摘要：正值樓市“金九銀十”交替之際。過去一年，全國一、二線城市樓市的迅猛上漲讓許多人“措手不及”，而樓市的過熱也迎來了政策的調(diào)控。自9月30日晚間至10月6日，短短七天時間，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，10月6日又有珠海、東莞和福州三座城市重啟限購限貸，再加上嚴格樓市管理的惠州，使得本輪全國加入調(diào)控行列的城市達到19個。分析人士指出，這意味著去年“330”樓市新政以來全面寬松政策迎來拐點，樓市或?qū)?a href="http://m.i3g.com.cn/#" class="p_wordlink" target="_blank">降溫。不過，隨著樓市的降溫，資金往哪兒去，又成為新的焦點。

       4座城市10月6日加入調(diào)控大軍

       在北京發(fā)布樓市新政后，多個城市緊跟步伐，這股調(diào)控浪潮或許仍將繼續(xù)。10月6日，珠海、東莞和福州也加入了十一長假期間的限購城市大軍。10月6日凌晨，珠海市政府出臺了樓市新政，宣布即日起執(zhí)行限購限貸政策。距今年4月宣布取消限購不足半年，珠海再次重啟限購以應對樓市的上漲。按照新規(guī)，從即日起珠海市執(zhí)行住房限購政策，對擁有3套及以上的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上的非本市戶籍居民家庭、無法提供購房之日前在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在全市范圍內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通住房。相關數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月，僅有160多萬人口，常被列入三線城市的珠海房價已超過廣州，漲到18988元/平方米。

       10月6日傍晚，東莞出臺限購政策：自2016年10月7日起，在東莞市行政區(qū)域內(nèi)，對擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭暫停向其銷售新建商品住房；對擁有1套住房、無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，以及擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。10月6日晚間，福州宣布停止向3類家庭出售144平方米及以下的商品住房。福州成為國慶期間，第18個限購城市。其后，惠州于10月6日夜間出臺樓市調(diào)控措施，要求預售商品房時，應當取得商品房預售許可證。

       還有哪些城市可能跟進限購？

       業(yè)內(nèi)人士分析，未來，石家莊、青島等房價漲幅較快的城市，仍有出臺限購政策的可能。

       實際上，從2010年到現(xiàn)在，中國樓市從限購到取消限購再到重回限購，在政策上已經(jīng)走過一個來回。高峰時，全國有46個城市實施限購政策，后陸續(xù)取消限購，只剩下北上廣深和三亞維持限購，如今一眾城市又重回限購行列。

       業(yè)內(nèi)人士分析稱，從后續(xù)市場走向看，以下城市限購可能性比較大：石家莊、青島、昆山。這些城市有一個共同點是從地理位置上看，要么是經(jīng)濟發(fā)展比較不錯的重點二線城市，要么就是位于一線城市周邊的城市。其次是這些城市樓市已經(jīng)趨于活躍，而且房價增幅過快。因此，這些城市都有可能出臺各類版本的限購做法。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從各地集中全面出臺政策看，其中主要以二線城市為主，而且基本都是前期房價漲幅較高城市。從出臺政策的城市特點看，可以判斷，未來還有多個城市會出臺調(diào)控政策。最后有可能將有15-20個城市形成本輪調(diào)控政策風暴。

       不過，在一些城市樓市火爆的同時，一些城市仍然面臨降庫存的壓力，未來有望出臺寬松政策，如沈陽等。因此，未來整個樓市的調(diào)控將會更多地呈現(xiàn)出“因城施策” 的樣態(tài)，逐步向中央“一城一策”的調(diào)控思路靠攏。

       密集調(diào)控政策下房價會降嗎？

       國慶期間，各地密集出臺樓市調(diào)控政策。無論是剛需人群還是投資人群，似乎都在問這么一個問題：“十一之后房價會降嗎？”

       易居中國研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，中國樓市政策的拐點已在今年第四季度正式開啟，而市場拐點會在明年，2017年第二季度部分城市或有“量價齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須認識到，此類市場拐點是周期性的，而非實質(zhì)性的下跌。

       張大偉認為，這一輪新政策主要打擊的是投資客以及外地戶籍購房者。目前看，這一輪收緊政策，除了北京已經(jīng)接近恢復到了2014年“930”前的政策壓力，其他城市雖然力度較寬，但針對外地戶籍的購房資格和信貸資格也開始收緊。

       對于本輪調(diào)控的政策效果，張大偉認為，“房價不是一直漲的，在2014年、2011年、2008年、2005年房價的確是跌的。如果房價再漲，房地產(chǎn)政策全面回歸2014年是可能的。所以投資需求基本已經(jīng)到變現(xiàn)的時候了。”

