中國房地產(chǎn)研究會顧云昌解讀2013地產(chǎn)走勢

2013-02-04 來源：0352房網(wǎng) 編輯：優(yōu)等心

摘要：房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”的三個(gè)特點(diǎn)是：競爭加劇、洗牌加快、利潤漸薄，這有利于房地產(chǎn)市場告別野蠻增長，逐步走向成熟。我認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)實(shí)現(xiàn)軟著陸，2013年的樓市要好于2012年。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議是貫徹十八大精神的一個(gè)會議，對房地產(chǎn)實(shí)際上是兩句話，就是“兩個(gè)繼續(xù)”，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控;堅(jiān)持發(fā)展保障房，特別要加快棚戶區(qū)的改造。十八大總的精神對房地產(chǎn)行業(yè)就是四個(gè)字“住有所居”。當(dāng)然，關(guān)于生態(tài)文明、美麗中國、綠色家園都是十八大的精神。在這樣的情況下，看看2012年的樓市和2013年的樓市。講兩方面：一是關(guān)于市場的表現(xiàn);二是關(guān)于房價(jià)的看法，請大家參考。

第一，關(guān)于市場的表現(xiàn)。

2012年的房地產(chǎn)市場講兩個(gè)數(shù)據(jù)，從房地產(chǎn)的交易量、交易額、交易面積說，在2012年初是同比下降18—20%，到年中的時(shí)候同比下降10—11%，到11月份同比上升2.4%的交易面積和9.1%的交易額。可以看出，房地產(chǎn)市場由低迷轉(zhuǎn)向回暖，轉(zhuǎn)折點(diǎn)是年中。也就是說，盡管現(xiàn)在還沒有發(fā)布最后的數(shù)據(jù)，但是我估計(jì)全年的交易量同比上升4—5%，交易額同比上升10%左右是必然的。這和2011年的情況差不多，銷售面積的上升低于過去10來年的平均水平，過去10來年平均16%，今年大概10%，交易面積大概在4—5%。可以看出房地產(chǎn)市場已經(jīng)回穩(wěn)。我認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)實(shí)現(xiàn)軟著陸。

軟著陸的標(biāo)志就是沒有出現(xiàn)大起大落，平緩的下降，中國房地產(chǎn)市場的軟著陸對于中國整個(gè)經(jīng)濟(jì)的軟著陸打下了好的基礎(chǔ)。因?yàn)橛腥藫?dān)心中國的經(jīng)濟(jì)會硬著陸，而且現(xiàn)任的總書記在去年的時(shí)候多次講到中國經(jīng)濟(jì)不能出現(xiàn)硬著陸，也不會出現(xiàn)硬著陸，實(shí)際上他的意思就是千萬不能出現(xiàn)硬著陸。現(xiàn)在看來，中國經(jīng)濟(jì)有望實(shí)現(xiàn)軟著陸，從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)看，四季度已經(jīng)起穩(wěn)，正在出現(xiàn)回升。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家對明年的經(jīng)濟(jì)，無論是GDP還是各項(xiàng)指標(biāo)，都認(rèn)為2013年要比2012年好。我個(gè)人判斷，2013年的樓市要好于2012年。

