國土部土地利用管理司司長廖永林講話稿
2012-12-19 來源：中國廣播網(wǎng) 編輯：凱瑟
一、今年土地市場運(yùn)行基本情況
今年以來，國土資源部按照國務(wù)院統(tǒng)一部署，繼續(xù)密切配合相關(guān)部門，堅(jiān)持調(diào)控方向不改變、態(tài)度不動搖、力度不放松。年初，下發(fā)《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》(國土資發(fā)〔2012〕26號)，部署全系統(tǒng)全年工作;年中，針對一些地方出現(xiàn)的土地市場波動，下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》(國土資電發(fā)﹝2012﹞87號)，及時應(yīng)對;進(jìn)入7月份后，加大綜合分析研判力度，加強(qiáng)對不同區(qū)域、不同城市的分類指導(dǎo)，確保“金九銀十”期間土地市場保持穩(wěn)定，同時每月召開視頻會，緊密跟進(jìn)各地土地和房屋市場運(yùn)行情況、落實(shí)保障性安居工程用地情況，以及在建房地產(chǎn)用地開發(fā)建設(shè)情況。針對各地的土地市場情況，共同研究應(yīng)對措施。
總體上，取得了比較好的工作效果：一是保障性安居工程落地任務(wù)提前完成。10月底，全國30個省(區(qū)、市，不含西藏)和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)，均提前落實(shí)今年中央下達(dá)的保障性安居工程任務(wù)所需用地，落實(shí)率超過100%;二是基本穩(wěn)定住了以住宅用地為主的房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量。上半年流標(biāo)流拍較多，土地供應(yīng)偏少，上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)5.97萬公頃，同比減少15%，其中住宅用地供應(yīng)4.08萬公頃，同比減少21.7%;下半年按照穩(wěn)定供求的要求，指導(dǎo)各地加大供應(yīng)力度，同比降幅逐月收窄。截至11月底，房地產(chǎn)用地供應(yīng)13.34萬公頃，同比減少8%，降幅較前三季度收窄4.5個百分點(diǎn)。其中住宅用地供應(yīng)9.14萬公頃，同比減少15.3%，降幅較上半年收窄6.4個百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)全年有望接近去年水平，達(dá)到或超過前五年平均供應(yīng)量;三是保持了地價基本穩(wěn)定。前三季度，住宅地價基本穩(wěn)定，環(huán)比增長率分別為-0.04%、0.13%、0.92%，同比增長率分為3.7%、1.77%、1.03%。同比增幅持續(xù)放緩，環(huán)比增速雖逐季略有回升，但主要監(jiān)測城市多在1%以內(nèi)，漲幅不大; 四是已供土地在加快開發(fā)建設(shè)，未開工的減少，在建的大幅增加，可望形成充足的房屋供應(yīng)。截至11月底，全國未竣工房地產(chǎn)用地46.87萬公頃，其中在建33.46萬公頃，與年初相比增加了30.6%，未開工13.41萬公頃，減少了40.0%;全國住宅用地中在建面積26.16萬公頃，增加了30.4%，未開工面積10.05萬公頃，減少了42.4%，說明今年供出的足量土地，正在全面、加速地轉(zhuǎn)化為房屋供應(yīng)。所以，加強(qiáng)對已供土地的供后監(jiān)管，促進(jìn)在建面積增加，正在對穩(wěn)定后期住宅供應(yīng)產(chǎn)生重要作用。
從全年看，土地市場雖然出現(xiàn)了一些季節(jié)性、區(qū)域性的波動，但房地產(chǎn)用地供應(yīng)量、價格和結(jié)構(gòu)等變化并不大，加上流標(biāo)流拍多于往年，而高價地遠(yuǎn)少于往年等情況，今年的土地市場相對于往年，截至到目前，整體仍處在低位，基本面保持了平穩(wěn)。
我們也注意到，進(jìn)入11月份后，土地市場出現(xiàn)了一些新的情況，主要是一些城市相對于上半年，土地供應(yīng)放量比較明顯，優(yōu)質(zhì)稀缺地塊的推出造成均價略有回升，市場競爭強(qiáng)度有所增加，呈現(xiàn)回暖跡象;一些地方集中推出一些優(yōu)質(zhì)地塊，受到各方關(guān)注;部分房企由于住宅銷售量情況比較好，補(bǔ)庫存意愿強(qiáng)烈，開始主動拿地，涉及到一些地塊的面積比較大;個別地方出現(xiàn)違規(guī)出讓土地的現(xiàn)象，一些已出讓土地履行合同的情況不好，個別企業(yè)沒有按時開發(fā)建設(shè)、拖欠地價款等等。雖然很多地方從下半年開始土地供應(yīng)放量，但多屬于恢復(fù)性供給，補(bǔ)足今年上半年市場供地不足的缺口，情況也符合歷年“前低后高”的供地規(guī)律。不過，仍需要高度關(guān)注存在的問題，在嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確研判土地市場走勢，謀劃好保持后市穩(wěn)定的措施和工作。
