摘要：在遭遇到巨大的“輿論反彈”之后，財政部、住房和城鄉建設部（下稱“住建部”）、國家稅務總局（下稱“國稅總局”）已經著手制定包括“保護剛性需求”在內的國五條執行細則（下稱“17號文”）的落實方案。

　　了解到，除保留了居住滿5年且為唯一自住房產出售免征個稅的“優惠政策”外，還有望包括按照售價、面積、購買年限等要素劃定保護線，區別性征收售房個稅的“空間”。中央部門對此只做原則性規定，地方政府將制定具體的實施征收技術方案。

　　為盡快落實國辦發17號文，北京等城市已經加緊制定包括個稅征收等一系列的細則，并已就其中個別條款征求市場、業界意見。北京市有可能按照住房面積、銷售價格等因素劃線，實施“有所區別”的售房個稅征收辦法，以對剛性需求實施保護，打擊投資投機資本。

　　預留空間

　　“‘細則’之后恐怕還有‘細則’，應該會為保護剛需預留一定的空間。”3月7日上午，一位接近住建部的人士透露，住建部正在會同財政部、國稅總局研究國辦發17號文中的有關解釋性文稿和技術實施方案，其中就包括售房征收20%個人所得稅方面的內容。

　　此前，國務院辦公廳以國辦發17號文的方式，下發了新國五條的執行細則，除要求統一實施限購、擴大限購范圍外，還要求依法對個人轉讓住房所得征收20%個人所得稅。住房轉讓所得征收個稅雖然并非“新政”，但還是引發“誤傷剛性需求”的輿論反彈。

　　財政部、住建部、國稅總局等已經意識到了這一問題，并已經在全國兩會期間，召集有關部門參加會議，研究“如何解釋國辦發17號文”的問題，其中，如何在征收售房所得個稅過程中，保護合理剛性需求的問題，是焦點之一。

　　經過多次磋商，財政部、住建部、國稅總局已經基本取得共識，即除了繼續執行2006年下發的“個人住房滿5年且為唯一住房的轉讓所得免征個稅”優惠政策之外，還有望為市場中的剛性需求預留一定空間，方式有可能是通過住房面積、售價等因素綜合劃線，有針對性地區別實施征收政策，具體辦法由地方政府制定。

　　對于上述情況，住建部多位內部人士均表示不便評價，只是強調應以國務院的精神為準。截至3月7日，國務院尚未正式批復包含上述內容的方案。

　　綜合劃線

　　由于國辦發17號文的落實采用了“中央政府提原則，地方政府具體實施”的方式，包括北京、上海在內的地方政府都在緊張制定有關地方執行和落實的具體辦法。住建部副部長齊驥在兩會期間表示，地方實施辦法會集中在3月末出臺。

　　3月4日，北京市地稅局內部下發文件，要求在新的實施辦法出臺前，對能夠提供購房發票的按買賣差額征收20%個人所得稅，對不能提供發票的，按房產交易全值的1%征收個人所得稅。而包括售房個稅征收北京市新的實施辦法，已在緊張制定中。

　　了解到，北京市除繼續執行“個人住房滿5年且為唯一住房的轉讓所得免征個稅”的優惠政策外，還有望通過綜合住房面積、售房價格、持有時間等因素，以劃線的方式，區別剛性需求和投資投機性需求，有針對性地實施“有所區別”的售房個稅征收口徑。

　　多位北京大型開發企業負責人也表示，他們在和政府不同部門官員交流的過程中，也聽到了“劃線區別征收”的說法，也提出了一些具體劃線標準，但在正式政策確定前，不便透露。

　　北京市政府內部人士透露，目前北京地稅局正抓緊與住建委等部門協調，調取住建委的房產交易信息數據，并與其數據庫聯網。不過，目前遇到的主要障礙是，該數據庫的信息主要是2005年開始實施“房地產交易網上簽約”之后形成的數據，即只能查詢到2005年以后的房產交易價格。

　　與此同時，北京市稅收征管部門已經和多家北京區域內的房地產開發企業有關負責人進行談話，了解房地產定價、銷售等方面工作流程，同時也非正式地征求一系列與房地產稅收有關政策的意見，其中亦包括售房所得征收20%個稅。

　　“轉嫁”稅負

　　“20%的個稅會不會完全轉嫁給購房一方，這還要看當時當地具體的供需關系，不能一概而論。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，當供應短缺時，一般由賣方決定價格，稅負較容易轉嫁，相反則難以轉嫁。

　　由于擔心新政可能帶來的轉嫁稅負的風險，包括北京在內的各地二手房交易過戶均有較為明顯的提升。但綜合鏈家、21世紀不動產的數據顯示，成交價格均未出現明顯波動。但是，21世紀不動產市場分析師張磊告訴記者，已經有“轉嫁”稅負的情況出現。

　　不過，多家中介門店的銷售人員表示，這些業主將個稅預期價格轉嫁到現有售房價格中的房產，實際上還只是停留在“掛牌價”的階段，目前尚未有“加價成交”的案例，中原地產分析師張大偉表示，沒有成交的價格，并不能反應市場的真實情況。

　　“如果分析一下我國目前的住房市場，可以發現，大部分城市的房產交易仍是以新房交易為主，且新房供應量充足，二手房市場規模較小，轉嫁的風險有限。但在一線城市二手房的規模與新房相當，且由于城市規模大，二手房所處的位置優越，供給有剛性，所以就相對容易轉嫁。”秦虹說。

　　“當然，調控政策還有進一步細化和改進的空間。”秦虹表示，樓市調控涉及法律手段、行政手段和經濟手段，但目前因相關法律不夠完善，所以多用行政手段和經濟手段。行政手段的特點是剛性較強，短期容易見效。而經濟手段彈性較強，但效果出現不確定性大，如提高利率，房價會有一定的滯后反應。

　　中國房地產學會會長陳國強則表示，從長久上看，改善房地產市場的現狀，應該強化流通環節，通過增加持有成本，增加房地產市場中的流通性，才能使供需關系更加平衡。