摘要：個別銀行首套房貸利率已上調至基準利率的1.1倍 不少銀行甚至沒有放款額度

       除了貸款利率比去年和今年年初顯著上漲，北京地區各家銀行的放款時間比之前普遍延長，不少銀行甚至還要“額度排隊”。對此，有銀行內部人士表示，“上級對我們的要求是，每個月房貸余額不能有新增。”對此，有中介支招，可主動向銀行提出上浮貸款利率，要么可能就要苦苦等待了。

       “我的房貸，3月份就批了，抵押等所有手續我們都辦好了，可現在銀行那邊的錢還沒下來。”購房者李先生最近天天跟客戶經理打探貸款的消息，對方態度和藹有禮，可回復就是三個字：“沒額度”。據說李先生房子的賣家已經看好了其他房子，因為遲遲拿不到這筆錢，也天天焦慮地催李先生。這條鏈子上的每個環節都被突然“變臉”的銀行貸款弄得手足無措。

       相關媒體從北京地區多家銀行和中介了解到，李先生遇到的情況雖然算比較極端，但也并非個例。除了貸款利率比去年和今年年初顯著上漲，各家銀行的放款時間也的確普遍延長。以前一般批貸下來一個月肯定能放款，現在起碼要兩個月，不少銀行甚至根本說不準究竟幾個月才能放出款來。

       現狀

       北京地區銀行今年已上調過兩次房貸利率

       近日，北京地區個別銀行個人首套房貸利率悄然上調，從最低基準率上調至基準利率的1.1倍，其中補按揭和接力貸最低為基準利率的1.15倍。業內人士指出，除了這個別銀行，北京地區銀行的個貸利率基本穩定。在此之前，北京地區的銀行已經集體上調過兩次首套房貸利率。

       3月17日，北京出臺房地產調控新政，商業銀行上調首付比例，落實認房又認貸的首套認定標準，并停止審批25年以上的住房貸款。3月21日，工行、建行等16家北京地區銀行一致決定，縮小首套房貸款利率優惠幅度，由不低于貸款基準利率的0.9倍調整為不低于貸款基準利率的0.95倍。

       5月1日，北京地區大部分銀行再次上調房貸利率。自2017年5月1日起，以網簽日期為準，新受理的個人住房按揭貸款業務，首套房貸最低執行利率不低于基準利率，二套房貸最低執行利率不低于基準利率的1.2倍。

       關注

       銀行房貸放款至少要兩個月

       “其實房貸利率漲一點兒，分攤到25年的300個月里，每月月供漲得也有限。但銀行批貸和放款時間慢，讓很多買家焦慮不堪，特別是有上下家連環單那種。”某中介業務員小張如此告訴相關媒體。

       小張在朝外大街一帶做了好多年房產中介。他說，之前，一般批貸一個月肯定能放款，現在好一點兒的銀行也要兩個月，有的更沒譜，都說不出要幾個月。小張說，銀行那邊的人也很頭疼，說總沒額度。小張的一個客戶本來已經和買方簽了合同，可是最近被告知，之前聯系好的銀行貸不出原定的額度，還差30多萬，如果等全額的話不知道什么時候。于是他、客戶和買家三方都積極聯系其他銀行，但現在傳回的消息都是“額度要排隊”。

       有某銀行支行人士向媒體透露，之前幾個月月初放款額度還比較充足，但6月開始，速度變慢，這個月一共報了十幾筆，但只放了4筆。還有一家銀行內部人士說，從監管和經營等多方面因素考慮，他們行現在對個人房貸以及相關產品都十分謹慎。現在貸款優先度最低的就是個人房貸，其次是個人房產抵押消費貸款，個人經營貸款和企業貸款一般優先度較高。

       追溯

       房貸遇冷前曾現火山式爆發

       銀行現在對個人房貸愛答不理的態度與去年房貸火爆的場景形成鮮明對比。去年9月份，根據16家上市銀行中報披露的數據，有人統計出這些銀行上半年個人住房按揭貸款達20113.95億元，占新增貸款的46.24%，這一比例大幅超過2015年。據不完全統計，2015年銀行按揭貸款占新增貸款比例為31.54%。

       根據央行公布的《2016年四季度金融機構貸款投向統計報告》，去年末，個人購房貸款余額19.14萬億元，同比增長35%，全年增加近5萬億元。而去年全年新增的人民幣貸款是12.65萬億元，這意味著其中四成都是個人房貸。

