摘要：2016年初，一、二線城市接力出現樓市上漲，房價攀升，土地市場高價地頻出，而三、四線城市去庫存壓力繼續加大，樓市兩極分化。隨著部分熱點城市受到政策收緊影響，成交經歷了短暫下滑，但隨著新政的逐步消化，目前市場又出現積極反彈。但下半年開始國家調控政策可能降臨。

       房價飛漲、成交激增、日光盤頻現、高價地頻出……當京滬廣深等一線城市房價開始階段性回調，部分二線熱點城市已經迅速接棒，正成為市場增長的新亮點。4月以來，部分熱點城市受到政策收緊影響，成交經歷了短暫下滑，但隨著新政的逐步消化，目前市場又出現積極反彈。新建商品住宅價格上漲的城市數量激增，且多數城市漲幅明顯擴大。

       熱點二線城市量價齊漲

       在蘇州園區擁有兩套兩居室房源的王小姐，原打算賣掉其中一套再加錢在同區域內換成一套三居室，不過，從2015年年初至今，區域內房價翻番，高額的換房成本，讓王小姐最終放棄換房的念頭。

      “如果在2015年年初換房的話，我只需要再支付額外50萬-100萬元的差價即可，但現在來看，換房的成本至少翻了一番，我需要再額外支付200萬元左右”。王小姐告訴媒體，她身邊也有朋友為了換更大面積的房子，把蘇州園區的房子賣掉再換到周邊價格稍低的區域。

      由于蘇州園區的整體規劃較好，因此房價漲幅要比其他版塊更為明顯。不過，王小姐說，就蘇州整體市場來說，一套普通二手房源，在2015年年初買入和現在買入相對比的話，成本至少翻番。

      在過去的一年時間里，蘇州樓市成交量價呈現持續上漲的態勢，據新浪樂居蘇州站新房中心統計，相比2015年初，蘇州房價上漲了64.97%，由2015年1月的10944元上漲到今年4月的18054元；成交量上漲39.2%，由2015年1月的5268套上漲到今年4月的7333套。其中，今年3月房價漲幅最為明顯。

      進入5月之后，雖然成交量相比之前有明顯下滑，房價漲幅也沒有數月前生猛，但房價仍然保持上漲態勢。

      供求失衡價格大漲

      房價出現明顯上漲的，不止蘇州。國家統計局公布的70個大中城市住宅銷售價格指數顯示，3月新建商品住宅價格上漲的城市數量明顯增加，達62個，為近兩年來房價上漲城市數量最多的月份。

       且多數城市漲幅擴大，有55個城市新建商品住宅價格漲幅高于上月，47個城市二手住宅價格漲幅高于上月。從漲幅居前的城市來看，合肥、廈門表現最為搶眼，3月新建商品住宅價格環比漲幅超過一線城市以及南京等地。合肥目前的庫存消化周期僅為2個月，供不應求現象較為突出，且合肥九區近期地價漲幅顯著，也直接推動了房價上揚。

      “合肥年初項目捂盤惜售，推售節奏嚴重放緩，積累的大量客戶在3月集中爆發”，合肥中原研究中心高級經理駱芳芳表示，合肥市場成交火爆，這一方面是由于宏觀政策、信貸環境的寬松；另外一方面是由于地價高漲、低庫存等情況推動房價攀升，部分區域新房價格漲幅以及二手房價格最高漲幅可達30%，市場經歷了先“價”后“量”的過程。市場一度出現“無房可賣”，導致待入市和觀望客戶開始恐慌入市。

      從中原監測的項目以及客戶情況來看，進入4月，客戶的積極性較前期略微放緩但仍處于高位，月初政府出臺穩定市場相關政策，意圖是想穩市場，但短期內看，新政對市場并沒有大的影響。在沒有新的嚴格政策出臺的情況下，上半年市場仍會持續“無房可賣”的緊張局面，下半年隨著推售量加大，市場將逐步穩定。

      土地市場風生水起

      二線城市的火爆不僅局限于商品房市場上“日光盤”的頻現，土地市場也呈現風生水起之勢，住宅類用地地王頻出。

      在過去，高價地一直是一線城市的代名詞，但是2016年以來，二線城市的高價地卻頻頻出世。3月24日，合肥土地拍賣會上，濱湖區一宗地塊以居住地塊2400萬元/畝、商業地塊(限定)135萬元/畝，總價76.89億元被文一地產摘得，刷新了合肥土地成交總價紀錄。除此之外，4月28日，合肥共計113.07億元成交六宗地塊，其中五宗地塊樓面價高于10000元/平方米，且溢價率超過280%。合肥歷史上僅八宗地塊樓面價高于一萬元，此次就占據五席。

      在4月7、8日兩天，蘇州13塊地進行拍賣，樓面價最高達2.87萬/平方米，最高溢價率超300%，兩天內賣地收入達251億。而2015年全年，蘇州賣地的總收入為599億，已是歷史最高水平。

      據中國指數研究院數據顯示，2016年前5個月，全國賣地收入排名前三名的并不是北京或上海，而是三個二線城市：南京市、蘇州和鄭州，其中南京以481億元問鼎全國，而2015年同期僅為107億元，漲幅高達351%。排名第二的蘇州市，前五個月賣地收入為459億元，其漲幅高達781%，2015年同期僅為52億元。而這個漲幅也是這20個城市中最高的漲幅。在排名前10名的城市中，合肥和佛山紛紛上榜。

      商品房市場的火熱成交以及一線城市供應的匱乏，是大量房企爭先到二線城市搶地的主要原因。

      數據顯示，4月二線城市合計土地出讓676宗土地，土地出讓金達到1224.73億元，環比上漲29%，同比漲幅達227%。成交樓面均價2607.73元/平方米，平均溢價率61.85%，均創出最高歷史紀錄。而一線城市4月成交土地僅11宗，成交金額6億元，只有上海與廣州有地塊出讓，北京、深圳均無土地成交。

      調控漸行漸近

      “2015年多輪救市政策之后，市場需求被激活，上述二線城市的樓市去化速度提升，去化周期也逐步縮短，市場基本面快速好轉”，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在這樣的市場背景下，自住需求和改善需求兩股力量入市，導致上述城市頻繁出現日光盤現象。

      那么，這些二三線城市樓市日光盤頻現與地王頻出的局面會一直持續嗎？“答案當然是否定的”，張宏偉認為，蘇州、南京、合肥、廈門、東莞、佛山等核心二三線城市樓市火爆，三季度或將成為這些城市樓市調控政策出臺“窗口期”，下半年這些城市或將步入調整期。

      從歷輪樓市出現過熱的階段的樓市表現來看，每當市場出現過熱的時候，全國性的調控政策勢必會出臺，以為過熱的樓市降溫。另外，央行等相關部門已經開始對上述熱點城市進行調研，儲備政策，只不過等待時機發布而已。

      張宏偉告訴媒體，待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。在多輪救市政策刺激之后，本輪樓市量價齊升最多持續到2016年上半年，也就是說，樓市需求在2015年下半年和2016年上半年大量透支，樓市在上半年瘋狂后下半年將陷入調整期，從時間的角度來看，2016年下半年開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨，2015年下半年以來的“日光盤”頻現的現象也很有可能就此而止。