產(chǎn)權(quán)式星級(jí)酒店項(xiàng)目在成都其實(shí)并不陌生，紫薇酒店、河畔酒店等也都是將酒店房間產(chǎn)權(quán)加以出售，韓田文著力解釋自己項(xiàng)目與傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)式酒店的不同之處。“項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)之初就全面引入城市名人酒店集團(tuán)，名人國(guó)際公寓的建筑設(shè)計(jì)、施工、裝修等名人酒店都將全盤(pán)介入，整個(gè)項(xiàng)目就是按照一個(gè)純正的豪華酒店來(lái)規(guī)劃打造。在檔次上、規(guī)劃上、品質(zhì)上，它和目前成都商務(wù)公寓樓盤(pán)里雜亂的中低檔商務(wù)酒店完全不同。一開(kāi)始并沒(méi)有想到這樣的開(kāi)發(fā)模式，我們最初還是計(jì)劃自己持有，但考慮到通過(guò)這樣的模式我們可以開(kāi)發(fā)更多的酒店，因此從今年3月份開(kāi)始引入了這樣的開(kāi)發(fā)模式。”

　　據(jù)記者了解，名人國(guó)際公寓由成都上品資產(chǎn)管理有限公司投資開(kāi)發(fā)，上品資產(chǎn)管理有限公司則是一家有著深厚房地產(chǎn)行業(yè)背景的企業(yè)，之前的部分股東也曾成功開(kāi)發(fā)多個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，但大都集中在中低端的商務(wù)酒店。“五星級(jí)豪華酒店也采用產(chǎn)權(quán)式模式來(lái)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，這在國(guó)內(nèi)也并不多見(jiàn)，經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)時(shí)間的考察談判，我們最終選定與名人酒店展開(kāi)合作。”韓田文告訴成都商報(bào)記者，整個(gè)名人國(guó)際公寓只銷(xiāo)售70%的物業(yè)，另外30%諸如酒店大堂、餐廳、會(huì)議室等都將是開(kāi)發(fā)商自己持有，整個(gè)名人國(guó)際公寓將按照準(zhǔn)五星級(jí)的硬件標(biāo)準(zhǔn)打造，每平方米的裝修投入就達(dá)到5000元。

　　業(yè)內(nèi)人士則表示，目前商務(wù)公寓競(jìng)爭(zhēng)逐漸進(jìn)入白熱化，以返租金形式的產(chǎn)權(quán)式豪華酒店也是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)新，但這樣的經(jīng)營(yíng)模式對(duì)投資者、管理方、酒店各方都提出了很高的要求。如何處理極為分散的產(chǎn)權(quán)?如何保證良好的經(jīng)營(yíng)以維持給業(yè)主承諾的租金?如何將未來(lái)房東與經(jīng)營(yíng)方的潛在分歧控制到最低?

　　購(gòu)房者：買(mǎi)房后要帶客戶入住

　　老薛剛剛在成都北門(mén)大橋的名人國(guó)際公寓買(mǎi)了一間商務(wù)公寓，50平方米接近80萬(wàn)元，與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之后他還與另一家物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司簽訂了一份租約，這家公司向老薛每年支付7%的房屋租金，而老薛購(gòu)買(mǎi)的商務(wù)公寓也將被統(tǒng)一作為名人酒店對(duì)外經(jīng)營(yíng)。“成都之前以產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售的商務(wù)公寓并不鮮見(jiàn)，但完全按照五星級(jí)水平來(lái)打造的產(chǎn)權(quán)式酒店名人國(guó)際公寓是第一家，這也是商務(wù)公寓開(kāi)發(fā)一種全新的經(jīng)營(yíng)模式。”名人國(guó)際開(kāi)發(fā)商成都上品資產(chǎn)管理有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)韓田文表示，正是因其良好的盈利模式，目前已有多家風(fēng)險(xiǎn)投資基金愿意注資參股，而后續(xù)項(xiàng)目將陸續(xù)在成都、杭州、昆明等全國(guó)旅游城市陸續(xù)亮相。

