樓市調控的影響與非影響
2011-05-04 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
在“史上最嚴”的這一輪房地產調控一周年節點上，決策層釋放“住房問題影響經濟全局”及“必須解決”等政策信號，意義重大。輿論與市場高度關注，政策引導效應有待持續發酵。
一個簡單的邏輯推理是，住房問題影響經濟全局，那么解決這個問題必然要充分注意到全局影響。如何做?首要之策應當是盡快出臺房地產市場的中長期規劃。與決策層口頭釋放政策信號相比，落到文件上的政策基調可能更為精確和有效。
短短不到一年的時間內，從“國十條”，到“國五條”，再到“國八條”，房地產調控發出三道金牌。正所謂“冰凍三尺非一日之寒”，市場走勢尚難言明朗，部分市場中人更是猶疑不定。此時，從房地產調控專項督查行動傳出聲音，“中央認為，以城市住房為主的問題已經影響到了全局，必須在控制通脹的同時下決心解決好房價問題。”如何解讀呢?
一是，房價問題從屬于物價問題，房地產調控位列通脹阻擊戰的戰斗序列。
穩定物價總水平已被決策者列為當前宏觀調控的首要任務，抑制通脹的阻擊戰正在全國范圍內進行。而把房地產調控提升至通脹阻擊戰的序列，并非空穴來風，政策端倪處處可見。
全國“兩會”期間，總理面對中外記者直言通貨膨脹包括房價和物價。由此可見，對房地產市場的調控，已經不單純是房地產這一個行業一個市場的事情，而關系到首要大事通貨膨脹乃至宏觀經濟的發展前景。
5月1日起，商品房銷售“一套一價”的政策將正式實施。國家發改委會對商品房銷售“明碼標價”的要求，標志著物價部門正式進入了房地產調控體系。
事實上，早在此輪房地產調控實施前，改革物價統計體系、增加住房成本比重，即已成為業界強烈呼聲。
二是，房地產問題影響全局，調控將不留偏門和死角。房地產調控將是一場“立體戰”，也將是一場“持久戰”。
從國務院部委層面看，房地產調控橫跨住建部門、土地部門、物價部門以及財稅部門、金融系統等幾乎所有經濟調控職能部門。此外，各級地方政府也被要求承擔起房地產調控的責任。“上有政策，下有對策”的軟肋，在房地產調控中顯然將不復存在。
從金融系統來看，銀監部門擔當主力，開發貸、房貸全面收緊;證監系統積極配合，房地產企業再融資、IPO全面凍結。
一件頗具標志性意義的事件是，在港上市的內地房地產公司復地集團，2002年開始三次闖關2004年如愿登陸港交所，在2011作出了令外界大跌眼鏡的選擇：退市。這家規模位列內地第一梯隊的房地產企業或將因此成為此輪房地產調控下的一個標本。到底是什么促使其選擇告別資本市場?
業界分析，目前國內較為嚴厲的房地產調控政策使得房地產上市公司的估值偏低，市值甚至低于凈資產，讓企業失去了再融資能力。具體到復地[簡介 最新動態]而言，截至2010年底，該公司資產負債率約為65%，高資產負債率使得無論是股權融資還是債務融資都較難實施。對此，復星集團高管并不否認，稱負債率偏高是集團最終對其實施私有化的重要原因。
另一個標本是A股公司中弘地產。這家房地產新貴幸運地在2010年初完成了對ST科苑的借殼。
三是，既然房地產問題影響全局，那么解決它則要充分注意到全局影響。
以城市住房為主的房地產問題“必須解決”，意味著房地產調控今后的方向確定。那么調控的道路如何走，影響到全局的問題需要什么樣的戰略全局思維?除了時間上要做好打持久戰的準備，調控策略必然需要講求節奏和藝術。然而，首要之策應當是抓緊出臺房地產市場的中長期規劃，由口頭上的政策信號落實為文件上的政策基調。
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