摘要：經(jīng)歷前四個月樓市成交量，價格的單邊上漲之后，5月的北京樓市開始出現(xiàn)明顯分化，在地價、房價、供應指標上漲的同時，新房成交、二手房成交出現(xiàn)明顯下滑，樓市關鍵指標冷熱互現(xiàn)，市場分化明顯。

      從全國樓市看，深圳、上海、北京二手房市場已經(jīng)率先回落，接下來情況也不容樂觀，鑒于4月份二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)明顯轉折，從以往經(jīng)驗來看，二季度二手房繼續(xù)回落的可能性很大。業(yè)內(nèi)人士表示，歷經(jīng)一年多的去庫存政策后，樓市調(diào)控將步入下半場，一線城市的樓市政策環(huán)境趨緊，人們對市場的未來預期各不相同，以致4月以來新房各周的表現(xiàn)起伏不定，預計今后這種波動還將持續(xù)。

      上漲指標

      地價 房企一地難求地價全面上行

      5月5日，北京土地市場在沉寂了68天之后，再度迎來三宗地塊的拍賣。首創(chuàng)、招商和嘉銘聯(lián)合體成為最后的贏家，三宗地累計成交價格達95.35億元。

      可以用“搶地”來形容當天的競拍現(xiàn)場。包括萬科、華潤、遠洋、綠地、金地、首開等在內(nèi)的10余家房企及房企聯(lián)合體來到現(xiàn)場競價，富力、合景泰富等多家久未露面的房企也來到現(xiàn)場并積極應價。

      在最終成交之后，兩位業(yè)內(nèi)大咖用“兇殘”、“恐怖”、“瘋了”來形容最后的成交結果。不過，對于房企來說，比起沒有土地，這樣的高價仍是可以接受的，“家里有糧，心中不慌”，首創(chuàng)內(nèi)部人士在競得大興地塊之后這樣說道。

      兩宗位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)的住宅地塊獲得更大的關注。兩宗地在掛牌期間就已經(jīng)分別獲得房企10次報價。在現(xiàn)場最終的競拍環(huán)節(jié)，規(guī)劃建筑面積為178694平方米的南邵57地塊以31.95億元的價格，配建2萬平方米公租房的代價，被招商和嘉銘聯(lián)合體競得，綜合樓面價格為3.38萬元/平方米。

      另一宗與之相鄰的規(guī)劃建筑面積為167465平方米的南邵70地塊，同樣被招商聯(lián)合體拿下，總價30億元，配建2.2萬平方米公租房，折合樓面價3.52萬元/平方米。

      兩宗昌平南邵地塊均位于地鐵昌平線周邊，先天交通優(yōu)勢令其受到房企熱捧。目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)房最高成交價在3萬元/平方米左右。這意味著，未來這一位于北六環(huán)的地塊，建成的90平方米戶型，售價將在7萬-8萬元/平方米，總價將在700萬元左右。

      另外一宗是位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街的商業(yè)金融用地，該地塊規(guī)劃建筑面積為134479平方米，起始價15.3億元，在經(jīng)過60多輪競價之后，被首創(chuàng)以33.4億元的總價競得，溢價率超100%，折合樓面價3.57萬元/平方米。地塊最終建成后的售價也將超過7萬元/平方米。

      中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴相關媒體，在幾個月斷頓后，房企土地需求增加，因此即使在7090政策后，這3宗地塊特別是兩宗住宅用地的競爭也依然非常激烈。

      亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析，北京發(fā)展的不斷擴容，尤其是臨近地鐵的項目，相當于為未來的銷售加上了一重保險。特別是在當前北京供地不足、樓市銷售向好的現(xiàn)狀之下，大型房企經(jīng)過去年一年的去化，面臨著庫存不足的狀況，迫切需要拿地補充土地儲備，因此北京地價屢創(chuàng)新高。

      房價 穩(wěn)步上升難覓3萬以下普宅

      2015年以來，北京純商品住宅成交均價一直保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，2016年4月北京純商品住宅（扣除保障房、自住房）成交均價為35982元/平方米，環(huán)比增長4.6%，同比去年漲幅為21.2%。

