章劍鋒：土地供給制度助力中國樓市發展
2011-09-21 來源：中國證券網 編輯：宋羽欣
美國的紐約，1929年就說無地可用了，攤大餅式開發成為不可能。問題是現代工業技術的興起，鋼筋混凝土有了，玻璃材料有了，用以輸送的電梯等高樓設備也有了，那么樓越蓋越高也就不成為問題了，所以高樓大廈鱗次櫛比，產生了更為現代化意義上的城市建筑群。
這些年中國城市的高層建筑主導了整個樓市，這就是城市化發展和人類聚居的大趨勢。在這一點上，我看有開發商就說得很好，“土地是無限的，而不是有限的”。城市若一心想著往更高層的空間發展，土地就一定是多的，永不會減少。這提醒我們，要把理解和觀念回歸到空間上來。地價那么貴，房價那么貴，無非就是一個空間分配當與不當的問題，土地的面積固定不變，但空間可以成倍得到提升，那么這種供給就是非常具有變革性的。若不如此，我懷疑，到最后說不定有人要出來抱怨連整個地球的土地都不夠用，得改到月球上去開辟土地了。
這些年，常有人呼吁廢除耕地保護制度，理由是中國的18億畝紅線不僅多余，且直接導致了城市房價上漲。由于本輪調控正不斷深化，這種聲音又有抬頭之勢，但我們卻找不到其足以令人信服的根據。
就市場來說，增加土地確實可以促進房屋供給擴大。土地進入市場的量變必然影響到樓市供需關系，進而引致價格劇烈變動。然而這兩者間的直接關系，更多時候只存在于理論層面。現實之不可忽略處，在于若只強調土地供給數量，而不講土地供給質量，則難免蹈入緣木求魚的歧途。
現在的情況是，不當使用或人為因素導致的用地錯配，使很多已進入市場的土地沒有如預期那樣在供應環節發生作用，這才讓人錯以為土地短缺，不夠用。考察一下官方調查數據，按全國一年居住用地供應總量7萬或5萬公頃來看，若投入得當，必會舒解市場矛盾，但實際情況是這總量之中的一部分被用來建設成了大戶型、高檔房甚至天價項目，又有一部分面臨為數年乃至十數年的囤積閑置。在使用過程里被明顯打了折扣的此種供給，只能將本就有限的土地全部吞沒耗盡，怎么會不在房地產市場里產生供應滯后效應呢?
5年多來，政府在調控供地上可謂投入了巨大精力，與違規行為反復斗爭，博弈的目標早已取向清楚，一旦能以異常嚴厲與權威的方式調控，完全杜絕別墅豪宅、高爾夫球場以及其他重復建設卻沒有社會實效的樓堂館所項目對土地的擠占，消滅違反規定的無度消耗，那種把板子誤打在耕地保護制度身上的推斷必然不攻自破。
進一步而言，土地能否做到有效供給，已非簡單的數量增減概念。這個問題在土地收放環節上是很難解決的。按照現行差別化調控政策，土地入市只可以做到一定的針對性作用，比方更多一點向保障房、中低檔價位項目作量上傾斜，但此舉無法影響和控制開發使用的全過程，更不決定房屋的有效或無效供給。因此，需要輔以房地產市場調控，過程性地介入土地利用環節，旨在迫使已有的供給顯得對稱和有效起來，這比只知一味大開用地閘門的做法來的彈性和策略。很多時候，靈活節流比盲目開源更管用，所以現行政策要抑制過度投資打擊嚴重投機，要鼓勵自住消費，推動中低價位和中小套型房屋增量建設，此環環相扣之調控過程，就是一個結構性扭轉與矯正過程。
與此同時，人口增長的放緩也會大大緩和用地壓力。中國無疑已過了生育高峰，老齡化社會的到來表明中國的人口增長和結構發生了根本變化，加之中國本身即為一個自有住房比例過高的國家(官方數據是70%之多)。這些因素無一不在樓市中得到表現，從而傳導到土地市場。就此說來，建設用地需求毫無必要再向耕地擴及。
當然不排除改善型需求和城市化所帶來的某些新增需求的疊加。但這也不能成為不得不動用耕地的依據。世界上已有的經驗都說明，不是要把所有土地統統變作建設用地就叫做城市化，也不是把所有人都圈入城里的樓房小區中就叫城市化。即便城市化進程中確會產生一些新增剛性需求，按年度計劃投入市場的建設用地自身是有潛力供挖掘的。
譬如說我們都知道，中國的耕地種植產量在一段時期里是極低的，但通過現代農業技術的改進運用，畝產大大提高了，已由50年前的畝產400公斤以下向現在的900公斤沖刺，使得本來要橫向地擴大更多耕地實現增產的成本增加變成了縱向開發的成本節約，提高了土地使用效率。房地產開發道理也是一樣，也可以采用新技術。現代城[最新消息 價格 戶型 點評]市高層建筑層出不窮，這大有必要，因為可以減低對本就珍稀的建設用地的需求量，改向空間擴張上探求出路。
可以說，現行的耕地保護制度(包括建設用地招拍掛制度)，對于中國的樓市發展、對于中國城市化的推進，不僅無礙，而且有功。它在慢慢地訓練和強化我們的資源觀，讓我們懂得如何在有限空間里想辦法，更加多維度地尋求自我完善，最終有利于大家更加理性地對待和推進樓市建設與城市化進程。設若沒有這個耕地保護國策始終箍緊在我們腦袋上，我們的樓市供給，城市化建設，勢必要走上一條粗放式推進的冒險路徑，那不知要揮霍掉多少土地。
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