全部出讓給我們。”
該負責人表示，這些開發商主要是因為資金鏈問題，急于出售項目以獲取自救，“往往提出的收購條件是要求現金支付”。
根據公開資料，部分擁有資金優勢的開發商開始在海南展開收購。2012年4月，方興地產（00817.HK）以1.5億元收購海南蘭海集團旗下一項目公司51%的股權，擬通過項目公司取得海南三亞一幅土地的一級開發權。
此外，7月，中弘地產宣布擬用自有資金2.46億元收購海南日升投資有限公司40%的股權。收購完成后，中弘興業將持有海南日升100%股權。越秀地產在11月24日以3.5億元的價格，向海南白馬控股有限公司收購海南一家項目公司50%股權。
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