業(yè)主怎樣合法維權(quán)？(2)
2011-05-11 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
而業(yè)主的以下權(quán)利，必須通過業(yè)主大會來實現(xiàn)（《條例》第十一條）：
（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；
（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
業(yè)主大會的召開以及某項決議的通過，《條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》中有明確、細(xì)致的規(guī)定。只有嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序通過的決議，才能保障決議的合法性。否則決議即便可能合理，也一定不合法。即只有程序的合法，才能保障實體的合法。這是法治社會的概念精髓。
《條例》第十五條規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。因此，業(yè)主委員會所行使的各項職責(zé)，除《條例》規(guī)定外，必須都是業(yè)主大會的決議。實際上，業(yè)主委員會就是業(yè)主大會的“橡皮圖章”和“眼線”。前者說明其必須無條件的服從且履行業(yè)主大會的決議，盡力做好業(yè)主大會授權(quán)的各項工作；后者說明其必須代表業(yè)主大會即全體業(yè)主，對物業(yè)管理的實施情況進(jìn)行監(jiān)督和匯報，從而讓業(yè)主大會對物業(yè)管理企業(yè)的行為，有一個完整、正確的了解，對進(jìn)一步?jīng)Q議對物業(yè)管理企業(yè)的聘用與否，做出必要的決議。而且，《條例》還賦予任何業(yè)主有監(jiān)督業(yè)主委員會的權(quán)利（《條例》第六條）。
因此，我們不難看出，《條例》為全體業(yè)主精心設(shè)計了一整套對業(yè)主委員會的監(jiān)督規(guī)則，把業(yè)主委員會的職責(zé)范圍嚴(yán)格限定在業(yè)主大會授權(quán)之下。其目的就是為了保障全體業(yè)主的利益，真正由全體業(yè)主說了算，而不能由少數(shù)人士說了算，更不能由業(yè)委會主任說了算。畢竟我們?nèi)w業(yè)主的利益是動輒以億計的財產(chǎn)，對其處分的恰當(dāng)與否所產(chǎn)生的效益或者損失，都是少數(shù)人士無法處分和無力承擔(dān)的。
有的地區(qū)的業(yè)主委員會，不按國家規(guī)定，拋開全體業(yè)主以“主人”自居，隨意動用小區(qū)維修基金，甚至拒絕業(yè)主們的調(diào)查和監(jiān)督，使得業(yè)主共同財產(chǎn)在需要的時候不知去向；也有的業(yè)主委員會，自己就決定更換管理1000多戶房屋的物業(yè)管理企業(yè)，由于其能力和水平低下，導(dǎo)致新舊物業(yè)公司交替發(fā)生困難而發(fā)生無人管理的局面，倒霉卻的是全體業(yè)主；更有的業(yè)委會主任，自己把持公章，與他認(rèn)可的物業(yè)管理企業(yè)一下子簽署了多年的物業(yè)服務(wù)合同，使得廣大業(yè)主不滿意的物業(yè)管理企業(yè)得以合法長期獲得小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同（合同本身就是經(jīng)濟(jì)利益）。從中我們不難看出，業(yè)主委員會之所以不應(yīng)該有單獨行使的權(quán)利，是因為這種委員會無法承擔(dān)因行使權(quán)利所造成的嚴(yán)重后果，即無法承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
類似的情況在全國各地都有發(fā)生，歸咎其主要原因就是決策者無法受到有效的監(jiān)督。因此，在物業(yè)管理活動中，考慮到業(yè)主管理自己按份共有財產(chǎn)時，的確也無法花費巨大精力來監(jiān)督業(yè)主委員會的行為，因此《條例》將共有財產(chǎn)的管理權(quán)，交給了全體業(yè)主組成的業(yè)主大會，而僅僅由那些熱心公益事業(yè)的業(yè)主組成的業(yè)主委員會，來實施業(yè)主大會的決議。
是不是一個沒有權(quán)利的業(yè)主委員會就無法為業(yè)主工作了呢？當(dāng)初我們僅僅是一些業(yè)主代表，我們同樣為全體業(yè)主的利益，向發(fā)展商和物業(yè)管理公司提出整改建議和向業(yè)主提供法律咨詢和幫助，只是不能履行《條例》賦予業(yè)主委員會的重要職責(zé)，因為我們不是以組織形式存在的業(yè)主委員會。在成立了業(yè)主委員會之后，便使得我們得以合法的、更加方便和有力的代表全體業(yè)主履行監(jiān)督物業(yè)管理等權(quán)利。
如果一定要說業(yè)主委員會的權(quán)利，那就是全體業(yè)主通過業(yè)主大會授權(quán)而獲得的權(quán)利，業(yè)主委員會沒有自己的權(quán)利，業(yè)主委員會委員更沒有多于其他業(yè)主的任何權(quán)利。有的，只是你發(fā)自內(nèi)心的、樂于接受業(yè)主監(jiān)督和政府監(jiān)督的公益心和適當(dāng)?shù)墓ぷ鲿r間和一定的工作能力。嚴(yán)格依《條例》辦事的業(yè)主委員會，一定會是一個全體業(yè)主擁護(hù)的業(yè)主委員會，一定會是一個以全體業(yè)主利益為重的組織。
按目前《條例》的設(shè)計，可能出現(xiàn)的情況是由于沒有權(quán)利而導(dǎo)致一些業(yè)主委員會不作為，但這不是《條例》的缺陷，而是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)還沒選舉出熱心公益事業(yè)且有時間、有能力為全體業(yè)主服務(wù)的業(yè)主委員會。
因此，《條例》在業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會三者位置的確定上，是一個效率不高但是風(fēng)險極低的制度，是一個以維護(hù)絕大多數(shù)業(yè)主權(quán)益為目的的制度。
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