不動產(chǎn)統(tǒng)一登記 促房產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制建設(shè)

摘要：國務(wù)院辦公廳近日就實(shí)施《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工發(fā)出通知，要求2014年6月底前出臺并實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。此舉是為了落實(shí)《物權(quán)法》規(guī)定、保護(hù)合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制建設(shè)。但從新一屆政府執(zhí)政理念和上述方案中的其他內(nèi)容來看，我們認(rèn)為此舉更強(qiáng)調(diào)我國社會基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要性。

　　在市場經(jīng)濟(jì)條件下，公民個(gè)體和市場交易更加自由了，國家不直接干預(yù)微觀事務(wù)。但是，除了法律法規(guī)外，國家宏觀干預(yù)的基調(diào)更強(qiáng)調(diào)精密化、隱形化和深刻化。國家通過大量制度化的機(jī)制讓公民逐漸把外在的約束轉(zhuǎn)化成內(nèi)在的自我約束，并自覺把許多規(guī)范看成是社會規(guī)范和公共規(guī)范，并將其看成是一種“超我”的社會化機(jī)制去遵守，從而在不破壞個(gè)體自由的前提下實(shí)現(xiàn)對公民個(gè)體間和整個(gè)市場、社會的調(diào)控和形塑。

　　上述國家制度化機(jī)制的內(nèi)容除了法律、法規(guī)等正式制度外，更多的是由道德秩序、信用結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)秩序構(gòu)成的社會基礎(chǔ)設(shè)施。有效的社會基礎(chǔ)秩序?yàn)樯鐣�問題解決提供必要條件，進(jìn)而才能使社會進(jìn)入可治理的狀態(tài)，特別是市場失靈時(shí)。構(gòu)建社會基礎(chǔ)設(shè)施的關(guān)鍵是一系列簡單而技術(shù)化的基礎(chǔ)制度，如有效的財(cái)產(chǎn)記錄制度、規(guī)范的收入管理制度、嚴(yán)格的票據(jù)和賬目管理制度等。這些基礎(chǔ)制度的作用之一，就是對社會各個(gè)主體經(jīng)濟(jì)社會生活的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行清晰而準(zhǔn)確的記錄或登記。事實(shí)上，這種記錄或登記是社會基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)。

　　隨著我國市場化改革的深入，特別是改革開放和融入一體化世界的程度越來越高，我國在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、金融貿(mào)易、社會生活等方面的自由程度越來越高，政府也需要逐漸退出微觀事務(wù)干預(yù)，通過法律法規(guī)和社會基礎(chǔ)設(shè)施來實(shí)現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)社會的間接干預(yù)。但是，我國在社會基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面卻嚴(yán)重滯后，特別是以不動產(chǎn)為核心的居民私有財(cái)產(chǎn)登記制度。

　　在公民的私有財(cái)產(chǎn)中，以房屋為主要載體的不動產(chǎn)往往是占比最大、分量最重的部分。不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定、保護(hù)和執(zhí)法的基礎(chǔ)，也是形成保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)文化氛圍的基礎(chǔ)。更進(jìn)一步，以不動產(chǎn)登記來對居民財(cái)產(chǎn)進(jìn)行詳盡的數(shù)字化管理，形成國家對于居民財(cái)產(chǎn)強(qiáng)大的管理能力，激勵(lì)國民通過自身努力去創(chuàng)造更多的財(cái)富，而不是可以輕易地去占有別人的財(cái)產(chǎn)或挖苦心思地去侵害別人的財(cái)產(chǎn)，并通過財(cái)產(chǎn)登記的數(shù)字化管理建立賠償機(jī)制，對于侵害財(cái)產(chǎn)的人進(jìn)行處罰，社會財(cái)富增加的源泉也賴于此。試想，在道德約束和信用制度仍有待完善的情況下，如果不動產(chǎn)登記制度不健全，占社會財(cái)產(chǎn)主體的不動產(chǎn)領(lǐng)域必將成為被侵害的“重災(zāi)區(qū)”。