二、下一步指導(dǎo)各地采取的政策措施
下一步，國土資源部將認(rèn)真貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，在繼續(xù)保持從嚴(yán)從緊調(diào)控基調(diào)，監(jiān)督各地執(zhí)行好現(xiàn)有政策措施的同時，針對不同類型城市，實(shí)現(xiàn)分類指導(dǎo)，加強(qiáng)針對性，突出差異性，強(qiáng)調(diào)時效性。當(dāng)前主要要求市場出現(xiàn)波動的城市在三個方面采取切實(shí)措施，進(jìn)一步落實(shí)國務(wù)院調(diào)控要求，一是加供應(yīng)、穩(wěn)后市;二是控異常、防波動;三是避免誤讀誤導(dǎo)、穩(wěn)定市場預(yù)期。以保持土地市場穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。
市場出現(xiàn)波動的城市，主要是指：在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房價指數(shù)的全國70個大中城市中，凡屬新建商品住宅和二手住宅交易價格指數(shù)同比上漲或環(huán)比連續(xù)3個月上漲的城市，住宅或商服用地供應(yīng)量偏離過去5年平均值、地價同比或環(huán)比上漲的城市，以及近3個月以來出現(xiàn)住宅或商服用地較高異常地價的城市(以下簡稱“市場異動三類城市”)。
首先，要求各地加強(qiáng)分析研究針對性，準(zhǔn)確研判把握市場形勢。由于土地和房屋市場的區(qū)域性比較強(qiáng)，不同城市的市場發(fā)育階段、完善程度不一樣，今年以來在房屋銷售量、土地供應(yīng)量及其價格等方面，變動幅度、變化趨勢也不一樣，為了更準(zhǔn)確地把握好形勢，有針對性地采取措施，對癥下藥，有必要區(qū)分類型，加強(qiáng)分析研究和預(yù)測預(yù)判。因此，省級國土資源主管部門要掌握轄區(qū)各城市情況，加強(qiáng)指導(dǎo);各城市特別是“市場異動三類城市”的國土資源管理部門，要具體分析研判本地市場情況，立即制訂對策，采取措施，穩(wěn)供抑價。
第二，要求各地穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)，促進(jìn)形成良好市場預(yù)期。加大土地供應(yīng)力度，有助于提升住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的完成率，有助于后期房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。特別是在房價初現(xiàn)上漲、房屋供需矛盾比較突出的部分一、二線城市等“市場異動三類城市”，增加土地供應(yīng)，這對彌補(bǔ)房屋、土地供給缺口，促進(jìn)中長期市場平穩(wěn)運(yùn)行，促使房價穩(wěn)中有降，主要還是積極正面的影響。因此，這些城市要有針對性采取幾方面措施，切實(shí)穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)，一是穩(wěn)定住總量。落實(shí)好今年已定的住宅供地安排，加快編制明年的計(jì)劃。計(jì)劃總量要保持住宅用地供應(yīng)總量不低于過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量;“市場異動三類城市”的商品住宅用地供應(yīng)總量，原則上不能低于過去5年年均商品住宅用地實(shí)際供應(yīng)量。二是積極穩(wěn)妥均衡供地。按照區(qū)域協(xié)調(diào)、遠(yuǎn)近兼顧;好壞搭配、大小互補(bǔ);用途兼有、品種齊全等原則，同時推出多宗地或安排同時出讓。把具備供應(yīng)條件的土地集中推出，有利于壓縮“土地不足”等不實(shí)炒作的空間，避免不理性“搶地”。對優(yōu)質(zhì)地塊要均衡推出，避免優(yōu)質(zhì)地塊成交過于集中引起市場誤解，避免需求類型單一、過于集中烘托非理性競爭。三是減少流標(biāo)流拍。今年上半年，由于購地意愿不足，很多土地推出后流標(biāo)流拍或無人申請。對這些土地，可以和一些條件好的土地放在一起供應(yīng);也可以適當(dāng)調(diào)整條件、調(diào)降價格，提升企業(yè)拿地信心，提高供地成功率，促進(jìn)供求基本平衡。
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