在這樣的交易量變化當(dāng)中，我們發(fā)現(xiàn)了房價(jià)的變化。從兩年多前的2010年4月份開始，“兩限”正式出臺以后，房地產(chǎn)市場的交易量和房地產(chǎn)價(jià)格一樣，從快速上漲到慢速上漲，一直到下降。中國房價(jià)的下降的轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2011年的9月份。2011年9月份全國的平均房價(jià)開始出現(xiàn)環(huán)比的下滑，連續(xù)下滑了9個(gè)月，到2012年6月份出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)。從6月開始到現(xiàn)在為止，房價(jià)一路在上升，但是這個(gè)上升很溫和，是環(huán)比上升。從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字看，70多個(gè)城市同比還是下降的，但是從實(shí)際的銷售量來計(jì)算，房價(jià)已經(jīng)上升了，因?yàn)殇N售額同比上升9.1%，銷售面積同比上升2.4%，顯然房價(jià)在上升。也就是說，房價(jià)總體上已經(jīng)往上走了，這當(dāng)中看出一個(gè)問題，其實(shí)2012年大家很糾結(jié)，因?yàn)橹醒胩岢鰜硪胤績r(jià)，實(shí)際上有一些高層領(lǐng)導(dǎo)，比如說總理心目當(dāng)中希望房價(jià)下降，因?yàn)樗谝欢▓龊现v過，房價(jià)下降是中國政府的堅(jiān)定政策。當(dāng)然一些主流媒體沒報(bào)道，鳳凰網(wǎng)報(bào)道了。最后的結(jié)果全年的房價(jià)沒有下降，而是上升了。宏觀經(jīng)濟(jì)層面又希望是穩(wěn)增長，因?yàn)閲鴥?nèi)外的環(huán)境，出口增長大幅度放緩，消費(fèi)增長幅度不可能有很大的上升，所以要保持穩(wěn)增長就出臺了一系列的政策，特別是貨幣政策，增加流動性、放松流動性、降低利率、降低準(zhǔn)備金率，這些政策都是增加流動性，來促使經(jīng)濟(jì)的增長。真正要降房價(jià)，又穩(wěn)增長，這是不可調(diào)的矛盾。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場有一個(gè)規(guī)律，當(dāng)房價(jià)下降的時(shí)候就意味著銷售量下降，銷售量下降就意味著投資下降，因?yàn)殚_發(fā)商預(yù)期不好就不投資了。投資下降就意味著開發(fā)商買地下降，地方財(cái)政就會下降，GDP下降。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了特別嚴(yán)重的下滑，還要穩(wěn)增長是不可能的。經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)增長，作為重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)也必須要穩(wěn)增長。實(shí)踐證明，要使中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長，在中國現(xiàn)在的情況下，房地產(chǎn)必須穩(wěn)中求進(jìn)。當(dāng)然，最后結(jié)果可以說在這樣的博弈當(dāng)中達(dá)到了基本的平衡，既實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)增長，房地產(chǎn)也沒出現(xiàn)大起大落，出現(xiàn)了軟著陸。所以，從這個(gè)角度判斷，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場情況還應(yīng)該是滿意的。如果出現(xiàn)房地產(chǎn)下滑，經(jīng)濟(jì)下滑，房價(jià)控制不住老百姓的意見也會很大。

房地產(chǎn)市場的情況下來總體上起穩(wěn)，出現(xiàn)相對平穩(wěn)的情況，在穩(wěn)增長的情況下達(dá)到基本的統(tǒng)一。我們發(fā)展這一輪調(diào)控下來以后，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)兩個(gè)反差。

第一個(gè)反差是大城市和中小城市實(shí)現(xiàn)了反差，二線城市的市場和三、四線城市的市場出現(xiàn)了大的反差。大家已經(jīng)看到，前一段時(shí)間北京市住建委說，北京住宅市場沒有出現(xiàn)恐慌性購房，這是此地?zé)o銀三百兩。實(shí)際上二手房交易量上來了，一手房交易量上來了，房價(jià)開始往上走了。你不說還好，你一說，大家就會覺得已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性購房了。隨著交易量的上升，房價(jià)也在涌動，這是一方面的情況，所以大城市的開發(fā)商高興的說，春天的腳步又來臨了。中小城市的開發(fā)商說，什么時(shí)候限購、限貸能取消，我們實(shí)在沒辦法過了。三四線城市市場不那么樂觀，現(xiàn)有的供應(yīng)量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫存，但是消化能力很強(qiáng)，庫存不足了。

第二個(gè)反差是土地市場跟房屋市場的反差。開發(fā)商處在市場的兩端，在土地市場是買者，在房屋市場是賣者。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售，政府賣地，開發(fā)商買地11月底同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說開發(fā)商買地還沒有達(dá)到去年的水平，下降14.8%這是不小的數(shù)據(jù)，盡管我們看到土地市場在放大，實(shí)際上是個(gè)別的，全國的土地市場還在觸底，還沒有起來，真正到正增長還要到今年的上半年，實(shí)際上土地市場還沒有回暖。這樣的市場給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調(diào)整？是進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，還是房子賣不掉的地方要放松。這次經(jīng)濟(jì)工作會上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購措施，是不是決策部門已經(jīng)意識到了這樣的情形。在這樣的情況下，溫家寶總理不可能再出什么政策，現(xiàn)在正是空檔，就這么維持著。下一步的調(diào)控我希望能夠因地制宜，應(yīng)該給地方留有一定的余地，不同的城市應(yīng)該有不同的對策。一些開發(fā)商很有意思，前兩年向二三線城市進(jìn)發(fā)，現(xiàn)在又回來了，回到大城市了，覺得還是大城市效益好，還是大城市購買力強(qiáng)。

2013年的市場應(yīng)該還是相對穩(wěn)定的市場，出現(xiàn)大幅度反彈的可能性不大。任志強(qiáng)講過，3月份全國房價(jià)要暴漲，后來他又跟我修正了說法，他說什么叫暴漲?房價(jià)比收入快就是暴漲，另外，他這么說是為了提醒政府應(yīng)該加強(qiáng)土地供應(yīng)。房地產(chǎn)市場的房價(jià)是由供求關(guān)系決定的，一方面是需求，一方面是供應(yīng)。為什么過去幾年房價(jià)上漲很快？

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