據廣州市國土房管局數據， 1~9月份，全市二手住宅交易登記宗數為39947宗，交易登記面積為330.11萬平方米，雖然同比減少了30.2%和32.1%，但下降幅度較上半年分別縮減18.7%和17.7%，較第一季度分別縮減35.6%和33.5%，成交逐季回升。從逐月成交宗數分析，2012年廣州市二手樓市自7月開始逆轉，7~9月的二手成交反超2011年同期。據記者調查分析，廣州市今年前三季度樓價繼續漲，總價在100萬元/套以上的二手住宅成交比例從35.1%增長到了45.7%，接近成交總量的一半;200萬元/套也將占成交總量的一成。

　　前三季分析：第一季度筑底 三季度逆轉

　　合富置業首席市場分析師龍斌表示，自去年“新國八條”政策以來，廣州二手樓市經歷了“迅速下滑、逐漸筑底、穩步回升”的“U”形走勢。今年上半年廣州二手樓市大致經歷兩個主要階段：1~4月份，二手樓市逐漸復蘇，“首套房貸利率恢復8.5折優惠”的推動力不可忽視;5~6月份，二手樓市筑底升溫。兩個階段的樓市在交投量、價格走勢、買家心態、買家類型、業主心態、一二手樓市互動等方面均出現微妙變化。進入7月，二手樓市總體交投較為活躍，8月二手樓市較7月的階段性小高潮有所回落，但總體仍屬較正常的水平。進入9月，二手樓市人氣有所回落。

　　滿堂紅地產有關人士透露，在經歷了2月份春節的市場最低谷后，年后隨著各大商業銀行紛紛恢復首套房貸利率8.5折優惠，之前觀望不前的樓市剛性需求得到刺激，從第二季度開始分批入市，市場信心持續恢復，成交逐季升溫。對比前三季度的成交數據，第一季度市場的月均成交面積僅20余萬平方米，第二季度上升至35萬平方米左右，到第三季度則上升至50萬平方米以上，已非常接近限購之前市場正常時期月均60萬平方米左右的成交水平。

　　從價格來看，據滿堂紅地產成交數據，前三季度廣州二手住宅成交均價呈現穩中有升趨勢，主要原因是隨著后期改善型需求的入市、市中心的高價物業成交比例有所提高，這在9月份的成交均價表現最為明顯。由于以越秀、天河的高價物業為代表的2萬元/m2以上的物業成交比重從8月份的14.0%提高至21.1%，9月份全市二手住宅成交均價上升至16578元/m2，達到年內最高位。

　　區域分析：中心城區比外圍堅挺

　　據廣州市國土房管局數據，1~9月份全市十區二手住宅交易登記面積為330.11萬平方米，同比減少32.1%。其中，中心城區成交196.16萬平方米，占全市成交的59.4%，同比減少32.0%。

　　各個行政區域中，越秀、荔灣、海珠三個老城區成為全市成交量降幅較小區域，同比下降兩成多，而其他區域之中除蘿崗區外降幅都在三四成左右。南沙區和黃埔區則成為全市二手住宅成交量降幅最大區域，同比分別減少46.7%和46.3%，主要與兩者二手房成交受本區域和周邊區域的新建商品住宅市場沖擊較明顯有關。由于一手促銷、一二手倒掛等現象的出現，前三季度郊區和外圍區域的“次新房”成交受影響較大。

　　成交分析：平均買一套房比去年多掏12萬

　　據滿堂紅地產成交數據， 今年前三季度廣州原八區的二手住宅套均總價為116.10萬元/套，同比提高了12.31萬元/套。各個區域之中，套均總價最高的是天河區和越秀區，分別達156.45萬元/套和148.71萬元/套，同時這兩個區域也是全市套均總價上漲最多的區域，分別提高了19.15萬元/套和15.22萬元/套。套均總價較為便宜的是花都區和黃埔區，其中花都區為55.67萬元/套，黃埔區為86.47萬元/套

　　2012年前三季度總價100萬元/套以上的二手住宅成交比例從35.1%增長到45.7%，比例增長較快，這與樓價總體水平提高有關，亦與套均成交面積提高有關。前三季度總價在200萬元/套以上的二手房成交比例已從2011年同期的6.7%提升到9.4%。隨著新房在中心區豪宅交易市場的主角地位逐漸讓位于二手房，下一階段二手市場高總價物業成交會越來越多。

　　板塊分析：海珠天河最熱

　　據中原地產人士分析，2012年1~9月，在廣州十區兩市二手住宅市場中，海珠西板塊、天河北板塊和珠江新城板塊表現最好，分別占據全市板塊成交量的前三名。據中原地產二手住宅成交數據顯示，海珠西板塊1~9月份二手住宅成交均價約為16473元/m2，天河北約20126元/m2，珠江新城則約為31007元/m2。

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　　海珠西板塊二手住宅成交量在1月陷入谷底之后，隨著整體樓市的回暖而大幅增長，分別在2月份和7月份出現暴增一倍以上的爆發：2012年2月份對比1月份暴增近600%;7月份成交量對比4月份增長約140%。從二手住宅成交均價來看，海珠西板塊2012年1~9月除5月份小幅度下跌調整外，整體基本呈上升趨勢，9月份成交均價對比1月份約上漲43%。2012年1~9月成交量同比2011年同期上漲約24%，均價則同比上升約6.9%。

　　天河北板塊今年成交的爆發月份與海珠西板塊相似。2月環比1月二手住宅成交量猛增八倍有余， 6月環比上漲107.2%，7月則環比上漲27.6%。成交均價方面，2012年3月份對比1月上漲17.8%，經過4月份下降幅度回落調整后，5月份繼續回升，6~9月份保持相對高位平穩，9月份對比1月份成交均價約上漲20.6%。1~9月成交量同比2011年同期下跌約15%，均價同比上升約5.7%。

　　高價區域的珠江新城板塊成交恢復得比中價住宅區域慢，樓價上漲的速度也略輸其他區域。該區域4月份二手住宅成交量對比1月份大漲266%;6月份環比5月猛升139%。珠江新城1~9月成交量同比去年同期下跌12%，均價則同比上漲約5.2%。

　　買賣拉鋸：議價空間一再收窄

　　滿堂紅地產統計數據顯示，與2011年不斷擴大的議價空間走勢不同，今年前三季度，廣州二手住宅議價空間在2月份達到去年以來的最高位-7.2%之后，隨著3月份成交量開始復蘇，二手住宅議價空間在不斷收窄，到第三季度已恢復至2011年年中約-4%左右的水平。以100萬元放盤價的房子來計算，今年最低可以93萬元成交，但在第三季度業主心理底線已升到96萬元。

　　由此可見，在二手住宅市場成交量恢復增長后，在春節前被調控打壓至谷底的業主心態已基本恢復穩定。

　　市場人士認為，雖然今年并未像以往市場上升期那樣出現大規模“反價”現象，但進入第三季度在與買家的價格拉鋸戰中已不落下風。從市場表現看，如今業主放盤價已鮮有低于市場價者，并且業主的出貨意愿不再那么緊迫，“可賣可不賣”現象增多。