陳思進：中國何時能破房地產(chǎn)市場的泡沫
2011-09-26 來源：0352房網(wǎng) 編輯：宋羽欣
盡管國家連續(xù)出臺了一系列政策，其目的是打擊投機炒房，可中國的房價比“豬堅強”更堅強，政府越是調(diào)控房價，炒房的現(xiàn)象就越熱乎。最近，微博上流傳著這樣一段有關(guān)炒房的熱貼： 中國百姓十年炒房的結(jié)果，是自行車進去，奔馳出來;光著屁股進去，穿著皮爾卡丹出來;乒乓球進去，地球出來;打工仔進去，老板出來;壁虎進去，鱷魚出來;蚯蚓進去，蟒蛇出來;拖根繩子進去，拉著藏獒出來……
不過，深圳大學(xué)教授國世平教授在深度剖析了中國樓市后說道：“……我的一個學(xué)生在廣東東莞買了680套房子。”他建議投資者今年不要買房了，不然很可能會成為最后一棒。
曾準確預(yù)言日本經(jīng)濟泡沫化的大前研一更語出驚人，中國經(jīng)濟目前最大的問題是房地產(chǎn)泡沫，大概有8000萬套不是買來自住的，完全是用于投機，房價已經(jīng)達到年收入的80倍，這在各國經(jīng)濟史上沒有先例。為了避免重蹈日本覆轍，除了將泡沫盡早吹破之外沒有更好的選擇。
那么中國的房價究竟會跌嗎?
眾所周知，任何商品的價格都由供給和需求所決定，供給是分母，需求是分子，當分子遠大于分母時，價格上升，反之下跌。在一種商品吹起泡沫時，沒有最高只有更高。因為在泡沫沒有破滅之前，人們聽到的都是賺錢發(fā)財?shù)墓适隆Ｈ缰袊?0年房市，炒房者人人賺錢，所以人人都想買房，有房子的人想買第二、第三套;沒有房子的呢，唯恐不買就再也買不起了，拚了命也要擠上這趟發(fā)財?shù)牧熊嚒Ｓ谑?lsquo;需求’無限增大，在‘供給’相對不變的情況下，想買的話就必須出更高的價格，房價自然一路上升……人類本性中的貪婪，就這樣被轉(zhuǎn)化成所謂的“剛性需求”。
但是這樣的“剛性需求”，就能確保中國的房價不跌嗎?從金融的角度上來看，哪怕再值錢的商品也要看你在哪個價位買入的，在合理價位之下買入才會物超所值，起到保值增值的作用。一旦超越了合理價位之上買入，你便進入了一場擊鼓傳花，即投機炒作的零和游戲中。顯然，在對中國房子的“剛性需求”中，投機炒作帶來的“需求”越來越多，那正是合理價位之上的泡沫。而從購買680套房子這一案例中，便可見中國的房地產(chǎn)泡沫異常驚人!
然而古今中外的金融史上，就像地心引力那樣，只要是泡沫最終都會以破滅而告終。因為但凡泡沫都有一個特點，其價格要么繼續(xù)漲，要么突然下跌，無所謂“軟著陸”(不漲不跌)，就好似“娛樂至死”一般，泡沫總是漲到下跌破滅之前——價格一旦不漲了，投機者便無利可圖，他們會立刻拋棄泡沫商品，從而引發(fā)價格下跌。
到那時，人性中膽怯和恐懼就將占上風(fēng)。這時的價格沒有最低只有更低。就拿房子來說，擁有者都想趁價格高趕緊拋，生怕價格進一步下跌。如果價格下跌后再向上就難了，因此只要價格稍微上揚，原先被套的人就會渴望解套繼續(xù)拋售，而原先的想買房者就會觀望，形成供大于求的現(xiàn)象，價格自然一路向下，比如當年日本房價一路大跌90%。
大家只要稍加留意，就會經(jīng)常聽人念叨：某某人幾年前在北京、上海買了幾套房子，現(xiàn)在已是千萬富翁了。
沒錯兒!這可能都是事實，而發(fā)財?shù)墓适驴倳蝗私蚪驑返溃倳I(lǐng)著無數(shù)后繼者跟進。但問題在于千金難買早知道，類似的神話也可以倒過來說。如美國房市從2006年7月開始下跌，預(yù)測將跌回1998年甚至1996年之價位，房市跌幅要比當年的大蕭條更為慘烈，大蕭條過了19年才回復(fù)，可想而知，美國房價再想回到2006年時的價位，估計至少要再等10年，甚至15年以上!如日本東京的房價，從最高點時到跌去90%，想等“解套”，那也可能是一輩子的事兒了。
再比如網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅之后的納斯達克指數(shù)，從5千4百多點一路下跌至3千8百多點后，當小幅回升至4千點時，之前在4千點進場的人由于恐懼，便立刻在這一高點解套拋售。如此一來，股市再繼續(xù)往下跌。到跌破3千點后，又曾小幅回升到3千多點以上，而之前在3千多點進場的人由于恐懼，又在這一“高點”解套拋售，就這樣進入下跌軌道，越跌敢接盤的人就越少，“供過于求”，于是如此惡性循環(huán)，一直跌到2千多點，最后跌到底1千1百點時才算止住……
而中國房市很可能會像納斯達克指數(shù)一樣，在向上時，人們受貪念驅(qū)動蜂擁而至;一旦利多出盡價格向下時，人們又將被恐懼所控制，做鳥獸散，這樣的戲碼在A股中已經(jīng)上演了一回。
從先前那個網(wǎng)友的帖子中已經(jīng)看到，目前銀行已然拒絕貸款給房產(chǎn)商，房產(chǎn)商就只能支付高額利率到民間去融資，就是否已經(jīng)是中國房市最后的瘋狂的跡象呢?
由于人性弱點使然，特別是中國人對房子特殊的情結(jié)，看來中國的房市泡沫很難軟著陸，只會崩潰。到那時，那段有關(guān)炒房的熱貼就會倒過來讀了：奔馳進去，自行車出來……
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