摘要：十八屆三中全會基調已定的背景下，政府對于房地產市場的調控也開始升級。繼北京、上海、廣州、深圳等一線城市調控加碼之后，風波開始向二線城市蔓延，武漢、廈門、南昌、沈陽、長沙、南京相繼加入到調控大軍之中。

　　11月26日，長沙市政府辦公廳發布消息，明確了進一步嚴格執行國家房地產市場調控政策的四條措施。其中包括：增加普通商品住房及用地供應，進一步提高第二套住房貸款的首付比例，引導房地產開發企業理性定價，推進保障性安居工程建設。

　　政策出臺 房價漲幅超預期，開發商早有預感

　　對于長沙出臺新的樓市調控政策，不少開發商早有預感。數天前，長沙萬科就以“明日長沙房地產要出大事”的廣告，啟動2013年的“萬團大戰”。

　　“進入11月，眾多城市調控政策相繼出臺，長沙出臺調控政策也在情理之中。”長沙萬科營銷負責人朱亮說。

　　業內分析，多地之所以年底“突擊”調控，與房價漲幅超預期有關。國家統計局11月18日公布的數據顯示，10月份70個大中城市當中，新建商品住宅價格同比上漲的城市有69個，其中北京、上海、廣州、深圳價格均同比上漲超過了20%。不少城市完成年度調控任務非常困難，倒逼多地政府出臺緊急措施穩定市場預期。

　　年初，長沙公布房價控制目標，稱要將2013年新建商品住房價格控制在城鎮居民人均可支配收入扣除居民消費價格上漲后的實際增幅以下。但由于銷售量的持續維持高位，長沙房價已經連續十幾個月上漲。“由于長沙房價不高，基數小，因此房價漲幅排名比較靠前，政府壓力較大。”湖南振業房地產開發有限公司副總經理黃藝表示，此時動用行政手段控制一下市場，也在情理之中。

　　政策解讀 長沙新版調控沒太大新意

　　不過此番“長四條”在網絡上公布后，“簡單”、“溫和”、“模糊”成為長沙地產界人士的切實感受。

　　“長沙新政沒有新意。”對于此次出臺的“長四條”，黃藝顯得很淡定。

　　事實上，與“國六條”相比，“長四條”的政策沒有新的變化。其中“增加普通商品住房及用地供應”，以及“推進保障性安居工程建設”更是照搬“國六條”的政策。而另外的“進一步提高第二套住房貸款的首付比例”和“引導房地產開發企業理性定價”兩條政策，也是在國六條“完善穩定房價工作責任制”和“堅決抑制投機投資性購房”框架之內。

　　而這些政策長沙之前一直都在執行。“例如價格指導這一塊，之前政府是有嚴格規定的，作為開發商，定價的時候也是咨詢了政府的，不過現在是將這一條形成了文件。”黃藝認為，對于房地產市場來說，“長四條”的推出，將不會有太多實質性的影響和改變。

　　11個城市升級調控，“增加供應”成本輪亮點

　　嚴格來說，本次調控的風潮始于10月11日的深圳，十八屆三中全會前夕“深八條”的出臺，拉開了樓市調控的“口子”。

　　此后，北京、上海、廣州相繼出臺“京七條”、“滬七條”、“穗六條”。一線城市的政策升級起到了示范效應，并在11月底蔓延到二線城市。在11月22日-26日短短五天時間內，武漢、廈門、南昌、沈陽、長沙、南京相繼升級調控，如果算上早在9月1日就已經升級“限購令”的鄭州，對樓市調控進行升級的城市已經達到11個。

　　縱觀本輪調控，大多數城市的新政大同小異，仍然突出“限貸、限購、限價”的傳統措施。在限貸方面，深圳、上海、廣州均將二套房商業貸款的首付比例提高到七成。在限購方面，上海、廣州、武漢等城市均提高了非戶籍居民家庭購房“門檻”。

　　在不少人士看來，類似提高二套房首付比例的影響不會太大。“有能力想買二套房的人還是會買。”

　　北京中原地產市場研究部總監張大偉認為，雖然本次各地細則力度不大，但相比往年只提及限購、限貸的情況，明確提到了增加供應。例如，北京市要加快自住型商品住房建設，2013年底前完成不低于2萬套自住型商品住房供應。深圳、廣州、廈門、南昌等地也紛紛表示將加大市場供應的力度。長沙也表示要建立中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道，加快項目的供地、建設和上市。因此后續市場有望因為增加供應改變市場供需結構失衡。

　　張大偉說，雖然從長期來看，樓市回歸市場化是必然趨勢，但從短期來說，由于部分大城市房價快速上漲，因此抑制性政策繼續保持并進一步加碼也是必然。張大偉認為，接下來可能有更多的城市跟進，預計可能有超過20個城市出臺收緊調控文件。

　　二套房貸首付或提至七成

　　對于二套房貸首付具體會提高到多少，長沙地產人士分析可能是七成。“目前正在執行的政策是二套房貸首付六成，如果提高的話，參考已經出臺政策的其他城市，首付的比例將有可能是七成。”朱亮表示。

　　一位接近政府層的人士表示，二套房的首付比例將在數日內公布。這一點，也得到了銀行方面的印證。

　　“剛剛接到通知。”26日，建行一位負責房貸業務的負責人在電話里表示，接下來行里會馬上開會進行研究，具體將首付提高到多少要看研究的結果。