張宏偉：大型房企即將運轉策略性的降價
2011-08-06 來源：未知 編輯：宋羽欣
市場情況顯示，近期，碧桂園、合生、萬科等紛紛進入惠東，沿惠東巽寮灣、亞婆角、港口雙月灣濱海度假中心，分別盤踞著金海灣、威尼斯灣、東部灣等超級大盤，將在8、9月份集中入市。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，板塊市場炒不熱，整個大盤操作就沒有市場空間。預計這些超級大盤后期的開盤，其具體操作方式仍然避不開碧桂園這種“低開高走”迅速將板塊炒熱的營銷手法。碧桂園十里銀灘項目三年分期及首天認購七五折優惠，銷售業績飆漲，引起市場波瀾不小，將其簡單歸結為應對限購令也是不合理的。
碧桂園十里銀灘項目三年分期及首天認購七五折優惠，銷售業績飆漲，引起市場波瀾不小。與此同時，萬科、龍湖、保利等多家房企先后在部分城市祭起大幅度優惠的旗幟。8月在調控壓力下，多家典型企業率先大幅度大面積降價，對當地市場起到了帶動效應。
大型房企之所以能夠先后在部分城市祭起大幅度優惠的旗幟，除了應對常態化樓市調控，尤其是一線城市調控政策不斷從嚴，二三線城市限購范圍不斷擴大的政策因素外，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，基本上可以歸結為大型房企的超前布局的拿地策略、高速周轉的市場策略及大盤操作的推盤策略等方面的因素。具體而言：
第一、高速周轉市場策略將對沖樓市調控尤其是“限購”的影響。
從2011年大型房企的上半年銷售業績來看，大型房企由于企業銷售業績指標、做上市財務報表、逆勢擴張等原因，采取高速周轉的市場策略，在不同階段采取“策略性降價”或加大推盤力度并打折促銷導致今年上半年這些大型房企的銷售業績相對樂觀。事實已證明，一些大型開發商的通過高速周轉的市場策略，在上半年的市場中已經取得了勝利。那么在未來在一定時期內，開發商同樣可以采取高速周轉市場策略來對沖樓市調控尤其是“限購”的影響。
第二、超前布局升值潛力大的高增長區域，通過快速拿地、快速開發、快速銷售，合理把控土地增值部分的收益，成為大型房企跑贏市場法寶。
以恒大為例，從2004年開始，恒大就科學決策提前進入二三線城市，超前布局升值潛力大的高增長區域，通過快速拿地、快速開發、快速銷售，合理把控土地增值部分的收益，恒大集團的“高品質中價位”迅速贏得了市場認可。在這“高品質中價位”的背后，超前布局升值潛力大的高增長區域，合理把控土地增值部分的收益，是恒大地產集團強大的成本控制體系在發揮巨大的作用。如果恒大沒有超前布局二三線城市的市場策略，我們也很難想象恒大會在今年上半年取得423億元的銷售業績。
第三、“大盤操盤策略”導致其開盤首期低開，迅速將市場炒熱，然后整盤價格再高走。這種“低開高走”迅速將板塊炒熱的營銷手法是大盤操盤的常規操作方式。
拿上海市場來說，由于大型房企采取“策略性降價”或加大推盤力度并打折促銷，綠地松江名邸、萬科清林徑、中冶祥騰寶月花園、旭輝玫瑰灣近期開盤的銷售量都可以達到50套左右，甚至更多，比如旭輝玫瑰灣開盤熱銷306套，萬科清林徑開盤也熱銷100多套。
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