趙卓文：被樓政震懾半年的投資者在蘇醒
2011-07-12 來(lái)源：趙卓文博客 編輯：狄海霞
上半年市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)超出了很多人的想象，剛性需求依然旺盛。下半年，全國(guó)保障房開工建設(shè)將進(jìn)入高峰，但大部分住房竣工時(shí)間會(huì)在2013年以后，近期對(duì)商品房市場(chǎng)影響甚微。
下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策難以松動(dòng)，但也將難以“加碼”，政策“真空期”可以視為樓市銷售的黃金期。開發(fā)商下半年推貨速度將明顯加快，不少“物美價(jià)廉”的住房有望創(chuàng)出好的銷售業(yè)績(jī)。
從全國(guó)范圍看，2011年商品房銷售額創(chuàng)出新高，是大概率事件。
2011年已經(jīng)過(guò)去了半年。展望下半年樓市走勢(shì)，很多專家預(yù)計(jì)將出現(xiàn)“價(jià)格拐點(diǎn)”，很多人預(yù)測(cè)樓價(jià)將下降10%到15%。國(guó)際投行的大鱷們甚至預(yù)言中國(guó)樓市將“崩盤”，“中國(guó)樓市的泡沫比迪拜還大。”
下半年樓市將有拐點(diǎn)嗎?答案是否定的。
雖然，“限購(gòu)”、“限貸”等房地產(chǎn)調(diào)控政策將延續(xù)，緊張的資金面下半年也難以獲得改觀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)困難重重，但總體看，2011年下半年樓市將仍然是“牛市”。
廣州6月份創(chuàng)出了近9個(gè)月的一手房?jī)r(jià)格新低11357元/平方米，但銷售面積卻突破80萬(wàn)平方米。
1、下半年全國(guó)樓市銷售量將有望創(chuàng)出新高。
上半年，雖然遭遇了“史上最嚴(yán)”的調(diào)控，北京、上海、廣州等大城市銷售量受影響明顯，有些地方銷售量同比下降30%以上。但1-5月全國(guó)商品房銷售額同比上升18%，頭10位開發(fā)商業(yè)績(jī)更是大幅上升，增幅達(dá)到80%。
下半年，地方政府會(huì)很緊張，因?yàn)闃莾r(jià)有“考核指標(biāo)”。不過(guò)，地方政府可以放心了，下半年，在樓價(jià)平穩(wěn)的前提下，成交均價(jià)將會(huì)持續(xù)下降。下半年樓市成交仍將主要是剛性需求的成交，性價(jià)比高的物業(yè)、便宜的郊區(qū)物業(yè)將唱主角。樓價(jià)雖然難以下降，但“結(jié)構(gòu)性下降”還將令所有人滿意，從而贏得2012年政策的回旋余地。
2、樓價(jià)將有“拉鋸戰(zhàn)”，但總體將平穩(wěn)發(fā)展。
2011年房地產(chǎn)開發(fā)商明顯放緩了擴(kuò)張步伐。萬(wàn)科上半年銷售面積560萬(wàn)平方米，但新增土地建筑面積僅530萬(wàn)平方米。恒大上半年銷售面積600萬(wàn)平方米，新增土地建筑面積僅390萬(wàn)平方米。面對(duì)2011年復(fù)雜的形勢(shì)，大開發(fā)商早就做好了充分準(zhǔn)備。開發(fā)商總體資金面比2008年的時(shí)候好得多。
下半年，不排除個(gè)別開發(fā)商出于資金緊張而促銷，但整個(gè)行業(yè)大降價(jià)卻是小概率事件。
3、下半年樓市投資需求將重新被激活。
“限購(gòu)”、“限貸”等房地產(chǎn)調(diào)控政策有效地打擊了樓市的投資需求。6月CPI高達(dá)6.4%，居民存款長(zhǎng)期負(fù)利率，資本市場(chǎng)不景氣，投資渠道狹小等因素，都有可能令樓市投資需求“春風(fēng)吹又生”。
雖然，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫正在加大。但迄今為止，我們還沒(méi)有聽(tīng)到熊市到來(lái)的腳步聲。但調(diào)控的腳步不減。
2011年下半年將很有趣。有人進(jìn)場(chǎng)，有人離場(chǎng);有人賤賣，有人抄底;有人唱空，有人唱多。
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