房地產行業進入高位震蕩 銀行上調利率趁火打劫
發布時間：2014-02-26 來源：0352房網 編輯：李建霞
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摘要：據統計2012年全國房地產企業數是89859家，其中152家房地產占比不到1%，但這152家房地產開發企業2012年收入占全國房地產企業收入的11.71%，利潤占比在19.48%。2014年房地產行業進入高位震蕩，在震蕩中市場向大企業集中的趨勢將進一步加強。
多家媒體報導，杭州房價出現下跌。杭州城北的德信北海公園項目，近期將6號樓的尾盤以15800元/平米的價格進行了促銷，比之前18000元/平米左右的價格大約下降了12%左右。該盤的降價對周邊的競爭項目形成了一定的壓力，天鴻香榭里、協安藍郡等樓盤也有降價促銷的舉動。
從過往經驗來看，春節之后率先開盤項目的定價確實對3月份的小陽春樓市具有一定的領先風向標的意義。結合杭州樓市的高庫存、較弱的區域經濟背景，未來幾個月杭州樓市走弱的概率確實較高。但是以德信的降價案例而言，市場同時忽略了以下的事實：其一、降價主要發生在地段偏遠、區域供應集中的城郊結合部，而非全面；其二、降價之后去化較好，德信北海公園乃至周邊溫和定價的濱江萬家名城的去化率都達到了八成，顯示下檔具有一定的承接力；德信的降價具有急于回籠資金的意圖，該開發商在2月18日剛以17.5億的價格拍下一幅土地。
此外，有消息稱銀行開始收緊房地產貸款及上調利率，從中可以判斷銀行對房地產開發貸款的風險意識增強，應該是大勢所趨。無論從2013年樓市的價量齊升、到土地市場的溢價率高啟，還是近期傳出一些信托計劃無法按期兌付，商業銀行對房地產開發貸款采取更加謹慎的態度是可以預期的；其二、房貸這塊，銀行仍然會對首套房貸予以支持，但基于貨幣市場利率上行、銀行資金成本上升的事實，按揭貸款利率與資金成本之間的差額越來越小，商業銀行有動力、也有必要上調房貸利率。
2013年年底以來不少企業產生惜售的行為，銀行貸款收緊將打破企業先前的預期，2014年企業仍將會回到銷售走量的策略中，降價銷售會在部分中小企業中發生居多。另外從興業銀行方面得到的最新消息是對夾層融資等收緊，遠沒有對房地產貸款全面封殺。
不可否認，對于開發商而言，2014年的經營環境將愈發嚴峻，可能是較為困難的一年，其情形有可能與2011年、2008年類似。主要的原因包括：第一、國內外貨幣環境的緊縮。無論是國內的控制增量、盤后存量的導向，還是美國的量化寬松退出，都會傳遞到房地產市場上來；第二、國內經濟的持續走弱，對需求的影響不容忽視。實際上，這種影響已經在三線及以下城市顯現出來，因為這些市場的外來人口較少，樓市對經濟的反應更加敏感；第三、從2011年四季度開始，這輪樓市的上行周期維持了兩年，需求和房價均有所透支，2014年進行一定層度的調整消化也符合樓市運行的規律。