      承前啟后的五一小長假，仍然是在節(jié)節(jié)攀升的房價數(shù)據(jù)中宣告結束。據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年五一小長假期間北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交807套，成交面積8.88萬平方米，這一成交量創(chuàng)造了近三年五一小長假的新高。從價格來看，五一小長假期間北京商品住宅成交均價高達34005元/平方米，這一成交價格也創(chuàng)造了歷史同期新高。

      從未來入市項目特征來看，5月預計入市項目主要包括城區(qū)高端住宅項目、別墅項目和商住項目，其中，5月西城、朝陽、海淀以及豐臺共有10個項目將入市，這些項目從預計售價來看，多數(shù)都已步入高端豪宅的行列，而第二類的別墅項目數(shù)量就達9個，最后一類是商住項目，約為10個。

      值得注意的是，在上述這些項目中，已經(jīng)很難見到3萬元/平方米以下的普宅產(chǎn)品。不少項目負責人還表示，未來將減少單次推盤的數(shù)量，并加大開盤頻次，以便據(jù)此及時調(diào)整營銷和價格策略。南城某改善型樓盤負責人告訴記者，在前期熱銷的基礎上，未來產(chǎn)品的定價可能會更加靈活和開放。

      中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，北京樓市目前新建商品房已經(jīng)全面高端化，均價也出現(xiàn)了歷史首次全面在3萬元/平方米以上，預計全年均價將有望接近4萬元/平方米。與此同時，土地供應稀缺、地價上揚、北京商品房住宅庫存持續(xù)下調(diào)，在供應短缺情況下，成交旺盛、價格高企。從未來供應看，北京已經(jīng)進入城市化末期，供應量很難明顯增加，雖然7090政策后增加了土地供應，但2016年供需結構緊張的形勢很難改變。

      供應 房企沖擊業(yè)績36項目井噴入市

      受五一假期需求被集中釋放的影響，5月第一周（5.2-5.8）市場并無新項目入市，這也符合以往月初開發(fā)商的推盤特點。然而，5月通常為全年開盤高峰期，預計后市會有大量項目入市，進而帶動成交規(guī)模。

      根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，繼4月北京商品住宅市場35盤入市創(chuàng)造近8個月新高之后，5月供應市場再度迎來“開門紅”。5月北京商品住宅市場預計將有36個項目入市，其中純新盤就達12個，其余24個為老項目后期。

      不僅如此，區(qū)位上看新盤分布也實現(xiàn)了二環(huán)內(nèi)到六環(huán)外的全覆蓋，除了朝陽、海淀、大興、豐臺等熱點區(qū)域的新盤外，連平谷、密云也都有新盤計劃入市。

      北京住宅供應自3月出現(xiàn)快速回升，4月入市量在30個項目以上，而5月也將延續(xù)這一趨勢。

      亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，供應的快速回升主要是受到強勁需求的拉動，進入4月之后，雖然二手市場開始出現(xiàn)回落，但是新房市場依然保持成交上升勢頭。

      亞豪機構副總經(jīng)理高姍認為，這一階段成交量出現(xiàn)持續(xù)攀升，一方面是限購“威脅”之下商住成交的集中爆發(fā)，在限購靴子落地之前，商住引領成交攀升的趨勢仍將持續(xù)；另一方面，5月開始是各大房企進入上半年業(yè)績的關鍵階段，供應的積極也為成交的攀升提供基礎條件。

      下行指標

      政策 收緊信號不斷

      上周，北京市住建委、通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布《關于加強通州區(qū)商務型公寓和商業(yè)、辦公項目銷售管理的通知》。《通知》明確，購買通州區(qū)商務型公寓的家庭必須滿足本市住宅限購條件。即沒擁有住房的本市戶籍居民家庭（含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同）或單身人士；已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭；在本市沒擁有住房且在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅5年（含）以上的非本市戶籍居民家庭。

      對已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭；已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；無法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭禁止出售。

      在此之前，包括深圳、上海等一線城市，蘇州、南京、合肥等熱點城市，也紛紛出臺新政，收緊調(diào)控力度。如上海抬高非戶籍家庭購房門檻，同時提高二套房貸款首付比例，以限制投資、投機性需求。蘇州甚至重新“祭出”限價措施，如蘇州規(guī)定，申報價格3個月內(nèi)不宜調(diào)高，6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個月內(nèi)不宜超過12%。