　　“與名人國(guó)際公寓開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之后，馬上再與這家成都零壹名人酒店管理有限公司簽訂租賃協(xié)議，它把每位業(yè)主的公寓一一租賃下來(lái)之后，再統(tǒng)一委托城市名人酒店集團(tuán)整體經(jīng)營(yíng)，每年按照房?jī)r(jià)的7%給房租，租賃期限為15年，每三年租金增加5%，15年平均下來(lái)年租金達(dá)到房?jī)r(jià)的8.5%，這也就意味著其年投資回報(bào)率達(dá)到8%，這是一筆不錯(cuò)的投資。”老薛表示，讓他感到有保障的是，和這家經(jīng)營(yíng)公司簽訂的協(xié)議中還明確，如果不能確保承諾的租金，那他將獲得10萬(wàn)元的違約金。

　　老薛同時(shí)還透露了一個(gè)細(xì)節(jié)，他每年獲得足額7%租金的條件是，他每年必須推薦客人入住他購(gòu)買(mǎi)的名人酒店，每介紹一位客戶入住他都將獲得額外的獎(jiǎng)勵(lì)。“開(kāi)發(fā)商的解釋是希望通過(guò)眾多購(gòu)房者的人脈關(guān)系來(lái)提升酒店的經(jīng)營(yíng)，使名人酒店、經(jīng)營(yíng)公司以及業(yè)主都同時(shí)具有一致的經(jīng)營(yíng)意識(shí)。”“發(fā)動(dòng)業(yè)主廣泛的人脈關(guān)系來(lái)提升酒店的經(jīng)營(yíng)，也是名人國(guó)際公寓的一個(gè)創(chuàng)舉，我們不是說(shuō)要克扣房東的租金，我們其實(shí)是想讓所有業(yè)主都有經(jīng)營(yíng)意識(shí)，有主人翁意識(shí)，大家一起來(lái)經(jīng)營(yíng)酒店才會(huì)經(jīng)營(yíng)得更好。”韓田文表示，上品資產(chǎn)管理公司將瞄準(zhǔn)成都、杭州、昆明這樣的國(guó)內(nèi)旅游城市，成都第二個(gè)項(xiàng)目有望落戶高新西區(qū)，供公司計(jì)劃5年內(nèi)開(kāi)發(fā)8個(gè)酒店。“購(gòu)房者獲得高于市場(chǎng)的收益，開(kāi)發(fā)商通過(guò)持續(xù)開(kāi)發(fā)獲得利潤(rùn)，酒店得到快速擴(kuò)張，這是多贏的模式。”

　　“名人國(guó)際公寓按照準(zhǔn)五星的硬件標(biāo)準(zhǔn)來(lái)打造，未來(lái)正常經(jīng)營(yíng)后每天房費(fèi)不應(yīng)低于800元，那每月每間房的收入最大將達(dá)到二萬(wàn)四，如果說(shuō)按照70%的上客率計(jì)算，每月每間房收入也應(yīng)該達(dá)到一萬(wàn)六左右，除開(kāi)給業(yè)主的5000元房租和五六千元的酒店經(jīng)營(yíng)成本，每間房至少還能產(chǎn)生5000元左右的利潤(rùn)。”韓田文表示，目前成都騾馬市的瑞城名人酒店和人民南路的城市名人酒店上客率都在近90%以上，因此他們對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)有信心。

　　酒店方：不符合條件的，我們不會(huì)合作

　　城市名人酒店集團(tuán)投資發(fā)展部總經(jīng)理劉斌告訴成都商報(bào)記者，目前采用產(chǎn)權(quán)式酒店模式發(fā)展的五星級(jí)酒店品牌確實(shí)不多，主要原因在于產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的要求都極高，高端品牌酒店一般不愿意和分散的小業(yè)主打交道，因此目前產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式主要集中在投資門(mén)檻、經(jīng)營(yíng)門(mén)檻都更低的商務(wù)酒店、快捷酒店。