       相關媒體道，去年樓市火爆時，也是房貸寬松時。當時的買房人可是腰桿挺直地挑肥揀瘦，哪像現在眼巴巴地盼銀行額度。

       去年8月底，剛買了一套改善住房的張先生說，買房簽合同時，中介直接給他七八家銀行的名單，有大銀行也有小銀行，讓他自己挑，說哪家利率低就選哪家。查閱資料發現，當時各家銀行普遍審批時間在5-10天，最短的只需2天，放款時間一般在15-40天，最短的只需要7天。

       應對

       跟銀行主動提出上浮貸款利率成“捷徑”

       如果購房者真的特別著急放款，有沒有捷徑呢？小張的建議是，可以主動跟銀行提出上浮貸款利率，部分銀行如果覺得價格劃算，會提前插隊放款。但小張強調，不是每家銀行都這么“見利忘義”。

       某股份制銀行上海分行零售業務部門人士近期曾向媒體透露，在該行內部，房貸放款的先后順序已開始按照貸款利率的高低排序，而非“先來后到”。接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款，未上浮者則可能面臨長達數月的等待。所以，如今對需要貸款的買房人來說：要么貴，要么等。

       新聞分析

       為什么房貸現在受銀行冷遇？

       僅僅幾個月的時間，為什么銀行對個人房貸的態度發生了這么大的變化？從當時搶手的香餑餑變成雞肋甚至是燙手山芋？

       政策調控影響銀行放貸能力

       多位業內人士指出，調控政策對銀行放貸的能力和意愿影響很大。去年底召開的中央經濟工作會議就指出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，但同時嚴格限制信貸流向投資投機性購房。央行行長周小川在今年全國兩會上也表示，去年部分熱點城市房價快速上漲，帶動房地產貸款猛增，預計今年住房貸款還會以相對較快的速度發展，但確實要適當平衡，隨著政策調整估計會適當放慢。

       “管住貨幣”在實踐中肯定會落到具體的額度管控上。全國不少地方的銀行人士感受到了當地監管對轄內各行房貸規模的重視。“上級對我們的要求是，每個月房貸余額不能有新增。也就是說，每個月只能看有多少回款或提前還款，才能發放相應數額的房貸。”某銀行支行內部人士表示。

       從宏觀金融數據來看，今年以來銀行房貸增速的確出現回落。央行數據顯示，在4月份新增貸款中，以個人按揭房貸為主的住戶部門中長期貸款增加4441億元，占全部新增貸款比重40.4%，較3月下降3.7個百分點。而今年前4個月，住戶部門中長期貸款累計占全部新增貸款的35.8%，較上年末回落9.1個百分點。

       資金成本上行讓房貸吸引力下降

       除了政策因素，業內人士普遍認為，在當前經濟形勢下，從資金成本和風險管控等多方面經營因素看，銀行也不可能像去年那樣熱衷于個人房貸。

       中原地產首席分析師張大偉指出，現在銀行的資金成本明顯上行，預期年化收益率超過5%的理財產品已經很多，房貸基準利率只有4.9%。雖然房貸不良率低，是優質資產，但對銀行的吸引力肯定比以前降低。社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛也表示，銀行間市場利率持續上行，抬升了銀行整體的資金成本，在預期銀行間利率仍將持續上行的情況下，銀行將通過“拉長負債端期限、縮短資產端期限”的方式，鎖定收益和減少風險。也就是說，在面對流動性不確定性的情況下，銀行不愿意持有期限太長的資產，這將導致銀行按揭貸款發放意愿下降。

       銀行房貸在一季度已經透支

       還有銀行人士表示，銀行經營一直講求信貸結構的合理，也就是投向不能過度集中。去年全行業對房地產類貸款加大投放力度之后，信貸結構優化成了各家銀行面臨的任務。張大偉指出，銀行的房貸在一季度已經透支，目前的數據中房貸占銀行信貸額度依然屬于次高點，僅次于去年。因此，今年一季度后銀行對房貸肯定不會積極。張大偉還認為，對抵押品的風險管控也應是銀行考慮的因素。銀行過去兩年的房地產抵押品比例過高，最近房價有下行跡象的時候，銀行必然會調高對房地產的風險把控，所以房地產貸款審批難度加大。

　　曾剛預計到今年二季度末，銀行整體的貸款利率水平都會上移。今年銀行新增房貸業務將會出現規模萎縮、利率上行的情況。