      5月9日，人民日報頭版刊登《開局首季問大勢——權威人士談當前中國經(jīng)濟》，權威人士指出“房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化‘去庫存’，而不應通過加杠桿‘去庫存’，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。”

      相關媒體認為，歷經(jīng)1年多的去庫存政策后，樓市調(diào)控將步入下半場，將修正此前過度刺激、高杠桿、為去庫存而去庫存的樓市政策。這也將為持續(xù)高燒的二三線城市傳來一絲政策涼風，以投資投機為目的的購房窗口期或將終結。

      新房 純商品住宅成交量跌破千套

      根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，5月第一周新建商品住宅網(wǎng)簽量與純商品住宅成交量均跌破千套，僅800套有余，其中網(wǎng)簽818套，創(chuàng)年后歷史新低（除2月前兩周受春節(jié)影響外），環(huán)比下降42.3%，同比4月第一周下降34.3%，扣除保障房、自住房后，成交809套，降幅較為顯著，達40.8%。

      在新房市場，下滑最明顯的要數(shù)通州商住，來自中介機構的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，限購三天來，通州商務型公寓市場陷入短期冰凍，在合計簽約525套公寓類物業(yè)中，沒有一套公寓位于通州。郭毅認為，預計5月北京住宅成交將難以為繼，環(huán)比下滑趨勢已現(xiàn)明朗。

      隨著3月下半月開始，北京樓市整體逐步降溫，北京豪宅市場成交量也開始出現(xiàn)回落。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，4月北京全市成交的商品住宅（不含保障房）中，均價10萬/平米以上的豪宅共成交34套，較3月減少9套。

      偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，春節(jié)過后，北京新房市場逐步回暖。但3月底以來，隨著“滬九條”、“深六條”等政策的出臺，一線城市的樓市政策環(huán)境趨緊，人們對市場的未來預期各不相同，以致4月以來新房各周的表現(xiàn)起伏不定，加上五一假期的影響，新房在五月首周出現(xiàn)了37.5%的向下波動。不過新房市場的周度波動一向較為明顯，預計今后這種波動還將持續(xù)。

      二手房 二手房成交連續(xù)兩月下跌

      據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，上周北京二手住宅上周共網(wǎng)簽3857套，環(huán)比此前一周大幅下降43.3%。二手房網(wǎng)簽量的大幅下跌則是市場此前火爆一年、透支需求的必然結果。

      據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，進入5月以后，北京全市二手住宅工作日網(wǎng)簽量連續(xù)低于千套，5月3-6日的網(wǎng)簽套數(shù)分別為777、918、994、958，這是自3月9日以來，首次出現(xiàn)工作日網(wǎng)簽量連續(xù)低于千套的情況。

      數(shù)據(jù)顯示，2016年3月9日至4月29日，北京全市二手住宅工作日的網(wǎng)簽量一直處于1000套以上。其中，3月中下旬多個工作日的網(wǎng)簽量連續(xù)高于1500套，并最終使3月全月的二手住宅網(wǎng)簽量突破了3萬套大關。隨著市場的降溫，4月份北京二手住宅網(wǎng)簽量開始下降，工作日網(wǎng)簽量均位于1000-1500套之間。進入5月后，市場持續(xù)降溫，工作日網(wǎng)簽量再度回落，目前已經(jīng)連續(xù)4個工作日低于1000套。

      偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，2015年3·30新政以后，北京二手房市場在一系列利好政策的刺激下持續(xù)升溫，尤其是去年10月以后，股市資金的流入進一步推高了市場，使得市場一直處于大熱狀態(tài)，并一直延續(xù)到2016年春節(jié)后。

      不過，市場的持續(xù)高溫也極大地透支了市場需求，加上北京的樓市政策一直從嚴趨緊，北京二手房市場的實際交易量自第十周（2月29日）開始便已經(jīng)出現(xiàn)下滑，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)較市場有一定滯后性，所以二手住宅的工作日網(wǎng)簽量在4月份開始回落，進入5月后又再次下降。

      胡景暉表示，持續(xù)一年的市場高溫已經(jīng)消耗了北京二手住宅的大部分需求，市場開始顯現(xiàn)出后勁不足的狀態(tài)。未來北京二手房市場或將繼續(xù)降溫，網(wǎng)簽量將逐步回歸至往年的正常水平，房價也將逐步企穩(wěn)。