最新定調！2025年前，房地產稅鐵定要來？
發布時間：2020-12-25 來源：國民經略 編輯：劉哲
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摘要：相比過去的“穩妥推進”，這一次多了“積極”兩字，這被視為房地產稅順利推進的信號。
不過，日前，全國人大公布2021年度重點立法工作計劃，反壟斷法等在列，未出現房地產稅的身影。
這是怎么回事？
“穩妥推進房地產稅立法和改革”，著眼的是整個十四五時期；2021年房地產稅不會那么快落地，但不排除未來幾年迅速推進的可能性。
事實上，無論從官方到民間，都已形成共識：房地產稅是大勢所趨，唯一的問題是落地時間。
十四五時期，即2025年之前，可能是最佳時機。
正如《中央會議再提房地產》一文所論，房地產，正在從經濟問題，變成民生問題，房地產稅不乏社會輿論基礎。
這背后，房地產稅的技術儲備都已到位，不動產統一登記、全國住房信息聯網、70年產權續期問題三大問題都已解決，房地產稅可以說萬事俱備，只欠東風。
另一方面，全國賣地收入即將見頂，一二線城市土地資源日益減少，房地產稅的現實必要性有所提升。
房地產稅是地方稅，全部歸地方政府所有，這是未來各大的城市主要稅源之一，房地產稅未來有望取代土地財政。
此外，日前，中國社科院發布《中國住房發展報告（2020-2021）》建議：爭取在“十四五”期間，試點開征房地產稅。
可見，十四五時期，推進房地產稅立法，將會是大概率事件。
房地產稅，會不會所有城市一刀切征收？
根據最新表述，房地產稅的推出，要遵循“十二字原則”：立法先行、充分授權、分步推進。
立法先行，說的是房地產稅不會搞突然襲擊。
稅收法定，已成立法原則，房地產稅也不例外，必須歷經草案起草、征求意見、人大立法、審議通過、落地執行等法定程序，不會貿然開征，必定會給社會留足緩沖空間。
充分授權和分步推進，則意味著房地產稅可能不會全國一盤棋，也不會一刀切全部征收，可能會拿部分一二線熱門城市進行試點，三四線城市不會那么快推出。
根據有關部門表態，未來房地產稅可能會設置一定免征面積，可能是首套免征，也可能是每人免征40方-60方。
總而言之，不會不分剛需、投資同等征收，剛需要保護，投資要征稅，這應當是基本底線所在。
房地產稅能不能降房價？
從根本上來說，房地產稅，最主要的作用并非降房價，而是為地方政府開辟新稅源，以取代日漸枯竭的賣地收入。
賣地收入，全部歸地方政府所有，進而成了許多城市主要的財政收入來源。溫州、杭州、昆明、福州、武漢、西安、南京、鄭州等城市土地財政依賴度超過100%。
雖然大城市土地資源不斷減少，賣地收入的空間開始收縮，房地產稅的重要性與日俱增。
雖說房地產稅雖然不是為房價而來，但勢必影響到整個房地產市場。
房地產稅是持有稅，只要有房就要長期繳稅。即使每年稅率只有1個點，累計下來也不是一筆小成本，這就與個稅、契稅、增值稅這種交易時才會產生的一次性稅費，形成懸殊對比。
根據《央行最新調查報告》，我國城鎮居民家庭七成財富都是房產，住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。
假設一套房的剛需家庭可以免征，那么房地產稅覆蓋的家庭比例也高達41.5%，影響范圍之大，可見一斑。
同時，房地產稅本身就是樓市收緊的明顯信號。
這是所有樓市調控里最具殺傷力的一環，不在于其實際影響有多大，而在于其給整個市場帶來的情緒預期。
全國版房地產稅仍需時間，一二線城市會不會先行先試？
2020年以來，市場多次流傳“深圳開征房產稅”的消息，這些傳聞隨即被當地辟謠。
需要指出的一點是，房地產稅要“立法先行”，如果沒有全國層面的立法，地方版的房地產稅恐怕也很難推進。
不過，“房地產稅”推進需要時間，不等于“房產稅”就不能先行先試。
我們要區分“房地產稅”與“房產稅”，房地產稅是包括土地、房產在內的一系列稅收體系，既包括房產稅，也包括土地增值稅等稅收。
房產稅，就是針對房產而言，地方版的房產稅卻早已有之。
早在2011年，上海、重慶就已試行開征房產稅，一直持續到現在，每到年末，有房一族還會收到政府關于繳納房產稅的通知。
不過，這兩地的房產稅只能說是初級版本，普遍存在稅基較窄、免稅面積較大、稅率偏低等問題。
這也告訴我們，從熱門城市開始試點房產稅，并非沒有空間。讓一些樓市熱門城市先行先試，也是有先例可循的。
在不動產統一登記、全國住房信息聯網之下，只要將上海重慶版房產稅進行升級，稅率與國際接軌，這樣的房產稅同樣是有殺傷力的。
那么，誰會成為第一個吃螃蟹的城市？