　　目前，我國在不動產(chǎn)登記領(lǐng)域存在著登記缺失、權(quán)屬復(fù)雜、集合等級程度低的問題。首先，老舊房屋、小產(chǎn)權(quán)房、部分特權(quán)占有的不動產(chǎn)、集體土地登記缺失情況很普遍。即使有登記的記錄，也存在著產(chǎn)權(quán)實(shí)物邊界、權(quán)利邊界、權(quán)利人不清楚的普遍現(xiàn)象，特別是近年來由于人口流動、土地征收、城市外延擴(kuò)張和規(guī)劃調(diào)整，不動產(chǎn)登記事實(shí)上缺失的問題就更加嚴(yán)重。其次，我國不動產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀非常復(fù)雜，根據(jù)所有權(quán)分為國有與集體所有，按性質(zhì)分為林地、草地、農(nóng)地以及建設(shè)用地，根據(jù)區(qū)域又區(qū)分為農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)以及城市建設(shè)用地使用權(quán)。此外，不動產(chǎn)登記還存在多個(gè)部門分頭管理的問題，集合登記程度很低，如林業(yè)部門發(fā)林權(quán)證、農(nóng)業(yè)部門發(fā)承包經(jīng)營權(quán)證、建設(shè)部門或政府發(fā)房產(chǎn)證和宅基地證，國土部門發(fā)土地使用權(quán)證，而不同部門之間對不動產(chǎn)登記的管理不嚴(yán)、規(guī)制不統(tǒng)一、權(quán)責(zé)不明晰。同時(shí)，由于測繪標(biāo)準(zhǔn)不同或登記依據(jù)不同，也存在權(quán)屬不明或重復(fù)登記的情況。不動產(chǎn)登記集合程度低造成跨區(qū)域、跨部門間信息不對稱，給不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)違法行為創(chuàng)造了空間。

　　不動產(chǎn)登記存在上述諸多問題導(dǎo)致由產(chǎn)權(quán)登記、界定、保護(hù)和執(zhí)法構(gòu)成的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施缺失，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)侵害和爭議已經(jīng)成為我國財(cái)產(chǎn)領(lǐng)域存在的最大問題。當(dāng)前，我國集體土地市場化難題、小產(chǎn)權(quán)房懸而未決、征地拆遷社會問題等，都與產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施缺位有關(guān)，而這些問題已經(jīng)成為阻礙我國新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和社會矛盾化解等進(jìn)一步深化改革所面臨的“攔路虎”。

　　而且，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也是完善我國社會保障體系、財(cái)稅體制改革、住房政策制訂和房地產(chǎn)市場調(diào)控的基礎(chǔ)。在住房為主的不動產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民社會保障主要渠道的情況下，不動產(chǎn)登記越完備，就越有利于搞清楚居民的不動產(chǎn)擁有和財(cái)產(chǎn)擁有情況，可以了解城鎮(zhèn)居民社會保障的實(shí)際需求，將社會保障投向那些更需要保障的人群，避免目前社會保障存在著“全民覆蓋但實(shí)際上是撒胡椒面”的弊端。在建立公共財(cái)政和間接稅為主的財(cái)稅體制改革框架下，不動產(chǎn)登記越完備，就越能夠科學(xué)地了解哪些人群和地區(qū)對于公共基礎(chǔ)設(shè)施的需求越大，財(cái)產(chǎn)稅應(yīng)該向哪些人群征收并避免逃稅問題。不動產(chǎn)登記越完備，就越利于了解目前居民住房數(shù)量和質(zhì)量上的結(jié)構(gòu)性差異，未來各個(gè)地區(qū)住房要建多少、建什么檔次的住房、住房保障應(yīng)該針對哪些人群、采取何種保障模式等問題也就更清楚。特別是，不動產(chǎn)登記越完備，限購和房產(chǎn)稅應(yīng)該主要針對哪些人群、改善型住房需求和投資型需求如何區(qū)分等房地產(chǎn)調(diào)控難題也就可以解決了，這就是所謂的房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建設(shè)。更進(jìn)一步，如果通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記能夠?qū)�居民最大私產(chǎn)做到切實(shí)保護(hù)，社會信用制度和道德建設(shè)將邁出重大一步，社會基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也將走入正軌，國家在經(jīng)濟(jì)政策、財(cái)稅政策、金融政策、人口政策、社會政策等方方面面進(jìn)行精確集約型的管理能力將大大提高，政府和市場的關(guān)系、邊界也就更加清楚了。

　　因此，此次國家提出統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度與統(tǒng)一的信用信息平臺、統(tǒng)一社會信用代碼、出臺并實(shí)施信息網(wǎng)絡(luò)實(shí)名登記制度等其他28項(xiàng)內(nèi)容并列，要求在2014年6月底前必須完成，此舉足可以窺見國家對于社會基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重視。

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