摘要：2016年下半年房地產(chǎn)不少城市陸續(xù)出臺了限購、限貸政策，尤其以國慶期間出臺調(diào)控政策最為集中。面對熱點城市密集出臺限購、限貸政策，專家表示房地產(chǎn)調(diào)控再入拐點，在2017年第二季度部分城市或有量價齊跌的現(xiàn)象出現(xiàn)。

       2016年,中國房地產(chǎn)進(jìn)入下半年以后,已經(jīng)有包括合肥、蘇州、武漢、廈門、杭州、南京、北京、天津、鄭州、成都等10個主要城市陸續(xù)出臺了限購、限貸政策。

       其中,國慶節(jié)開始以后各地出臺調(diào)控政策最為集中,已有北京、天津、鄭州和成都4個城市出臺了限購、限貸政策,9月份以后,武漢、廈門、杭州、南京等城市均在這個時間段出臺政策,只有合肥和蘇州分別在7月份和8月份出臺了限貸或限購政策。

       這些對房地產(chǎn)市場的限制性政策覆蓋區(qū)域不同,松緊程度不一。最為嚴(yán)厲的是9月30日晚出臺限貸政策的北京市,在已有的限購政策基礎(chǔ)上,北京進(jìn)一步加強了首套房、二套房、非普通住房的首付比例。

       北京市現(xiàn)在要求購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%,購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。

       對擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的,無論有無貸款記錄,首付款比例均不低于50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

       北京普通住宅的認(rèn)定要滿足3個條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在140平方米(含)以下;實際成交價格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀诎幢就ㄖ�確定的所在區(qū)域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

       根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù),北京在今年1-8月份新建商品住宅的成交均價為3.2萬元/平方米,同比2015年全年均價上漲了15.5%。

       易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,北京在10月1日前出臺政策,信號意義大于政策本山調(diào)控的意義,北京調(diào)控政策模板將成為第四季度各大城市尤其是一、二線城市調(diào)控樓市的模板。

       “北京調(diào)控政策的出臺,意味著2014年松綁的中國樓市政策再次步入拐點。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

       合肥、蘇州、武漢、天津、成都等城市增加了本市家庭居民購房(本地戶籍與非本地戶籍)首付款比例,蘇州、廈門、杭州、南京、天津、鄭州、成都等城市則進(jìn)一步限制了當(dāng)?shù)鼐用窦彝サ馁彿抠Y格。

       嚴(yán)躍進(jìn)對國慶假期以后各地密集出臺樓市調(diào)控政策分析稱,近期各二線城市紛紛收緊政策,實際上都和北京收緊政策的動作有關(guān)系。一般來說,北京出臺政策后,北京的諸多政策都會成為可借鑒的模板,這也會引起其他城市紛紛收緊政策。

       “應(yīng)該說出臺的理由有三點,而且高度相似。第一是近期此類城市房價上漲過快、投資投資需求積極釋放,因此需要積極調(diào)控。第二是北京市場表態(tài)后,其他城市也不敢懈怠,出臺政策也是表明調(diào)控房價的決心。第三是積極為補庫存提供一個緩沖時間,比如說充分落實限購政策,使得短期內(nèi)購房需求受抑制,進(jìn)而平衡供求關(guān)系。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

       他進(jìn)一步認(rèn)為,各地新出調(diào)控政策對市場也會產(chǎn)生三點影響。第一是強化近期購房者政策收緊預(yù)期,部分沒有收緊的省會城市,近期購房需求會積極釋放,因為擔(dān)心政策會收緊。第二是加快恐慌性購房需求釋放,進(jìn)而使得量價齊升。第三是政策真正效應(yīng)會在明年出現(xiàn),政策的周期拐點比市場的周期拐點提前6個月出現(xiàn)。

       “到了明年第二季度部分城市或有量價齊跌的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須注意到,此類市場拐點是周期性的,而非實質(zhì)性的下跌。要期待價格實質(zhì)性下跌其實并不存在。”嚴(yán)躍進(jìn)說。