       私募人士：樓市資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股

       好多80后北漂，在京奮斗多年，兢兢業(yè)業(yè)，手頭有個幾十萬的積累。按照中國傳統(tǒng)的思路，此時正是買房成家立業(yè)的時候。

       來自山東棗莊的北漂小李手頭存了30萬，小李說，還有一個選擇，就是把30萬投入到股市中去。樓市密集限購下，或許資金會往股市跑。至少不用杠桿，樓市如果下跌的話，以他的杠桿比例，他將很快淪為負資產(chǎn)人群。

       國慶假期期間有私募人士在微信朋友圈表示，樓市資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股了，在近期發(fā)行的私募產(chǎn)品中，有不少認購者是從樓市撤下來的投資者。此外據(jù)中國結(jié)算公司數(shù)據(jù)顯示，8月持股超1億元的超級散戶已開始悄然進場，較7月增加174人。

       相關媒體也注意到，有人在趁高拋售房產(chǎn)，甚至連上市公司也紛紛加入“賣房”大軍，包括一些上市公司。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來共有76家上市公司發(fā)布房產(chǎn)交易公告，其中上市公司扎堆賣房有一些是為了保業(yè)績，還有一些是為了保殼。

       有私募人士認為，隨著樓市密集調(diào)控政策出臺，此時的股市比樓市更安全。在目前資產(chǎn)荒的背景下，樓市和股市都是市場資產(chǎn)配置的主要對象，當然樓市和股市的市場需求群體、市場功能定位等也不完全相同，不能簡單對比。因此，市場風險以及對風險的承受能力依然是應該考慮的首要因素。

       對于剛需人群來說，買房的時間點或許并不是首要考慮的因素。大概沒有誰能精確地預測房價的漲跌。但對于以高杠桿投機房產(chǎn)的人來說，風險或正在逼近。

       限購城市調(diào)查

       一線城市人口回流推高二線城市房價？

       合肥，中部二線城市。最近半年，合肥和廈門、南京、蘇州等四個二線城市，由于房價上漲過快，被業(yè)內(nèi)稱為“房價四小龍”，而合肥的漲幅在“四小龍”中又排名第一。合肥房價迅猛上漲讓好多老合肥人直呼“看不懂”、“措手不及”。十一前夕，北京青年報記者前往合肥，對火爆的樓市展開了一番調(diào)查。

       一線城市買不了 回老家也吃力

       9月24日，合肥最貴豪宅“融創(chuàng)合肥壹號院”首次開盤在合肥引發(fā)了搶購，開盤當日1小時產(chǎn)生了6億的銷售額。在此前的大半年時間，合肥樓市正在面臨一輪上漲，多數(shù)剛需盤在合肥“開盤即售罄”，多盤一房難求，許多開發(fā)商紛紛把合肥列入新進城市的名單。在不到一年的時間里，合肥的房價從均價六七千元漲到了一萬三左右，接近翻倍。

       老家在蚌埠，大學畢業(yè)以后選擇在深圳工作的李剛（化名）十一前夕趕到合肥看房。由于深圳樓市的暴漲，原打算在深圳買房的李剛已經(jīng)對自己在深圳置業(yè)不抱希望，和家里人合計之后，他把目光投向了家鄉(xiāng)的省會城市合肥。大學畢業(yè)四年的李剛積攢了大約30萬元，這是他準備買房的首付錢。

       “這個首付，一年前在合肥能買個好地段大兩居的新房，現(xiàn)在看了一圈，卻發(fā)現(xiàn)30萬元的首付在合肥已經(jīng)沒有任何選擇余地了，只能買二手房中的小兩居了。”在合肥蜀山區(qū)的一家房產(chǎn)中介門店，李剛對北青報記者表示。

       李剛表示，像他這樣的人群有很多，老家在安徽，工作地點在北上廣深等一線城市，但一線城市的房價以及嚴格的限購條件已經(jīng)讓他們失去了進場的資格。他們轉(zhuǎn)而將目光轉(zhuǎn)向了老家的省會城市，卻發(fā)現(xiàn)在老家的省會城市買房也已經(jīng)很吃力了。

       合肥周邊城市房價還在跌

       合肥蜀山區(qū)不動產(chǎn)登記中心的一名工作人員告訴北青報記者，過去一年合肥房價的暴漲，除了投資客炒作之外，像李剛這樣的在外地特別是一線城市工作的人群回流也是一個重要原因。整個安徽在外地務工的人群非常巨大，他們回到安徽置業(yè)首先想到的是合肥。這就造成了合肥的房價在暴漲，而周邊距離只有幾十上百公里的城市比如蚌埠、蕪湖等地，房價不僅沒漲還在下跌。

       合肥出租車司機高師傅稱，房價已經(jīng)成為了整個合肥的熱門話題。近幾個月，經(jīng)常有許多安徽其他城市的年輕人，從機場或者高鐵一上車，就讓他拉到售樓處去，這些年輕人是安徽人，但從來沒有到過合肥，第一次來就是為了買房。

