摘要：近日，上海市人民政府發布“關于延長《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》有效期的通知”。根據通知內容，上海市2011年發布執行的這份文件經評估需繼續實施，將繼續按照執行。重慶日前也下發了有關房產稅執行層面的新通知。

　　自2011年1月上海和重慶率先試點對個人住房征收房產稅，至今已經過去了10年。兩個試點城市的房產稅有何變化？是否起到抑制房價的作用？

　　兩地征收房產稅 側重點有所不同

　　上海市和重慶市的房產稅試點方案雖然出發點都是為進一步完善房產稅制度，合理調節居民收入分配，正確引導住房消費，有效配置房地產資源，但這兩個試點城市的房產稅卻是兩個版本。上海的房產稅試點范圍為上海全市行政區域，作為參照的“新房成交均價”指上海市上一年度新建商品住宅成交均價。重慶的房產稅試點范圍為重慶市主城9個區，作為參照的“新房成交均價”指上兩個年度主城新建商品住房建筑面積成交均價的算術平均。

　　重慶市個人住房房產稅的征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房。未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍。而上海房產稅的征收對象是本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房。兩地的房產稅方案均體現了對外來炒房者的警惕。在存量房方面，上海一律不征，重慶存量獨棟商品住宅要征收。

　　免稅面積（起征點）方面，上海按“人均面積”算，人均60平方米(含)為起征點。重慶則按“戶面積”算，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點。適用稅率上海分兩檔：0.4%和0.6%；重慶分三檔：0.5%、1%和1.2%。可以看出，稅率方面重慶高于上海的。

　　總體上來說，重慶模式以高端豪宅為重點征收對象，較為符合重慶市“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的房地產調控理念，對高檔住宅成交形成有效制約。而上海模式以多套房為主要征收對象，對炒房行為起到了抑制的作用。

　　重慶高端住宅房產稅稅線 首次突破兩萬元

　　10年來，兩個城市房地產稅政策方面沒有大的變動。上海市試點的征收對象一直是上海市居民家庭在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新購的住房。計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。適用稅率暫定為0.6%，應稅住房每平方米市場交易價格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

　　重慶市由于涉及高端住宅的定義問題，每年重慶市住建部門都會公布新的高端住房的價格標準。重慶市住建委近日發布的通知顯示，2021年主城中心城區個人新購高檔住房是指成交建筑面積價格達到22106元/平方米及以上的住房。據統計，重慶房產稅歷年的稅線呈現逐漸攀升的態勢。其中2017年為13941元/平方米、2018年為15455元/平方米、2019年為18455元/平方米、2020年為19587元/平方米、2021年為22106元/平方米。

　　征收房地產稅要“立法先行”

　　近些年來，不時傳出我國將全面開征房地產稅的說法，那么房地產稅是否會很快來臨？實際上，重慶和上海試點的“房產稅”并不同于“房地產稅”。房地產稅是一個綜合性概念，即一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。包括房地產業營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅等。房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權人征收的一種財產稅。

　　2020年12月，財政部部長劉昆在《人民日報》上發文稱，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

　　中國財政科學研究院院長劉尚希日前在接受媒體采訪時表示，房地產稅的出臺要特別審慎，要權衡各方面的因素。征收房地產稅要“立法先行”，房地產稅開征關鍵是看立法進度，不立法肯定沒有辦法開征。立法是需要程序和時間的，現在房地產稅立法的草案都沒有，目前沒看到房地產稅立法出臺的跡象。即使立法了，還需要落地操作，在征管方面還有很多條件需要去創造、去準備，包括核實、評估、征繳等，工作量會非常大。

　　房產稅試點已10年有何成效

　　重慶和上海試點的房地產稅起到了什么作用？

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，重慶和上海房產稅試點已有10年，兩地政府最新關于房產稅的通知表明房產稅試點還將繼續，房產稅的改革依然會推進。國內許多城市的房價目前依然處于上漲態勢之中，通過房產稅等政策的落實，有利于穩定市場預期，有助于進一步引導投資行為，真正促進房地產市場的健康發展。

　　一位長期關注重慶房地產市場的分析師表示，重慶出臺的房產稅，起到了控制高端物業過度投資，打擊投機行為的作用，這個房產稅的出臺，穩定了當時市民對樓市的預期。另外，根據政策規定，重慶征收的個人住房房產稅收入全部用于公共租賃房的建設和維護。重慶試點的房產稅也為住房保障體系的建設做出了貢獻。