　　“之前在海南、大理的一些產(chǎn)權(quán)式酒店公寓就出現(xiàn)過(guò)不少糾紛，原因是后來(lái)酒店經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商不愿意花大代價(jià)委托專(zhuān)業(yè)酒店參與管理，因此最終無(wú)法兌現(xiàn)當(dāng)初售房時(shí)承諾的租金回報(bào)。”劉斌同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，在全國(guó)也有產(chǎn)權(quán)式酒店的成功案例，早在3年前我們?cè)谀暇┑拿�人酒店就是采用成都名人�?guó)際公寓這樣的方式經(jīng)營(yíng)，300多間客房開(kāi)房率都在80%以上，另外在大理洱海生態(tài)城內(nèi)的一間更大的產(chǎn)權(quán)式名人酒店也在規(guī)劃實(shí)施中。”#p#副標(biāo)題#e#

　　目前全國(guó)就有不少開(kāi)發(fā)商向城市名人酒店集團(tuán)拋出橄欖枝，但劉斌表示他們只選擇符合自己要求的項(xiàng)目進(jìn)行合作。“建好的樓不好合作，所以我們必須前期就全程介入，所有建筑設(shè)計(jì)和硬件必須按照自己的要求來(lái)實(shí)施;地段、位置等都有要求，條件不成熟、不達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目不合作，我們必須為后續(xù)的經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)。”

　　專(zhuān)家提醒：產(chǎn)權(quán)式酒店投資不能盲目

　　從名人國(guó)際公寓開(kāi)出的條件來(lái)看，對(duì)于投資者而言這確實(shí)是一筆不錯(cuò)的買(mǎi)賣(mài)，但它同樣引發(fā)了業(yè)界的質(zhì)疑：在未來(lái)長(zhǎng)達(dá)15年的時(shí)間內(nèi)，如何持續(xù)確保業(yè)主的租金?假如第一個(gè)15年到了，如何確保眾多投資者不出現(xiàn)分歧，還愿意將自己的物業(yè)租賃給同一家酒店?名人國(guó)際公寓其經(jīng)營(yíng)模式也引起了業(yè)內(nèi)的探討。

　　四川大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究所所長(zhǎng)吳豐教授則提醒投資者，在調(diào)控行情下目前產(chǎn)權(quán)式投資物業(yè)已經(jīng)越來(lái)越多，投資者不要盲目追高回報(bào)率，一方面高回報(bào)率的物業(yè)要謹(jǐn)慎下手，同時(shí)還要看其單價(jià)定位是否合理，選擇投資不動(dòng)產(chǎn)最終都要回歸到物業(yè)的本身價(jià)值上來(lái)。

　　“產(chǎn)權(quán)式酒店模式成都并不陌生，其中有成功案例也有失敗的教訓(xùn)，但之前的項(xiàng)目更多集中在中低端商務(wù)酒店。購(gòu)房者的投資風(fēng)險(xiǎn)更多將會(huì)集中在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況上，如果是知名酒店參與經(jīng)營(yíng)，投資回報(bào)肯定會(huì)有一定保障，這就需要投資者必須對(duì)未來(lái)酒店的經(jīng)營(yíng)能力加以理性的考察和判斷。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)教授羅文濤分析，目前樓市受到調(diào)控壓制各方都在尋求新的出路，尤其是投資性物業(yè)、商務(wù)公寓市場(chǎng)正在面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，因此開(kāi)發(fā)商在運(yùn)營(yíng)銷(xiāo)售模式上尋求突破和創(chuàng)新，要是房子像以前那樣輕易就能賣(mài)掉，開(kāi)發(fā)商是不會(huì)“耍那么多花招”的。