       高師傅說，作為一個老合肥人，他對合肥房價的上漲有點兒“措手不及”，但高房價在這個城市引發(fā)了普遍的爭議。尤其是一些合肥周邊地區(qū)特別是農(nóng)村來的大學生，畢業(yè)以后根本沒有希望買得起房。一些農(nóng)村家庭舉家四五口人在合肥打工，就是為了供一套房子。“很多準備買房結(jié)婚的年輕人，由于房價在短時間的猛漲，往往房也買不起了，婚事也告吹了。民政局現(xiàn)在出現(xiàn)一種怪現(xiàn)象，結(jié)婚的人少了，離婚買房卻排起了長隊。”

       4000元月收入如何支撐一線房價

       高師傅認為，合肥的房價具有很大的泡沫，主要是合肥的收入水平不足以支撐這個房價。“合肥一般比較好的工作也就4000元左右，很多人月收入都在兩三千左右。所以我們說，合肥是二線城市，房價卻是一線城市的高度。”

       9月，合肥樓市行情還在繼續(xù)。就在合肥最貴豪宅開盤的前一日，合肥土地市場再次讓行業(yè)震驚。9月23日的合肥大型土拍中，一次性集中出讓11宗地共計1050.52畝，起始總價達47.6億元。在激烈爭奪后，萬科、綠地、保利、融創(chuàng)、海亮、文一等均有所獲，11宗地均溢價成交，單日土拍收金168.81億，上述土地平均溢價率在250%左右，其中有3塊土地拍賣溢價甚至超過300%。

       直到10月2日，政府一腳踩下了剎車。合肥緊急出臺樓市新政，從供應、限價、限購、約束恐慌等多方面進行調(diào)控，包括提高了首付比例、明確增加供應、針對預售價格的管控等，堪稱二線城市中最嚴之一。

       對話

       張大偉：本輪市場走勢消化了過去2年積累的剛需

       對話方：中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

       相關媒體：為什么這些政策集中在“930”前后特別是國慶假期這幾天釋放？

       張大偉：從各地全面出臺政策看，基本都是前期房價漲幅較高城市。從出臺政策的城市特點看，可以判斷，未來還有多個城市會出臺條款政策。最后有可能將有15-20個城市參與本輪樓市調(diào)控。

       相關媒體：哪些城市樓市可能會最先出現(xiàn)回調(diào)？

       張大偉：從房價走勢看，這一輪上漲得太迅速，投資需求太集中，所以導致很多城市都有回調(diào)的可能性，但從可能性來說，依然是越核心區(qū)域、越核心城市越難跌。這是因為銀行對這些區(qū)域的信貸支持最大。

       相關媒體：就某個城市而言，哪些房子投資風險較大？

       張大偉：從過去的歷史看，房價上漲最快的區(qū)域疊加公共設施不完善的區(qū)域，一旦市場降溫，會出現(xiàn)投資客的踩踏效應，比如一線城市的輻射區(qū)，投資房產(chǎn)，最關鍵的不是看紙面上賺了多少錢，要看能不能變現(xiàn)。

       相關媒體：今年以來，各地頻繁拍出高價地，這些高價地會被影響嗎？

       張大偉：全國在2016年出現(xiàn)了210宗高價地地塊，這些高價地在限價及降溫的樓市下，很可能出現(xiàn)群體性煩惱。

       相關媒體：全國密集出臺樓市新政，現(xiàn)在有聲音認為是房價已經(jīng)到了一個拐點，你怎么看？

       張大偉：房價上漲的漲幅拐點到了，想跌價依然看信貸，你可以觀察貨幣基金“余額寶”的收益率，如果持續(xù)上升，那么房價的拐點也快了；如果平穩(wěn)，房價短期不會跌。

       相關媒體：投資客是不是該賣了？

       張大偉：是。12月美聯(lián)儲是否會加息將決定中國信貸政策，而且如果加息，那么這一輪市場爆發(fā)基本就可以判斷到頂了。

       相關媒體：剛需人群現(xiàn)在入手是否合適？

       張大偉：買房看兩個指標，有學區(qū)有地鐵，對于剛需來說，這兩類房產(chǎn)依然可以買。大戶型這一次被全國“圍剿”，調(diào)控針對投資投機很明顯。如果是換房的，連環(huán)單需要注意控制交易時間。

       相關媒體：中國房地產(chǎn)的周期輪還在嗎？

       張大偉：認同現(xiàn)在很多人說的大周期未結(jié)束的觀點，因為中國存在戶籍城鎮(zhèn)化率和實際城鎮(zhèn)化率之間接近一個億人口的差額，也就是說，這些人已經(jīng)生活在城市，但沒有城市房產(chǎn)。高房價是影響落戶的最主要原因。本輪市場走勢的爆發(fā)很大程度上，消化了居民儲蓄和過去2年積累的剛需，所以有短期調(diào)整的必要。