業主怎樣合法維權？

2011-05-11 來源：0352房網編輯：編輯小馮

業主怎樣合法維權
―一個業主委員會主任的維權觀
本人從作為業主代表開始直至被選舉為本小區首屆管委會（業主委員會）主任，已經將近四年的時間了。四年的時間，讓我深刻認識到物業管理活動中依法治理的重要性。

　　人們購買了房子，就產生了業主；也同時產生了業主群體的共有財產和共有利益；而共有財產又產生了業主大會和業主委員會；對共有財產實施具體的管理、維護行為又產生了市場環境下的物業管理行業。

　　因此，隨著國家房屋分配制度的改革，產生了一系列從來未有過的主體和這些諸多主體之間的法律關系。而以往那種政府在理市場管理中作裁判員來仲裁和解決糾紛的狀況，越來越不適應市場經濟的發展需要，社會迫切需要一部調整物業管理活動中各方權益的法律來從根本上明確有關各方的權利和義務。經過4年多的醞釀和最終國務院采用公開征詢社會意見的辦法，《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）于今年9月1日正式實施了。這是我國物業管理進入法制化的一個標志。從此，物業管理過程中相關各方的利益，均將納入該《條例》調整范圍。

　　作為業主，必須認真了解法律賦予我們的權利，特別是如何行使這些權利的合法程序。只有這樣，才能真正做到依法維護我們的合法權利。因此，我們有必要認真探討和研究業主在物業管理過程中的權利和行使、獲得這些權利的法律依據和合法途徑。

　　業主在物業管理活動中權利的來源是由于其購買了物業中的某一部分，某業主對其購買物業的專有部分享有排他的所有權；但對共有部分并不單獨享有所有權，而是和其他全體業主一起共同享有，且這個所有權的大小還和其購買物業占整個物業中的產權份額有關，這種權利即是所謂共有部分的持份權；當然，業主也有權參與業主利益的組織－業主大會，這種權利稱為業主組織的成員權。在共有物業當中，任何業主都同時擁有這三種權利，但是這三種權利的行使卻又是完全不同的。

　　所有權所對應的專有部分，業主可以單獨占有、使用、收益和處分。這些部分主要有房屋的套內使用面積（不含套內的承重墻體等共有部分）；

　　持份權所對應的共有部分，某個業主不能單獨占有、使用、受益和處分。這些部分主要有：公攤面積和屬于全體業主共同的設備、設施、財產，以及全體業主共同獲得的國有土地有償使用年限內的使用權和地上附著物等。而物業管理，也恰恰是對這些部分進行的管理和維護，目的是使全體業主的共同財產維持良好的狀態，提供穩定的功能。近代物業管理中，也包括對物業使用人（業主自用時，業主即是使用人）群的專項服務，如保安、保潔、生活資料的供應等。也正因為各個業主按份所有這些公共部分的權利，因此，大家按份交納相應的管理、維護和服務費用。則自然是每個業主的義務。當然，如果這些公共部位有其他收益（通過管理和維護，使其在一個良好、穩定的狀態，其實這本身就是業主的收益）時，全體業主也應該按份享有收益的分配權力。

　　成員權所對應的組織，正是為了行使那些因任何個別業主或部分業主都無法單獨行使的上述持份權而產生的。這個組織就是業主大會和其執行機構－業主委員會。全體業主都在業主大會中有表決權，有業主委員會委員的選舉權和被選舉權。全體業主通過民主的形式，來表決、行使其共有的權利。

　　《條例》則從法律上，對上述權利的歸屬以及行使方式，進行了必要的規定。目的是讓那些屬于全體業主的權利，由全體業主真正自我民主決策，從而防止在共有權利的行使和獲取過程中，產生少數人決定多數人利益的不公平現象，以及其他可能發生的業主組織的腐敗和違法現象。

　　從《條例》中我們看到，業主的權利除按物業服務合同接受物業服務外還主要有：監督、提出建議、參加業主大會并行使表決權、業主委員會委員的被選舉權和物業管理活動中的知情權等項權利。同時也有包括必須遵守業主公約在內的諸項義務。

（責任編輯：0352房網）